Erfpacht. Overdracht. Wenk onder Hof Arnhem-Leeuwarden, 11 februari 2020

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is voorgestelde canonverhoging als voorwaarde voor toestemming overdracht erfpachtrecht onredelijk?

Wenk in RN 2020/35, ECLI:NL:GHARL:2020:1172

Een erfpachter is in beginsel bevoegd zijn recht over te dragen omdat beperkte rechten overdraagbaar zijn tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet (art. 3:83 lid 1 BW). Deze bevoegdheid kan bij de vestiging van het erfpachtrecht worden beperkt door in de vestigingsakte te bepalen dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen (art. 5:91 lid 1 BW). Indien de grondeigenaar zich niet (tijdig) verklaart of op onredelijke gronden toestemming voor overdracht weigert of op onredelijke gronden weigert, kan de erfpachter vervangende machtiging verzoeken aan de kantonrechter (art. 5:91 lid 4 BW). De kantonrechter kan dan toestemming weigeren of alsnog verlenen, zowel onvoorwaardelijk als onder andere nader vast te stellen voorwaarden. De machtiging treedt in de plaats van de niet verleende toestemming en maakt dat het erfpachtrecht alsnog rechtsgeldig kan worden overgedragen. 

Uitgangspunt is dat aan de toestemming voor een overdracht (financiële) voorwaarden kunnen worden verbonden. De bevoegdheid tot het stellen van deze voorwaarden dient echter wel uit de toepasselijke erfpachtvoorwaarden te blijken. Daarbij mogen financiële voorwaarden niet strijdig zijn met het goederenrechtelijk systeem van het erfpachtrecht en het erfpachtrecht niet onoverdraagbaar maken. Een toestemming die gegeven wordt in combinatie met een canonverhoging of canonwijziging, is uitsluitend toegestaan indien een expliciete canonwijziging en/of -herzieningsmogelijkheid uit de vestigingsakte voortvloeit. Indien de voorwaarde canonherziening in geval van overdracht is opgenomen in de vestigingsakte en conform de afspraken wordt toegepast, handelt de grondeigenaar in beginsel niet onrechtmatig jegens de erfpachter. Dat de mogelijkheid om voorwaarden te verbinden aan de toestemming voor de overdracht van het erfpachtrecht is opgenomen in de vestigingsakte en de grondeigenaar deze conform de akte toepast, wil echter nog niet zeggen dat die voorwaarde altijd redelijk is. Bovendien kan een toestemmingsbeding onredelijk bezwarend zijn in de zin van art. 6:233 aanhef en sub a BW, uitgelegd in overeenstemming met art. 3 lid 1Richtlijn 93/13/EEG en indien de grondeigenaar een overheidsinstantie is dient rekening te worden gehouden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Deze uitspraak sluit aan bij de voorliggende jurisprudentie van hof en Hoge Raad die handelt over de vraag of de grondeigenaar aan zijn toestemming voor overdracht de voorwaarde canonherziening mag verbinden. In casu wordt aan de hand van een objectieve uitleg van de vestigingsakte, in lijn met eerdere jurisprudentie, vastgesteld dat de voorwaarde canonherziening bij toestemming voor overdracht onredelijk was in de zin van art. 5:91 BW, aangezien de vestigingsakte reeds een uitputtende regeling voor canonherziening bevatte. De erfpachter en/of derden (zoals aspirant-erfpachters/kopers) hoeven daarom niet bedacht te zijn op canonherziening ter gelegenheid van de verkrijging van het erfpachtrecht. Het stellen van deze voorwaarde is daardoor onredelijk en het hof stelt dat het erfpachtrecht zonder deze voorwaarde kan worden overgedragen. 

In de notariële praktijk dient er rekening mee te worden gehouden dat er een non-existente overdracht is indien bij een wettelijk toestemmingsvereiste op grond van de erfpachtvoorwaarden en er wordt toch overgedragen zonder die toestemming. Dit is het gevolg van het goederenrechtelijke karakter van de toestemmingsbepaling. Vanuit tuchtrechtelijk perspectief zullen notarissen niet meewerken aan overdracht van een erfpachtrecht bij het ontbreken van een dergelijke toestemming en zal (eerst) rechterlijke tussenkomst nodig zijn alvorens tot overdracht van het erfpachtrecht, waarvoor de toestemming al dan niet terecht wordt onthouden, wordt overgegaan.