Anti-speculatiebeding. Uitleg. Wenk onder Hof Arnhem-Leeuwarden, 22 februari 2022

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Valt verpachting van grond ook onder het begrip vervreemding in de zin van het anti-speculatiebeding en wordt daarmee in strijd met het (zeer ruim geformuleerde) beding gehandeld?

Wenk in RN 2022/50, ECLI:NL:GHARL:2022:1415

In familieverhoudingen is de verkoop van een onroerende zaak voor een lage(re) prijs regelmatig aan de orde. Met een anti-speculatiebeding wordt beoogd te voorkomen dat de koper de onroerende zaak kort na de aankoop, weer doorverkoopt en daarmee (hoge) winsten realiseert. Het is een nuttig instrument om 'speculeren' bij een lagere prijs tegen te gaan. Veelal heeft immers het overeenkomen van een lage(re) prijs voor de onroerende zaak een andere strekking of bedoeling. Zo wenst men in casu te bewerkstelligen dat de grond door de zoons gebruikt zou worden ten behoeve van hun agrarische bedrijfsvoering en te voorkomen dat één van de kinderen commercieel profiteert van een snelle doorverkoop door de grond, op welke manier dan ook, buiten het agrarisch bedrijf om te gelde te maken. Indien in strijd met het anti-speculatiebeding wordt vervreemd, wordt vaak een hoge boete verbeurd. Het is daarom van groot belang om nauwkeurig de inhoud van het anti-speculatiebeding te redigeren zodat dit geheel in lijn is met de bedoeling van partijen.

Bij het vastleggen van het anti-speculatiebeding is het van belang om goed voor ogen te hebben welke situaties onder het bereik van het anti-speculatiebeding vallen en welke situaties niet, zodat uitlegkwesties van de notariële akte zoveel mogelijk worden voorkomen. Zo'n anti-speculatiebeding speelt veelal in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen. Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de gemaakte afspraken komt het dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, dit in het licht van alle omstandigheden van het geval. Bij de uitleg wordt ook aandacht geschonken aan de taalkundige betekenis tegen het licht van de gehele akte. Deze uitspraak van het hof illustreert echter dat een tekstuele uitleg niet altijd doorslaggevend is. Bij de uitleg van de gemaakte afspraken komt ook betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging en de wijze van totstandkoming ervan – waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden – en de overige bepalingen ervan. Om te voorkomen dat de notariële akte onjuist wordt uitgelegd, is het aan te raden om duidelijk in de akte op te nemen wat precies de bedoeling is van het anti-speculatiebeding, bijvoorbeeld in de vorm van een considerans of pré ambule. Dit geldt temeer indien het anti-speculatiebeding ook jegens rechtsopvolgers onder bijzondere titel geldt en een objectieve uitleg van het beding uitgangspunt is.