Vastgoed voor of na 1 januari 2015 overdragen of in gebruik nemen?

Verruimde termijnen overdrachtsbelasting worden ingekort

28/11/2014

Tot 1 januari 2015 kan in de overdrachtsbelasting nog gebruik worden gemaakt van twee tegemoetkomingen:

  • De 36-maandstermijn bij doorverkoop van vastgoed;
  • De 24-maandstermijn in geval van samenloop met btw-heffing.

Vanaf 1 januari 2015 gaan deze termijnen terug naar 6 maanden

Doorverkoop: 36-maandstermijn gaat terug naar 6 maanden

Indien vastgoed is verworven tussen 1 september 2012 en 1 januari 2015 en daarbij is overdrachtsbelasting of volledig onverrekenbare btw in rekening gebracht, dan is bij een doorverkoop binnen 36 maanden alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over eventuele meerwaarde van het vastgoed. Indien vastgoed na 31 december 2014 wordt verkregen, dan is alleen nog maar een reductie van overdrachtsbelasting te realiseren bij een doorverkoop binnen 6 maanden.

Voorbeeld
Op 1 december 2014 koopt belegger A een bestaand pand voor EUR 1.000. Hij is dan 6% overdrachtsbelasting verschuldigd, dus EUR 60. Stel belegger A verkoopt het pand op 1 december 2015 weer door aan koper B voor een prijs van EUR 1.200. Ter zake van deze doorverkoop is dan slechts 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waardestijging van EUR 200, oftewel EUR 12.
Als belegger A het pand echter niet op 1 december 2014 zou hebben gekocht maar op 1 februari 2015, dan geldt de faciliteit nog maar voor 6 maanden. Bij een doorverkoop op 1 december 2015 is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de volledige koopsom van EUR 1.200, oftewel EUR 72.

Samenloop met btw: 24-maandstermijn gaat terug naar 6 maanden
Als een ondernemer een nieuw gebouw levert (d.w.z. voor, op of binnen 2 jaar na het moment van eerste ingebruikneming), dan is ter zake van die levering btw verschuldigd. Door de huidige verruimde samenloopvrijstelling wordt voorkomen dat in dat geval ook overdrachtsbelasting moet worden betaald. Deze vrijstelling overdrachtsbelasting loopt nu door tot 24 maanden na ingebruikneming van het gebouw of eerdere huuringangsdatum. Vanaf 1 januari 2015 geldt de vrijstelling alleen nog voor gebouwen die op het moment van de overdracht niet of minder dan 6 maanden in gebruik zijn. Bij de overdracht van een pand dat meer dan 6 maanden maar minder dan 2 jaar wordt gebruikt/verhuurd, is zowel btw als overdrachtsbelasting verschuldigd.

Aanbevelingen

De inkorting van de 36-maandstermijn maakt de vastgoedbeleggingsmarkt minder flexibel, omdat bij een doorverkoop eerder overdrachtsbelasting verschuldigd zal worden. Wij adviseren dan ook om vastgoed – daar waar mogelijk – nog vóór 2015 over te dragen. Mochten partijen de laatste contractdetails nog moeten uitonderhandelen of mocht de financiering nog niet rond zijn, dan kan een 'Groninger akte' oplossing bieden.

Nieuwe panden die rond het jaareinde opgeleverd moeten worden, kunnen ook nog het best dit jaar gebruikt of verhuurd worden. Er is dan veel meer tijd (24 i.p.v. 6 maanden) om een (co-)belegger te vinden, zonder dat bij de verkoop overdrachtsbelasting moet worden betaald.

Auteurs

De foto van Willie Ambergen
Willie Ambergen
Belastingadviseur
Amsterdam
De foto van Etienne Cox
Etienne Cox
Belastingadviseur
Amsterdam