Home / Publicaties / Openbreken contract wegens gewijzigde marktomstan...

Openbreken contract wegens gewijzigde marktomstandigheden

07/10/2013

Voor het geval een contract zelf niets over tussentijdse aanpassing of gehele of gedeeltelijke ontbinding vóór het einde van de contractsduur bepaalt, bevat het Burgerlijk Wetboek een artikel (6:258) dat inhoudt dat één van de contractspartijen kan verlangen dat de rechter de gevolgen van de overeenkomst wijzigt of deze geheel of gedeeltelijk ontbindt. Maar de rechter kan z’n beroep alleen honoreren als er sprake is van zogeheten “onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.” Ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst moet in feite tot onaanvaardbare gevolgen leiden voor degene die onder het contract uit wil. Een omstandigheid geldt als “onvoorzien”, als de mogelijkheid van het intreden daarvan niet uitdrukkelijk of stilzwijgend door partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. Bovendien heeft een beroep op onvoorziene omstandigheden alleen kans van slagen als die omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Liggen de omstandigheden wel in de risicosfeer van de partij die zich daarop beroept, dan zal er van rechterlijke ontbinding (of wijziging) van de overeenkomst geen sprake kunnen zijn. Het criterium van de risicosfeer vormt wellicht de belangrijkste hobbel voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden. De gedachte achter deze regeling is het aloude adagium “pacta sunt servanda”, dat wil zeggen: overeenkomsten behoren te worden nagekomen (of populairder: afspraak is afspraak). Partijen bij een overeenkomst behoren zich niet lichtvaardig aan hun wederzijdse verplichtingen te kunnen onttrekken, want dat zou ernstig afbreuk doen aan een goede werking van het rechtsverkeer.

Dat de vastgoedcrisis zelden of nooit een rechtens aanvaardbare reden oplevert om een gebiedsontwikkelingsovereenkomst open te breken, is de afgelopen jaren wel gebleken. Het mag inmiddels vaste jurisprudentie heten dat bijvoorbeeld een beroep van een projectontwikkelaar/bouwer op het onvoorziene karakter van de grote malaise op de vastgoedmarkt in een poging om de door hem met een gemeente gesloten ontwikkelings- en/of realisatieovereenkomst te doen wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden, door de rechter wordt afgewezen met het argument dat de (sterk) gewijzigde marktomstandigheden nu eenmaal tot het ondernemersrisico van de projectontwikkelaar moeten worden gerekend.

Het was daarom in eerste instantie een verrassing om kort geleden een vonnis voorbij te zien komen, waarin de rechtbank tot het oordeel kwam dat de projectontwikkelaar gerechtigd was de met de gemeente gesloten overeenkomst te ontbinden wegens gewijzigde marktomstandigheden.

De zaak Noorderplassen-West C.V./gemeente Almere

Ter uitvoering van een door de gemeente Almere vastgesteld ontwikkelingsplan voor het gebied Noorderplassen-West hadden de gemeente en het daartoe opgerichte ontwikkelconsortium Noorderplassen-West CV (bestaande uit Blauwhoed Eurowoningen en Delta Lloyd Vastgoed, hierna: het consortium) in 2002 een realiseringsovereenkomst gesloten. Op grond daarvan zou de gemeente aan het consortium de grond verkopen benodigd voor de realisatie (voor eigen rekening en risico) door het consortium van 876 woningen met bijbehorende infrastructuur en civieltechnische werken. De koopprijs van de grond zou in een aantal termijnen, steeds voorafgaand aan het bouwrijp maken van de betreffende bouwvelden, worden voldaan.

Flexibiliteitsbepalingen

De ontwikkeling en realisatie van het omvangrijke bouwprogramma zou vanzelfsprekend een flink aantal jaren in beslag nemen. Daarom voorzag het contract in de nodige flexibiliteit. Zo was onder andere bepaald: “Uitgangspunt van partijen blijft te allen tijde dat de ontwikkeling van het project markttechnisch haalbaar dient te zijn en gegeven de locatie in een redelijke prijs-productverhouding wordt ontwikkeld. In dit kader kan de gemeente de realisator niet dwingen de woningen te verkopen en/of te ontwikkelen en te verkopen beneden de afgekochte vrij op naam prijs (…..)”. Ook voorzag het contract in herontwikkeling voor het geval in een bepaalde deelfase niet binnen de daartoe overeengekomen termijn het vereiste voorverkooppercentage zou worden behaald. In dat geval zouden partijen de exploitatiebegroting aanpassen, waarbij het principe van kostenneutraliteit voor beide partijen zou gelden. Daartoe zouden zij de noodzakelijke aanpassingen in het plan, de productsegmenten en in het uiterste geval het bestemmingsplan doorvoeren.

