Verbeterde werking Vormerkung bij beslag: consultatiedocument wetsvoorstel verschenen

25/04/2014

Op 17 februari 2014 is het consultatiedocument verschenen met betrekking tot het voorontwerp van het wetsvoorstel verbeterde werking van Vormerkung bij beslag (hierna te noemen: het Wetsvoorstel). Dit is nog geen officieel wetsvoorstel, maar een consultatiedocument waarop burgers en organisaties via internet hun visie kunnen geven (sluiting internetconsultatie: 17 mei 2014).

Vormerkung

De inschrijving van een koopovereenkomst van een registergoed kan op grond van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) worden ingeschreven in de openbare registers. Deze inschrijving, naar Duits recht de Vormerkung genoemd, beoogt de koper van het registergoed gedurende 6 maanden te beschermen met het oog op de daadwerkelijke levering van het gekochte registergoed. De inschrijving heeft tot gevolg dat indien de in de wet limitatief opgesomde rechtshandelingen zich voordoen in de periode tussen de koop en de levering, deze niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Het gaat hierbij onder meer om een na de koop ingeschreven beslag op het registergoed. Een nadien gelegd beslag treft geen doel, de beslaglegger staat met lege handen, tenzij het registergoed niet binnen 6 maanden na de inschrijving wordt geleverd. In dat laatste geval verliest de inschrijving haar werking met terugwerkende kracht en kan een in de periode tussen de koop en de levering gelegd beslag
toch tegen de koper worden ingeroepen.

Reikwijdte Vormerkung

De jurisprudentie leert dat de Hoge Raad een letterlijke uitleg toekent aan artikel 7:3 BW: een derdenbeslag gelegd op de koopsom onder de koper valt niet onder de limitatieve, nauwkeurige opsomming van rechtshandelingen van artikel 7:3 lid 3 BW.1 Een dergelijke beslaglegging kan wél tegen de koper worden tegengeworpen. De koper kan in dat geval de koopsom niet bevrijdend betalen en kan dus niet voldoen aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. De levering wordt gefrustreerd. In praktijk is dit een alternatieve en veelgebruikte mogelijkheid van schuldeisers om hun vordering alsnog veilig te stellen. Kopers krijgen echter niet de bescherming die was beoogd bij de invoering van de Vorrnerkung.

Daarnaast kunnen schuldeisers beslag leggen onder de notaris. Dit beslag kan worden gelegd voor- of nadat koper de koopsom onder de notaris heeft gestort.2 Een risico van deze vorm van beslaglegging is dat partijen uitwijken naar een andere notaris indien de schuldenaar de beslaglegging aan ziet komen.

Doel Wetsvoorstel

Het Wetsvoorstel strekt ertoe de werking van de Vormerkung in geval van (conservatoir en executoriaal) beslag te verbeteren door te bewerkstelligen dat een onder de koper gelegd derdenbeslag op de koopsom de bescherming van de Vormerkung niet (meer) doorkruist. Daarnaast houdt het Wetsvoorstel ook rekening met de verhaalsmogelijkheden van de schuldeisers. Daartoe worden twee wijzigingen voorgesteld:
1. de koper wordt ondanks een derdenbeslag op de koopsom de mogelijkheid gegeven de koopsom bevrijdend aan de notaris te betalen (wijziging tekst artikel 475h Rv)
2. bij de inschrijving van de koop moet verplicht worden vermeld bij welke notaris de akte van levering zal worden verleden. Indien na inschrijving wordt besloten toch bij een andere notaris te passeren, moet deze notariswijziging eveneens worden ingeschreven, waarbij tussen inschrijving van die wijziging en het passeren van de leveringsakte minimaal 7 dagen moeten zitten.

Conclusie

Artikel 7:3 BW kan op grond van de huidige wettekst niet de bescherming bieden die een koper van de Vormerkung als wetsinstrument mag verwachten. Door invoering van het Wetsvoorstel beoogt de wetgever te bewerkstelligen dat het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming wordt veiliggesteld en dat doeltreffend beslag onder de notaris wordt verzekerd en de levering niet wordt gefrustreerd. Beslagleggers zullen naast beslag op de koopsom onder de notaris nog steeds óók beslag op het registergoed dienen te leggen voor het geval de levering niet of niet binnen 6 maanden plaatsvindt.

Zie voor het Wetsvoorstel en de Memorie van toelichting:
http://www.internetconsultatie.nl/vormerkung

______________________________________

^1 Vgl. HR 8 oktober 2010, LJN: BN 1252; Hoge Raad 12 juli 2013, LJN: BZ 9959

^2 Voorwaarde voor beslaglegging vóór storting van de koopsom onder de notaris, is dat ten tijde van beslaglegging een rechtsverhouding bestaat tussen schuldenaar en de notaris.

Auteurs

De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris