Algemene erfpachtvoorwaarden. Wenk onder Rechtbank Midden-Nederland, 11 februari 2021

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Zijn algemene erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend voor de erfpachter?

Wenk in RN 2021/58, ECLI:NL:RBMNE:2021:865

Er wordt door verschillende erfpachters in de verschillende (grote) steden waar van oudsher een erfpachtregime wordt toegepast op gronduitgifte veelvuldig geprocedeerd jegens de betreffende Gemeente als erfverpachter (de grondeigenaar). Kern van deze procedures is of de betreffende (algemene) erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend zijn voor de erfpachter. Het leerstuk van onredelijk bezwarende voorwaarden wordt in deze uitspraak eveneens behandeld. Kortheidshalve verwijzen wij nog naar de wenk bij Hof Amsterdam 1 november 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4314, RN 2017/3 en Hof Den Haag 12 maart 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:453, RN 2019/47. De hier gehanteerde regels zijn en blijven van toepassing voor de beantwoording van de vraag of een voorwaarde onredelijk bezwarend is. In de onderhavige uitspraak analyseert de rechtbank eveneens ieder van de gewraakte erfpachtvoorwaarden, waaronder de clausule op basis waarvan de Gemeente bevoegd is om algemene bepalingen eenzijdig te wijzigen, om vervolgens tot de slotsom te komen dat de betreffende bedingen niet onredelijk bezwarend zijn. De onderhavige uitspraak benadrukt dat uitgangspunt is dat ieder erfpachtrecht zelfstandig wordt gereguleerd door de op dat erfpachtrecht toepasselijke erfpachtvoorwaarden. De Gemeente heeft niet de verplichting om bij het vestigen van de erfpacht uit te gaan van de meest recente bepalingen.

Wel is de Gemeente gehouden aan de normen van de artikelen 3:12-3:14 en 6:2 BW en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel gaat echter niet zover dat alle erfpachters met eenzelfde erfverpachter gelijk moeten worden behandeld door die erfverpachter. Leidend zijn de op de betreffende rechtsrelatie van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden en daar kunnen verschillen tussen bestaan door de contractsvrijheid. Een erfpachter wordt geacht van de toepasselijke voorwaarden op de hoogte te zijn aangezien de erfpachter bij de verkrijging van het erfpachtrecht deze erfpachtvoorwaarden heeft aanvaard, zodat daarover destijds dus wilsovereenstemming bestond tussen partijen. Een notaris die betrokken is bij een uitgifte in erfpacht of de (door)levering van een erfpachtrecht doet er goed aan om in de uitgifte-/leveringsakte alle relevante erfpachtvoorwaarden aan te halen en deze door de rechtsverkrijger te laten aanvaarden. Dit geldt zeker voor de bijzondere erfpachtvoorwaarden. Gelet op de onderhavige uitspraak is een verwijzing naar de in de openbare registers ingeschreven algemene erfpachtvoorwaarden voldoende en hoeven die niet letterlijk in de akte te worden aangehaald. De praktijk leert gelukkig wel dat zowel de van toepassing zijnde algemene als de van toepassing zijnde bijzondere erfpachtvoorwaarden vaak bijlage zijn bij de onderliggende (uitgifte-/koop)overeenkomst, zodat er veelal geen misverstand over kan bestaan dat de rechtsverkrijger deze voorwaarden ook daadwerkelijk kent dan wel dat zij geacht wordt daar van kennis te hebben genomen.