Overeengekomen was dat tussentijdse beëindiging van de realiseringsovereenkomst mogelijk was wegens “onvoorziene omstandigheden”, als volgt omschreven: “Indien sprake is van dusdanig gewijzigde (markt-)omstandigheden welke een voortzetting van deze overeenkomst in de weg staan en ook niet na onderling overleg tot een voor partijen redelijkerwijs acceptabele oplossing kan worden gekomen”.

Zou het tot een (gedeeltelijke) ontbinding op deze grond komen, dan zou het consortium het recht maar ook de verplichting hebben om de verkochte, maar nog niet juridisch geleverde gronden aan de gemeente terug te verkopen met terugbetaling door de gemeente van de reeds voor die gronden ontvangen koopprijs.

Eind 2008 (kort na het intreden van de bankencrisis en de eerste tekenen van een verslechtering van de woningmarkt) meldt het consortium de gemeente dat de uitgangspunten van de Realiseringsovereenkomst uit 2002 niet meer stroken met de dan actuele marktomstandigheden. Op dat moment moeten er van het totale woningbouwprogramma nog 364 woningen worden gerealiseerd. In het daarop volgende overleg geeft het consortium aan dat de grondprijs van een nog te realiseren deel van het project niet (meer) marktconform is en dat de gestapelde bouw van een ander deel niet (meer) haalbaar is. Nadat is gebleken dat geen volledige overeenstemming kan worden bereikt over diverse door de ontwikkelaar gewenste aanpassingen van de overeenkomst, laat deze aan de gemeente weten, van oordeel te zijn dat sprake is van onvoorziene omstandigheden zoals omschreven in de overeenkomst. Met een beroep op de desbetreffende clausule verlangt het consortium dat de gemeente alle nog niet geleverde bouwdelen “terugneemt” tegen restitutie van de betaalde koopprijs, vermeerderd met een vergoeding voor de reeds uitgevoerde infrastructurele werken. Een door de gemeente gepresenteerd alternatief plan maakt volgens het consortium geen rendabele ontwikkeling mogelijk. De ontwikkelaar brengt daarop het geschil voor de rechter. De gemeente dient een tegenvordering in, waarbij zij onverkorte nakoming van de verplichtingen uit de Realiseringsovereenkomst vordert.

Rechtbank: ontbinding wegens gewijzigde marktomstandigheden was rechtmatig

De centrale vraag die in deze procedure voorlag, was of het consortium terecht met een beroep op de clausule inzake de onvoorziene omstandigheden de ontbinding van de Realiseringsovereenkomst had ingeroepen. Partijen verschillen van mening over de uitleg van de clausule. De rechtbank stelt voorop dat de (door de Hoge Raad ontwikkelde) zogeheten Haviltex-formule moet worden toegepast. Deze houdt in dat het bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel gaat om een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst, maar dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. In deze kwestie gaat het om twee professionele partijen.

Het verweer van de gemeente dat aansluiting moet worden gezocht bij artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek (onvoorziene omstandigheden) en dat uit de desbetreffende jurisprudentie volgt dat de huidige woningmarktcrisis niet valt onder de situatie van onvoorziene omstandigheden, wordt door de rechtbank verworpen. Daartoe overweegt zij dat dit artikel betrekking heeft op omstandigheden, ingetreden na het sluiten van de overeenkomst, waarin partijen niet hebben voorzien. In de voorliggende situatie echter hebben partijen de situatie van gewijzigde marktomstandigheden juist wél in hun overeenkomst verdisconteerd door daarover een bepaling op te nemen. Ook gaat de rechtbank niet mee in het betoog van de gemeente dat de huidige woningmarktcrisis niet zou vallen onder het begrip “gewijzigde (markt-)omstandigheden” zoals in de overeenkomst gehanteerd. Als dat zo zou zijn, zou de hele bepaling haar betekenis verliezen, aldus de rechtbank.

