Wel of geen econoom voor de overdrachtsbelasting

02/09/2015

Onlangs heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een zaak over de vraag of het tekenen van een (complexe) koopovereenkomst al aangemerkt kon worden als een met overdrachtsbelasting belaste economisch eigendomsverkrijging. Opvallend was dat naast de gebruikelijke afspraken over koop en het betalen van een koopsom, ook afgesproken werd dat de verkoper de opdracht zou krijgen om een opstal op het gekochte te gaan slopen, dat de koper een factuur voor zijn sloopactiviteiten aan verkoper zou sturen en dat de verkoper de koopprijs van het verkochte weer mocht verhogen met de aan hem gefactureerde sloopkosten. Ook opvallend was ook dat de koper vóór het moment van levering mocht bepalen wanneer bepaalde huurders hun pand zouden moeten verlaten.

Bedoeling van partijen was om de levering van de grond uit te stellen tot dat er een bouwterrein zou ontstaan, welk bouwterrein belast met btw, maar vrijgesteld van overdrachtsbelasting zou worden overgedragen. Door een (eerdere) economische eigendomsverkrijging vast te stellen meende de inspecteur dat alsnog 6% overdrachtsbelasting over de waarde van de grond verschuldigd zou worden.

De inspecteur stelt zich daarbij op het standpunt dat de verkrijgende partij meer (financiële) risico's loopt dan een normale koper en daarom al de economische eigendom verkrijgt. Als onderbouwing gaat hij voornamelijk in op de omstandigheden dat de verkrijgende partij de sloopvergunning aanvraagt, de sloper selecteert, de manier van slopen en het tijdstip daarvan bepaalt en opdraait voor de kosten.

Het Hof is daarentegen van mening dat de omstandigheid dat de kosten voor de sloop voor rekening van de verkrijgende partij komen niet ertoe leidt dat deze een groter of ander belang bij de waardeverandering van de onroerende zaak heeft verkregen. Het gaat nog steeds om een belang dat voortspruit uit het recht op levering tegen een in de koopovereenkomst gefixeerde prijs. Het geeft slechts aan dat in de koopovereenkomst al rekening is gehouden met deze kosten. Verder zorgt naar de mening van het Hof ook het slooprisico er niet voor dat meer wordt verkregen dan enkel het "recht op levering". Het Hof ziet geen wezenlijk verschil met de situatie waarin de koper of verkoper een derde inschakelt voor de sloop en die kosten voor rekening komen van de verkrijgende partij.

Deze Hof uitspraak maakt duidelijk dat het begrip economisch eigendom nog niet is uitgekristalliseerd in de overdrachtsbelasting. Wij willen er echter met nadruk op wijzen dat de inspecteur cassatie heeft ingesteld en het definitieve oordeel dus nog geveld moet worden. Opmerkelijk is ook dat in een eerder arrest de Hoge Raad een strengere interpretatie van het begrip economisch eigendom leek voor te staan dan het Hof in Leeuwarden nu verwoord heeft.

Auteurs

De foto van Willie Ambergen
Willie Ambergen
Belastingadviseur