Home / Publicaties / Verjaring. Inbezitneming. Wenk onder Rb. Rotterdam,...

Verjaring. Inbezitneming. Wenk onder Rb. Rotterdam, 23 januari 2019

17/04/2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Verkrijgt voormalig pachter eigendom van een perceel grond met woning door verjaring?

Wenk in RN 2019/40, ECLI:NL:RBROT:2019:709

Eigendom van een onroerende zaak, maar ook een zakelijk recht ten aanzien van een onroerende zaak, kan op grond van verjaring worden verkregen. Bezit is een essentiële voorwaarde om een beroep op verjaring te kunnen doen. Dit wordt vaker over het hoofd gezien door de partij die stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden. Het is immers de vordering tot beëindiging van het bezit die na tien of twintig jaar verjaart. Voor de verkrijging krachtens verjaring is inschrijving in de openbare registers niet vereist, maar dit is wel aan te bevelen in verband met de kenbaarheid jegens derden. Er bestaan verschillende mogelijkheden om deze registratie door de notaris te laten bewerkstelligen, waaronder inschrijving van een daartoe bestemde notariële verklaring (vgl. ook de 'wenk' bij RN 2018/89). Een notaris die op basis van een (eenzijdig) verzoek onder overlegging van bewijsstukken verzocht wordt mee te werken aan het opstellen en inschrijven van een notariële verklaring van verjaring en waarbij dus niet alle partijen die bij de verjaring betrokken zijn hebben ingestemd, dient er nadrukkelijk rekening mee te houden dat het bestaan van de verjaring mogelijk zal worden betwist. Ex art. 34 jo. 37 lid 1 sub b Kadasterwet behelst de notariële verklaring immers tevens een verklaring van de notaris dat de bewijsstukken in een dergelijk geval genoegzaam aantonen dat de verjaring c.q. de eigendomsverkrijging zich daadwerkelijk heeft voorgedaan. De notaris dient hier op basis van de hem bekende informatie een eigen afweging te maken en loopt daarbij al snel het risico te veel op de stoel van de rechter te gaan zitten.

De Hoge Raad hanteert blijkens de jurisprudentie een vrij strikte lijn: bezit en verjaring worden niet snel aangenomen. Terughoudendheid is hier derhalve op zijn plaats, zeker als het verzoek tot registratie wordt gedaan door een (voormalig) huurder, pachter of bruiklener en/of als reeds ten tijde van het opstellen van de notariële verklaring bekend is dat de verjaring wordt betwist. Zoals betoogd kan immers alleen de bezitter van een goed dit goed door verjaring verkrijgen. Degene die een goed voor een ander houdt, zoals in geval van bruikleen, pacht of huur, heeft niet het bezit ervan. In beginsel is verkrijging door verjaring in dat geval niet aan de orde, ook niet na beëindiging van zo'n bruikleen-, pacht- of huurovereenkomst. Dit is wel mogelijk wanneer het houden voor een ander is gewijzigd in houden voor zichzelf (vgl. het onder 'zie anders' genoemde arrest van de Hoge Raad).

Een notaris uit het noorden van ons land zag zich in december vorig jaar geconfronteerd met een (tuchtrechtelijke) klacht van de oorspronkelijke eigenaar van een onroerende zaak, onder meer omdat de notaris hem onvoldoende gelegenheid zou hebben geboden om zijn standpunt over de gestelde verjaring vooraf toe te lichten. In casu had de notaris voorafgaand aan het passeren van de akte van de partij die de inschrijving verlangde vernomen dat de verjaring werd betwist. Wat opvalt is dat de inhoud van de betwisting aan de notaris niet bekend was. Het is de vraag of de notaris zonder deze kennis een correcte afweging heeft kunnen maken. De Kamer merkt hierover op dat hoewel de notaris wettelijk niet verplicht was naar zijn standpunt te vragen, het in zijn algemeenheid aanbeveling verdient om de argumenten van de wederpartij te horen, zodat die meegenomen kunnen worden bij de afweging om al dan niet mee te werken. De door de notaris opgemaakte verklaring voldeed aan de wettelijke vereisten. De klacht wordt ongegrond verklaard. Of de notaris ook overtuigd had mogen zijn van de verjaring omdat de verjaring daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, is een vraag die de Kamer niet kan beantwoorden omdat die beoordeling is voorbehouden aan de civiele rechter. In dit kader dient overigens wel rekening te worden gehouden met de notariële geheimhoudingsplicht van art. 22 Wna. Contact opnemen met de wederpartij dient in beginsel plaats te vinden met toestemming van degene die de inschrijving verlangt.

Auteurs

De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
Amsterdam
De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris
Amsterdam