Een ander verweer van de gemeente luidde dat de contractsbepaling over gewijzigde marktomstandigheden enkel betrekking had op de markttechnische haalbaarheid van het project, en niet op de financiële haalbaarheid (de “interne “factoren” zoals kosten en opbrengsten). Ook dit verweer wordt door de rechtbank terzijde geschoven: deze contractbepaling inzake onvoorziene omstandigheden ziet op de situatie dat de gewijzigde markt c.q. marktomstandigheden (waartoe zowel de afzetmogelijkheden van de woningen als bijvoorbeeld de gewijzigde woningprijzen moeten worden gerekend) gevolgen heeft voor de voortzetting van de overeenkomst in die zin dat de financiële haalbaarheid van het nog uit te voren deel van het project in het geding komt. Daarbij gaat het – uitsluitend - om het resterende deel van de overeenkomst en dus de toekomstige resultaten, zodat winsten behaald op het al gerealiseerde deel van de overeenkomst daarbij niet van belang zijn.

De ontwikkelaar betoogde dat het als gevolg van sterk teruggevallen marktvraag, daling van de verwachte verkoopopbrengsten, en een overeengekomen grondprijs die niet meer in overeenstemming kon worden geacht met de actuele marktsituatie niet langer mogelijk zou zijn om de resterende 364 woningen op een financieel haalbare wijze te realiseren. Dat betoog werd deels onderbouwd met een deskundigenrapport dat zich beperkte tot een algemene analyse van de woningmarktontwikkelingen in Almere, hetgeen de rechtbank onvoldoende vond. Maar daarnaast had het consortium een tweede deskundigrapport ingebracht, waaruit onder meer naar voren kwam dat de gemeente Almere het project van het consortium sterk beconcurreerde met aanmerkelijke lagere grondprijzen voor de eigen gemeentekavels. Verder bevatte dit rapport een nauwgezette financiële analyse van de haalbaarheid van het nog te realiseren deel van het bouwprogramma van het consortium. De conclusie daarvan was dat het project, indien in het beoogde tempo en uitgaande van de daadwerkelijke prijsontwikkeling ongewijzigd voortgezet, een zwaar negatief resultaat zou boeken. Het daartegen door de gemeente ingebrachte deskundigenrapport gaf volgens de rechtbank onvoldoende inzicht in de gehanteerde uitgangspunten, waardoor de cijfermatige conclusies niet op juistheid waren te beoordelen.

Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat het consortium gerechtigd was de Realiseringsovereenkomst te ontbinden. De gemeente wordt veroordeeld om de betaalde koopprijs (bijna € 32 miljoen) terug te betalen vermeerderd met een vergoeding voor reeds verrichte infrastructurele werken.

Commentaar

Zoals hierboven opgemerkt, lukt het zelden of nooit om met een beroep op de regeling omtrent “onvoorziene omstandigheden” uit het BW een projectontwikkelingsovereenkomst met een beroep op de crisis op de woningmarkt tegen de wil van de wederpartij open te breken. Dat heeft er mee te maken dat de meeste contracten op dit vlak geen specifieke bepaling bevatten die uitdrukkelijk voorziet in de situatie van (sterk) gewijzigde (markt-)omstandigheden en de gevolgen daarvan voor de (voortzetting van de) overeenkomst, in combinatie met de mogelijkheid om de overeenkomst op die grond(en) voortijdig te beëindigen. In de zaak Almere hadden partijen wel met die eventualiteit rekening gehouden door daarvoor een (overigens tamelijk summiere) regeling in het contract op te nemen. De ontwikkelaar mocht de gemeente aan die afspraak houden, nu hij de rechtbank er met behulp van een goed onderbouwd deskundigenrapport van wist te overtuigen dat de in de overeenkomst omschreven “onvoorziene omstandigheden” waren ingetreden en dat deze een dusdanig ontwrichtend effect sorteerden dat het project bij ongewijzigde voortzetting daarvan in een financieel debacle zou eindigen. Gelet op het grote financiële belang moet er serieus rekening mee worden gehouden dat de gemeente Almere van dit vonnis in beroep gaat.

Auteurs

De foto van Robert Lucassen
Robert Lucassen
Advocaat
Amsterdam