Parkmanagement. Opzegging duurovereenkomst. Wenk onder Hof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Parkmanagement. Opzegging duurovereenkomst. Kwalitatieve verplichting. Kettingbeding. Is een beheer- en verhuurovereenkomst inzake recreatiewoningen rechtsgeldig beëindigd, zodat de verplichting tot verhuur via een verhuurbemiddelingsorganisatie is komen te vervallen?

Wenk in RN 2019/63, ECLI:NL:GHARL:2019:3995

Veelal wordt in het kader van gezamenlijk gebruik of eigendom waarbij de gronden niet in een splitsing in appartementsrechten zijn betrokken een overkoepelende beheervereniging als centraal orgaan ingesteld om de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren te behartigen en voor het beheer, onderhoud en toezicht van gemeenschappelijke voorzieningen zorg te dragen. Eigenaars worden krachtens een bepaling in het koop- en leveringscontract tevens lid van de vereniging. Art 2:35 lid 1 BW staat echter in de weg aan een contractueel verplicht gecontinueerd lidmaatschap, hetgeen meermaals in de jurisprudentie is bevestigd (onder andere in de procedure waar de onderhavige uitspraak op ziet). In casu is daarnaast sprake van een beheer- en verhuurovereenkomst, welke rechtsgeldig is opgezegd. Om bepaalde verplichtingen voor eigenaars daadwerkelijk vast te kunnen leggen jegens derden (de vereniging) dient een (bij voorkeur onopzegbare) contractuele relatie te bestaan met deze derden. Als gevolg daarvan ontstaat een eigen vorderingsrecht om de verplichtingen te kunnen afdwingen. In casu is hier geen sprake van; immers het lidmaatschap en de beheer- en verhuurovereenkomst zijn rechtsgeldig beëindigd. De koop-/aannemingsovereenkomst is weliswaar in stand gebleven, maar bij die overeenkomst is de vereniging geen partij. Ook de kettingbedingen opgenomen in de koop­/aannemingsovereenkomst en de leveringsakte bieden geen soelaas. Een kettingbeding schept immers slechts een verplichting jegens de opvolgend eigenaar van appellanten en geen afdwingbare verplichting jegens De Hildenberg, ook niet als derdenbeding. Bij het beding een woning slechts te verhuren via een door de vereniging gecontracteerde organisatie heeft de vereniging een eigen belang. In de enkele omstandigheid dat De Hildenberg belang erbij heeft dat appellanten bij doorverkoop aan de koper het kettingbeding oplegt, is volgens het hof onvoldoende grond gelegen om de gevraagde verklaring voor recht dat hij dat zal doen toe te wijzen. De bepalingen kunnen niet worden gelezen als een zelfstandige en rechtstreekse verplichting van appellanten. Het verdient echter (nog steeds) aanbeveling om in de leveringsakte zowel de eigenaarsverplichtingen (ook) als het kettingbeding op te nemen met een derdenbeding ten behoeve van een derde als bedoeld in art. 6:253 BW indien deze derde hier rechten aan dient te ontlenen. Daartoe dient de vereniging het derdenbeding expliciet te aanvaarden, zodat zij zelfstandig nakoming van de verplichtingen van de eigenaren en haar rechtsopvolgers kan vorderen. De uitspraak laat zien dat het van groot belang is bij het (oorspronkelijk) overeenkomen van de verplichtingen in het bijzonder aandacht te besteden wie partij is/dient te worden bij de onderliggende overeenkomsten, zowel wat betreft de partij die de verplichtingen op zich neemt als wat betreft de partij die rechten kan ontlenen aan deze verplichtingen. Daarbij is het van belang om in de overeenkomst tevens aandacht te besteden aan (eventuele) contractsoverneming, cessie van rechten en de (on)mogelijkheid tot opzeggen tijdens de looptijd, alsmede om goed na te gaan welke verplichtingen zich lenen voor een kettingbeding of voor een kwalitatieve verplichting (immers verplichtingen om iets te doen of te geven zijn uitgesloten van de werking van art. 6:252 BW zoals ook het hof bevestigt in haar uitspraak). Hier is een belangrijke taak voor de notaris weggelegd.