Voorschrijven GIW-garantie toch – gedeeltelijk – toegestaan?

19/02/2010

Mag een gemeente bij de verkoop van grond bestemd voor de bouw van woningen de eis stellen dat die woningen onder GIW-garantie moeten worden gebouwd? Nadat die vraag in eerste instantie door de rechtbank ontkennend was beantwoord, is onlangs in hoger beroep door het hof voor een meer genuanceerde benadering gekozen. [1]

Inleiding   

Sinds jaar en dag plegen gemeenten in het kader van gronduitgifte (verkoop of erfpacht) voor projectmatige woningbouw de voorwaarde te stellen dat de te realiseren woningen onder GIW-garantie moeten worden gebouwd. Die eis ('bouwen onder GIW') komt er op neer dat de projectontwikkelaar (meestal de contractspartij van de gemeente) met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koop-/aannemingsovereenkomst moet sluiten conform het daartoe ontwikkelde model van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw. Een dergelijke voorwaarde wordt gewoonlijk als zogeheten 'kettingbeding' opgelegd, en op overtreding pleegt een contractuele boete te worden gesteld. 

Aldus tracht de gemeente het algemeen belang te behartigen dat er voldoende woningen van behoorlijke kwaliteit voor haar (toekomstige) inwoners beschikbaar komen. Ontwikkelaars zijn aan deze algemeen gangbare praktijk gewend en maken daartegen zelden bezwaar, mede omdat zij inzien dat het verkoopbevorderend werkt wanneer een woning met GIW-garantie in de markt kan worden gezet.

In het hierna te bespreken geval had de ontwikkelaar zich niet gehouden aan de afspraak met de gemeente over het bouwen onder GIW. Toen hij daarop werd aangesproken, verweerde hij zich met het argument dat hij niet aan die afspraak kón worden gehouden, omdat die op grond van de Woningwet zou zijn verboden.

Woningwet

Het gaat hier om een artikel in de Woningwet, dat tot doel heeft te voorkomen dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg - bijvoorbeeld in het kader van gemeentelijke gronduitgifte - de hen door de Woningwet toegekende bevoegdheden uitbreiden. Wat betreft het Bouwbesluit moet daarbij in aanmerking worden genomen dat de daarin vervatte bouwtechnische voorschriften op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu, tegelijkertijd zowel een minimum (in de zin dat een bouwplan daaraan tenminste moet voldoen om te kunnen worden vergund) als een maximum inhouden. Immers, gemeenten mogen op de aangegeven gebieden geen eisen aan het bouwwerk stellen die uitstijgen boven het door het Bouwbesluit voorgeschreven kwaliteitsniveau

GIW-garantie

Een GIW-garantie bestaat in feite uit twee hoofdcomponenten. De eerste betreft de kwaliteitsgarantie: de bouwondernemer dient de deugdelijkheid van bepaalde onderdelen van de woning voor daarbij aangegeven termijnen te garanderen en er gelden getailleerde eisen waaraan verwarmings- en warmwaterinstallaties moeten voldoen. De tweede component is een insolventiewaarborg: voor het geval de bouwondernemer failliet mocht gaan, geeft de zogeheten 'aangesloten organisatie' (waarvan de bouwondernemer lid is) aan de verkrijger de garantie dat diens woning conform het contract wordt afgebouwd.   

Casus

Een ontwikkelaar had van de gemeente Breda percelen grond gekocht bestemd voor de bouw van 60 woningen. Op de koopovereenkomst waren de Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing verklaard. Daarin kwam onder meer de bepaling voor dat de koper de woningen onder GIW-garantie moest bouwen. De ontwikkelaar had de grond doorverkocht aan het eigen bouwbedrijf, waarvan de ontwikkelaar bestuurder en enig aandeelhouder was. De ontwikkelaar had daarbij - naar het zich liet aanzien bewust - nagelaten, de GIW-verplichting op te leggen aan het bouwbedrijf. Vervolgens waren de woningen gebouwd zonder gebruikmaking van de model koop-/aannemingsovereenkomst met GIW-garantie.

Oordeel rechtbank

De Rechtbank Breda kwam in 2007 tot het oordeel dat de contractuele verplichting om onder GIW-garantie te bouwen en te verkopen, nietig was. Daarbij wees de rechtbank op het feit dat de GIW-garantie de bouwondernemer verplicht om er jegens de koper van de woning voor in te staan dat de woning als zodanig aan het Bouwbesluit voldoet; bovendien moet de bouwondernemer verscheidene in het Bouwbesluit geregelde eisen en eigenschappen gedurende een bepaalde termijn garanderen. Door een en ander te bedingen zou de gemeente een verdergaand kwaliteitsniveau willen afdwingen dan de wetgever via het Bouwbesluit publiekrechtelijk heeft willen regelen.

Oordeel Hof

In hoger beroep ging het Hof Den Bosch mee in de redenering en de conclusie van de rechtbank voor zover het de kwaliteitscomponent van de GIW-garantie betrof. Het Hof overwoog daarbij onder meer dat de in de GIW-garantiergeling voorkomende eisen aan bepaalde installaties de bruikbaarheid van woningen betreffen en daarmee dus op een vlak komen dat exclusief door de voorschriften van het Bouwbesluit wordt bestreken. Ook wees het Hof erop dat het bedingen van extra garantietermijnen voor onderdelen van de woning ertoe leidt dat er materialen van hogere kwaliteit moeten worden toegepast. En ook dat gaat in tegen het verbod voor gemeenten om aanvullende eisen op bouwtechnisch terrein te stellen.

Ten aanzien van andere onderdelen van de GIW-regeling, zoals de insolventiewaarborg en de arbitrageregeling, oordeelde het Hof dat dit geen terreinen zijn die door het Bouwbesluit worden bestreken, zodat de gemeente daar haar eisen mag stellen aan de koper van gemeentegrond.

Praktijkgevolgen

Het definitieve antwoord op de vraag of een gemeente in het kader van haar gronduitgifte de eis van 'bouwen onder garantiecertificaat' mag stellen en zo ja, in volle omvang of alleen voor wat betreft de niet door het Bouwbesluit geregelde onderwerpen, zal nu van de Hoge Raad moeten komen. In de tussentijd is de verwachting dat gemeenten hun gebruikelijke praktijk op dit punt zullen continueren.

Een definitieve uitspraak over deze kwestie kan ook voor allerlei andere bij gemeentelijke gronduitgifte bedongen voorwaarden van groot belang zijn. Denk hierbij alleen al aan de vele eisen die gemeenten plegen te stellen op het gebied van duurzaam bouwen, een item dat - dankzij of juist ondanks 'Kopenhagen' - de komende jaren op de politieke agenda zal blijven staan. 

[1] Het GIW is per 1 januari 2010 opgehouden te bestaan. De voorheen bij het GIW aangesloten organisaties geven nu zelf een eigen waarborgcertificaat uit, dat in de plaats is gekomen van het vertrouwde GIW-garantiecertificaat. Vóór 1 januari 2010 afgegeven GIW-certificaten blijven na die datum ongewijzigd van kracht.

Auteurs

De foto van Robert Lucassen
Robert Lucassen
Advocaat
Amsterdam