21/04/2023
Overeenkomst (on)geldig na didam-arrest?
In eerdere signaleringen merkten wij al op dat gemeenten bij de verkoop van onroerend goed gebonden zijn aan het gelijkheidsbeginsel. Dit volgt uit het Didam-arrest. De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft recentelijk geoordeeld dat (koop)overeenkomsten nietig zijn indien een gemeente bij het aangaan van die overeenkomst geen openbare selectieprocedure heeft georganiseerd voor de verkoop van onroerend goed en onvoldoende kan motiveren dat er slechts één potentieel gegadigde is, omdat dit in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Minder dan twee weken later oordeelt Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat een dergelijke overeenkomst niet nietig, maar vernietigbaar is. Beide uitspraken worden hieronder toegelicht. Voorzieningenrechter: overeenkomsten in strijd met Didam-regels zijn nietig Op 28 augustus 2020 heeft de gemeente Rhenen een koopovereenkomst gesloten met Stichting 't Brandtweer met betrekking tot een pand in Rhenen. Begin dit jaar heeft de gemeente in het Gemeenteblad gepubliceerd dat zij van plan is om het pand te leveren aan de Stichting, aangezien zij van oordeel is dat deze Stichting op grond van de objectieve, redelijke en toetsbare criteria de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de verkoop. Wel wordt door de gemeente een mogelijkheid tot kort geding geboden om zich als (geïnteresseerde) partij te verzetten tegen de levering van het pand. Van deze gelegenheid is door (een geanonimiseerde) eiseres gebruik gemaakt. In deze procedure vordert eiseres dat de gemeente wordt verboden om verdere uitvoering te geven aan de koopovereenkomst. Zij stelt dat de gemeente onterecht in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en (potentiële) gegadigden gelijke kansen had moeten bieden door een selectieprocedure te organiseren. De voorzieningenrechter oordeelt dat overheidslichamen zich ook vóór het Didam-arrest bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten aan het gelijkheidsbeginsel dienen te houden. Het verweer van de gemeente dat het Didam-arrest geen terugwerkende kracht had moeten hebben, gaat aldus volgens de voorzieningenrechter niet op. De Hoge Raad heeft zich namelijk in zijn uitspraak niet beperkt tot overeenkomsten die ná een bepaalde datum zijn gesloten. Ook gaat het in het Didam-arrest niet om nieuwe regelgeving, maar om een logische invulling van bestaand recht. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit voor de hand ligt aangezien de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in een uitspraak van 2 november 2016 het gelijkheidsbeginsel al (nagenoeg) op dezelfde wijze heeft ingevuld als de Hoge Raad in het Didam-arrest doet.De gemeente heeft door het niet bieden van mededingingsruimte bij de verkoop van het pand in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Voor de verkoop had de gemeente immers een openbare en transparante selectieprocedure moeten organiseren, zodat aan alle (potentiële) gegadigden de kans zou zijn geboden om deel te nemen aan deze procedure. De gemeente heeft onvoldoende gemotiveerd waarom in dit geval de Stichting op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de koop. Volgens de voorzieningenrechter is de koopovereenkomst daarom nietig. Nietige overeenkomsten worden geacht nooit tot stand te zijn gekomen, zodat deze uitkomst in principe vergaande implicaties voor de praktijk heeft. Kort na deze uitspraak heeft het hof echter geoordeeld dat overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met het Didam-arrest niet nietig, maar vernietigbaar zijn. Deze uitspraak wordt hierna verder toegelicht. Het Gerechtshof: overeenkomsten in strijd met Didam-regels zijn vernietigbaarheid De gemeente Montferland heeft in 2019 de voormalige gemeentehuislocatie verkocht aan Groenstaete. De verkochte gemeentehuislocatie maakt deel uit van een groter projectgebied dat door Groenstaete zou worden ontwikkeld. In dit projectgebied zou een Coop worden gerealiseerd. Op de 'oude' locatie van de Coop zou een Aldi met een parkeerterrein worden gerealiseerd. In dezelfde periode heeft Didam Have – exploitant van de lokale Albert Heijn – de gemeente gevraagd of zij zich ook kan vestigen in dit projectgebied. Dit