CMS pan-Europees onderzoek naar ‘groene’ huur­over­een­komst: een samenkomende lappendeken

De toonaangevende juridische en fiscale dienstverlener CMS lanceert vandaag, woensdag 5 oktober 2011, de CMS e-guide: Study on the use of Green Lease Clauses in Europe, het eerste pan-Europese onderzoek naar de bestaande praktijk en wet- en regelgeving met betrekking tot de 'groene' huurovereenkomst.

Door de bundeling van informatie uit 21 Europese landen, is de guide een waardevol instrument om de huidige stand van zaken over groene huurovereenkomsten tussen landen met elkaar te vergelijken. Het onderzoek bevat ook aanbevelingen voor het opstellen van groene huurovereenkomsten.

Arnout Scholten, advocaat-partner bij CMS Derks Star Busmann, legt uit: "Gezien de toenemende focus op duurzaamheid en duurzame gebouwen wilden we weten wat er in Europa op dit gebied gebeurt en de ´best practices' achterhalen. Met deze informatie kunnen investeerders, asset managers en gebruikers er voor zorgen dat gebouwen gedurende hun totale levensduur 'groen' blijven."

Het onderzoek laat een groei zien van het gebruik van 'groene' huurbepalingen te midden van een lappendeken aan regels en praktijken. "Dat verbaast ons niet," zegt Scholten, "milieuvriendelijke en duurzame bouw is slechts sinds kort de norm in Europa om de CO2-uitstoot en het energieverbruik te verminderen en daarmee aan de verplichtingen uit het Verdrag van Kyoto te voldoen. Er voor zorgen dat gebouwen 'groen' blijven gedurende hun levensduur is daarom essentieel voor toekomstvaste investeringen."

Een van de belangrijkste bevindingen uit het onderzoek is dat er nog weinig consensus bestaat over een standaard duurzaamheidscertificaat voor gebouwen. Het toenemend gebruik van de drie belangrijkste internationale standaarden, LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) en BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) in sommige landen, gevolgd door DGNB (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen oftewel de Duitse Raad voor duurzaam bouwen) demonstreert het toenemende belang van certificering in Europa, weliswaar met sterke nationale verschillen. Een daarvan is de ontwikkeling van nationale standaarden in België, Frankrijk, Italië en Tsjechië, terwijl andere landen, zoals Nederland en Polen er voor kiezen om bestaande internationale duurzaamheidscertificaten aan te passen naar de nationale behoeften.

Standaardcertificering voor bestaande gebouwen is ook steeds meer in opkomst. Arnout Scholten: "Nederland is daar een goed voorbeeld van. Naast eerst slechts een nieuwbouwkeurmerk ontwikkeld te hebben, zijn op’ september jl. de eerste BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik certificaten uitgereikt aan ANWB, SER, ING Real Estate, DWA en Kennedy Wilson/ Bank of Ireland Private Banking."

Over het algemeen worden Europese vastgoedeigenaren weinig gestimuleerd om hun panden energiezuinig te maken. Gezien de opkomst van duurzaamheidscertificaten voor bestaande gebouwen en gegeven het feit dat er in Europa heel wat bestaande gebouwen zijn, zijn CMS-experts van mening dat de verantwoordelijke autoriteiten zowel huurder als verhuurder meer incentives moeten bieden. Dat levert niet alleen energiebesparing op maar ook een stimulans voor de bouwsector, die daar in de huidige economisch slechte tijden zijn voordeel mee kan doen.

In Nederland kan de overheid eigenaren van gebouwen dwingen energiebesparende maatregelen te nemen. Slechts bij een beperkt aantal verbeteringen (isolatiemaatregelen en vervanging van een CV) is het voor de eigenaar/verhuurder van woonruimte of winkelruimte mogelijk om daarna de huur te verhogen. Bij kantoorruimte is huurverhoging voor het treffen van energiebesparende maatregelen (ongeacht welke) slechts mogelijk als dit is overeengekomen. Exploitanten (dit kunnen huurders zijn) van inrichtingen die onder het Activiteitenbesluit vallen zijn verplicht energiebesparende maatregelen te treffen.

Voor het onderzoek hebben de vastgoedspecialisten van CMS het juridisch kader en de praktijk onderzocht in de volgende landen: Oostenrijk, België, Bosnië en Herzegovina, Bulgarije, Kroatië, Tsjechië, Frankrijk, Duitsland, Hongarije, Italië, Nederland, Polen, Roemenië, Rusland, Servië, Slowakije, Slovenië, Spanje, Zwitserland, Oekraïne en het Verenigd Koninkrijk (Engeland, Wales, Noord-Ierland en Schotland).

De CMS e-guide: Study on the use of Green Lease Clauses in Europe is vanaf woensdag 5 oktober 2011 beschikbaar als online document en ook te downloaden via de website van CMS.