Home / Publicaties / Totstandkoming koopovereenkomst. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch,...

Totstandkoming koopovereenkomst. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch, 18 december 2018

18/03/2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is een koopovereenkomst tussen koper en verkoper tot stand gekomen nu slechts een maximaal bedrag als koopsom is overeengekomen? Zijn de onderhandelingen in een zodanig stadium geraakt dat koper gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het tot stand komen van een koopovereenkomst?

Wenk in RN 2019/26, ECLI:NL:GHSHE:2018:5277

Een koopovereenkomst van vastgoed is de overeenkomst waarbij de verkoper zich verplicht vastgoed over te dragen tegen ontvangst van een koopprijs en de koper zich verplicht die koopprijs te betalen (vgl. art. 7:1 BW). Nu (onder meer) nog geen overeenstemming is bereikt over zoiets wezenlijks als de koopprijs, is volgens het hof tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Zelfs als er nog geen overeenstemming over de prijs bestaat, kan er echter sprake zijn van een geldige koopovereenkomst. Vorm, formulering, woordkeus en terminologie zijn van groot belang, zo bevestigt deze uitspraak van het hof. Of een overeenkomst tot stand is gekomen is immers afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. In casu bestond in juni 2010, behalve over de koopprijs, geen overeenstemming over het definitief ontwerp. Bovendien had er op dat moment over een groot aantal onderwerpen, die in de koopovereenkomst moesten worden opgenomen, nog in het geheel geen overleg plaatsgevonden.

Ook het beroep op schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen faalt. Van belang is in dit kader dat de gemeente de onderhandelingen niet heeft afgebroken. De gemeente heeft juist aangeboden met elkaar onder de gewijzigde (markt-)omstandigheden aan tafel te blijven zitten en met behulp van een stuurgroep de besluitvorming te bespoedigen. In de rechtspraak zijn veelal voorbeelden van uitspraken te vinden waarin een verplichting tot verder onderhandelen wordt geënt op, kortweg, een bereikte overeenstemming op hoofdzaken. Nu in casu juist geen overeenstemming op hoofdzaken aanwezig werd geacht, is het aannemelijk dat ook een dergelijke vordering door het hof zou zijn afgewezen.

Om gebondenheid aan een voorgenomen koop-/verkoop te voorkomen kunnen specifieke bepalingen in de vorm van opschortende voorwaarden in een (door beide partijen bevoegd ondertekende) intentieovereenkomst worden opgenomen die gebondenheid uitsluiten, bijv. dat koper en verkoper geen juridische binding beogen vast te leggen behalve ten aanzien van exclusiviteit en geheimhouding en/of dat definitieve overeenstemming afhankelijk is van overeenstemming over de definitieve tekst van de koopovereenkomst en bijvoorbeeld goedkeuring van de gemeenteraad indien een gemeente contracteert. Partijen kunnen met een beroep op een opschortende of ontbindende voorwaarde onderhandelingen rechtsgeldig afbreken, zonder daarmee schadeplichtig te zijn. Op deze manier is voor partijen duidelijk op welk moment er onvoorwaardelijke juridische binding bestaat. Onduidelijk is of de onderhandelingen tussen de ontwikkelaar en de gemeente in casu een exclusief karakter hadden.

In het commerciële vastgoedverkeer worden zeer geregeld afspraken gemaakt ten aanzien van exclusiviteit en geheimhouding. Een dergelijke afspraak kleurt de onderhandelingen. Het is (adviseurs van) kopers aan te bevelen om exclusiviteit met de verkoper overeen te komen, zodat het de verkoper niet is toegestaan om met een derde verder te onderhandelen casu quo zomaar onderhandelingen af te breken. Een notaris of andere adviseur die voor een verkopende partij optreedt, doet er in zo'n geval goed aan een termijn aan de exclusiviteitsperiode te koppelen. Een exclusieve onderhandelingsverhouding tussen partijen zonder eindtermijn brengt immers mee dat men zich net als in de voorliggende uitspraak geconfronteerd ziet met een zeer lang besluitvormingsproces, terwijl de investeringen en kosten die met de overdracht gemoeid gaan door (blijven) lopen. Bij projectontwikkeling gaan de kosten immers voor de baat uit en dient men rekening te houden met tal van onzekere factoren die van invloed zijn op een geslaagd project en die veelal voor rekening en risico van de projectontwikkelaar komen. Een projectontwikkelaar doet er verstandig aan om deze risico's rekening houdende met de factor tijd te inventariseren en in het kader van de onderhandelingen een plek te geven ter beperking van (financiële) schade.

Auteurs

De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris
Amsterdam
De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
Amsterdam