Home / Publicaties / Projectontwikkelaar moet €6,9 miljoen aan staatssteun...

Projectontwikkelaar moet €6,9 miljoen aan staatssteun terugbetalen aan gemeente

28/01/2013

De Europese Commissie heeft in haar persbericht van 23 januari jl. kenbaar gemaakt dat de ontwikkelcombinatie Schouten - De Jong projectontwikkeling en Bouwfonds in totaal € 6,9 miljoen (plus rente) moet terugbetalen aan de gemeente Leidschendam. De prijsverlaging van de grond door de gemeente, de kwijtschelding van de eerder overeengekomen bijdrage voor de grondexploitatie en de kwaliteitsvergoeding zijn in strijd met de Europese staatssteunregelgeving. Het besluit vormt het zoveelste bewijs in korte tijd dat de risico’s van het handelen in strijd met het staatssteunrecht - zeker in deze tijden - niet moeten worden onderschat.

De gemeente Leidschendam (inmiddels Leidschendam-Voorburg) en de ontwikkelcombinatie Schouten - De Jong projectontwikkeling en Bouwfonds (“SJB”) zijn in 2004 in het kader van een vastgoedproject een publiek-privaat partnerschap (“PPP”) aangegaan. In 2004 verkocht het PPP bouwgrond aan SJB. De waarde van de bouwrijpe grond werd door een onafhankelijke deskundige getaxeerd. Tegelijkertijd werd overeengekomen dat SJB een grondexploitatiebijdrage van ongeveer € 1,1 miljoen en een kwaliteitsvergoeding van ongeveer € 0,9 miljoen aan het PPP zou betalen.

Toen in 2008 de vastgoedmarkt door de financiële crisis werd getroffen, bleek SJB niet meer in staat om 70% van de geplande huizen via intekening te verkopen, zoals vereist was om de nodige financiering voor de bouwfase te verkrijgen. In het kader van het algemeen belang achtte de gemeente het zinvol de bouwfase zo spoedig mogelijk te laten aanvangen. Bij wijze van compensatie voor de ontstane situatie werd de prijs in 2010 verlaagd van € 8,6 miljoen tot € 4 miljoen en waren de overeengekomen bijdragen van SJB niet langer verschuldigd. Een onafhankelijke deskundige bevestigde dat het bedrag van € 4 miljoen, berekend op basis van de restwaardemethode, een marktconforme prijs was. Na een klacht, ingediend op 10 september 2007, heeft de Europese Commissie in januari 2012 een grondig onderzoek ingesteld op grond van artikel 108, lid 2, van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie.

Om ervoor te zorgen dat geen staatssteun wordt verleend, dienen overheden zich in overeenstemming met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie op dezelfde wijze te gedragen als particuliere marktinvesteerders in vergelijkbare omstandigheden zouden doen. Volgens de gemeente Leidschendam zou de aanpassing van de prijs na hertaxatie in lijn met dit beginsel zijn, omdat de taxatie in overeenstemming met de mededeling betreffende de verkoop van gronden marktconform is. Van staatssteun zou geen sprake kunnen zijn.

De Europese Commissie oordeelt echter dat deze prijsverlaging met terugwerkende kracht van een overeengekomen verkoopprijs niet in overeenstemming is met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie. Kort gezegd oordeelt de Commissie dat de gemeente het risico van een krimpende woningmarkt overnam, terwijl het aan SJB was dit risico te dragen. Ook de kwijtscheldingen met terugwerkende kracht komen niet overeen met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, aangezien geen enkele particuliere investeerder een overeengekomen bijdrage in zijn kosten met terugwerkende kracht zou kwijtschelden zonder enige tegenprestatie. Deze maatregelen versterken volgens de Europese Commissie de concurrentiepositie van SJB ten opzichte van die van de andere vastgoedontwikkelaars.

De onrechtmatig ontvangen steun (€ 6,9 miljoen) moet nu op grond van Procedureverordening (Verordening 659/1999) door de gemeente worden teruggevorderd van SJB. Het besluit vormt daarmee het zoveelste bewijs in korte tijd dat de risico’s van het handelen in strijd met het staatssteunrecht zeker niet moeten worden onderschat. Deze risico’s komen kort gezegd neer op het volledig moeten terugdraaien van gemaakte financiële afspraken naar de situatie zoals die er zou zijn geweest zonder de verleende staatssteun. Op 18 januari jl. bevestigde de Hoge Raad nog eens haar Residex uitspraak uit 2010 dat overeenkomsten die met het staatssteunrecht strijdige bepalingen bevatten nietig zijn, omdat alleen door een dergelijke zwaar middel als nietigheid de oorspronkelijke situatie kan worden hersteld. Naast terugvordering en nietigheid bestaat bovendien het risico dat een (aanzienlijke) schadevergoeding dient te worden betaald.

Deze voorbeelden bevestigen verder dat ook private partijen (ontwikkelaars, corporaties, etc.) nauwgezet dienen na te gaan of gemaakte of voorgenomen afspraken staatssteunproof zijn. Ook zij kunnen hard worden getroffen door de gevolgen van onrechtmatige staatssteun. Het vaak gehanteerde argument dat ‘vertrouwd werd op het oordeel van de gemeente’ geen rechtvaardiging vormt om niet tot terugbetaling te hoeven overgaan. Ook op private partijen rust dus duidelijk de plicht om vastgoedprojecten staatssteunproof in te richten.

Auteurs

Edmon-Oude-Elferink-CMS-NL
Edmon Oude Elferink
Partner
Amsterdam
Allard Knook
 Ilco van
Ilco van Riel