verzoek heeft de gemeente afgewezen. Didam Have heeft daarom een kort geding procedure en later een bodemprocedure aanhangig gemaakt om te bewerkstelligen dat de gemeente de gemeentehuislocatie te koop aanbiedt in een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure. De kort geding procedure heeft uiteindelijk geleid tot het welbekende en in de inleiding genoemde Didam-arrest. Tijdens het hoger beroep van de kort geding procedure hebben de gemeente en Groenstaete een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de gemeentehuislocatie en een samenwerkingsovereenkomst over de ontwikkeling van het projectplan in het projectgebied. Didam Have heeft in de bodemprocedure bij de rechtbank gevorderd dat zij voor recht verklaart dat de gemeente en/of Groenstaete onrechtmatig hebben gehandeld tegenover Didam Have en dat de tussen de gemeente en Groenstaete gesloten koop- en samenwerkingsovereenkomst nietig zijn.Het hof past in de bodemprocedure de regels van het Didam-arrest toe en oordeelt dat de gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel bij verkoop van een onroerende zaak inderdaad mededingingsruimte moet bieden door het organiseren van een transparante en openbare selectieprocedure. De gemeente had niet exclusief met Groenstaete mogen onderhandelen, maar zij had aan alle belangstellenden de mogelijkheid moeten geven om mee te dingen. Ook in deze procedure voerde de gemeente aan dat er sprake was van de uitzonderingssituatie dat er geen ruimte voor mededinging geboden hoefde te worden, omdat er slechts sprake was van één serieuze gegadigde. Hier is echter volgens het hof geen sprake van. Didam Have heeft namelijk sinds 2016 ook interesse gehad om in aanmerking te mogen komen voor het projectgebied en heeft deze interesse ook aan de gemeente kenbaar gemaakt.Het hof vernietigt daarom de koopovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst die voor het project zijn gesloten en verplicht de gemeente de gemeentehuislocatie alleen te verkopen in een procedure waarin alle belangstellenden zijn uitgenodigd mee te dingen naar de locatie. Het gebrek van de (koop)overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels ziet volgens het hof op de totstandkoming van die overeenkomst, niet op de strekking of inhoud ervan. Het hof zoekt bij deze vernietiging aansluiting bij het aanbestedingsrecht en meer specifiek bij artikel 4.15 van de Aanbestedingswet 2012. In het aanbestedingsrecht zijn overeenkomsten die zijn gesloten zonder het volgen van de vereiste aanbestedingsprocedure namelijk vernietigbaar. Gevolgen voor de praktijk Met het recente arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is meer duidelijkheid geboden voor (koop)overeenkomsten die in strijd met het gelijkheidsbeginsel en het Didam-arrest zijn gesloten. Dergelijke overeenkomsten zijn volgens het arrest van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden – in tegenstelling tot het oordeel van de rechtbank Midden-Nederland – niet nietig maar vernietigbaar. Hiermee neemt het hof de rechtsonzekerheid en de gevolgen die nietigheid van de overeenkomst – vanwege strijd met de regels die voortvloeien uit het Didam-arrest – weg. Een overeenkomst die nietig is wordt immers geacht nooit te hebben bestaan. Dit betekent bijvoorbeeld dat een gemeente die een stuk grond heeft verkocht zonder daarbij de procedure die volgt uit het Didam-arrest in acht te nemen, dat stuk grond eigenlijk nooit in eigendom aan de koper heeft overgedragen, ongeacht of deze koopovereenkomst voor of na de datum van het Didam-arrest is gesloten. Wij menen daarom dat het hof voor de beoordeling tot vernietiging terecht aansluiting zoekt bij artikel 4.15 van de Aanbestedingswet 2012. Contact Heeft u vragen over het bovenstaande of andere vragen over het aanbestedingsrecht? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.
Socialemedia-cookies verzamelen informatie over het delen van informatie op onze website via sociale media en/of uw surfgedrag tussen sociale media, onze socialemediacampagnes en onze websites om dit beter te begrijpen. Wij doen dit om de mix van kanalen te optimaliseren via die wij onze inhoud ter beschikking stellen. Details over de gebruikte hulpmiddelen ("tools") kunt u vinden in onze Privacyverklaring.