Erfpacht. Wenk onder Rb. Midden-Nederland 9 mei 2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Eindigt erfpachtrecht voor bepaalde tijd na afloop van (verlengde) erfpachttermijn of bestaat een verplichting tot het voortzetten c.q. (opnieuw) verlengen van de erfpachttermijn?

Wenk in RI 2019/77, ECLI:NL:RBMNE:2019:2280

De duur van erfpachtverhoudingen kan onder het regime van titel 5.7 BW vrij worden geregeld in de vestigingsvoorwaarden. In casu is sprake van tijdelijke erfpacht, deze wordt overeengekomen voor een vaste, aflopende termijn. De erfpacht eindigt na verloop van deze termijn en de grondeigenaar krijgt weer de beschikking over de grond (mits de grond is ontruimd, vgl. art. 5:89 BW). Indien geen recht op verlenging is overeengekomen dan hoeft de grondeigenaar ook niet te verlengen; het recht van erfpacht gaat teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd (vgl. art. 3:81 BW).

Hetgeen hieromtrent is overeengekomen in de vestigingsakte is daarbij leidend. Ook als niets concreets is geregeld omtrent een (eventuele) verlenging wensen partijen desalniettemin vaak een bestendiging van de relatie, zij het onder andere (financiële) voorwaarden. Blijkens de relevante literatuur en jurisprudentie over de vraag welke rechten de erfpachter en de erfverpachter ten opzichte van elkaar kunnen laten gelden na het eindigen van de erfpacht is vaak het grootste discussiepunt dat erfpachters worden geconfronteerd met (enorme) verhogingen van de canon. In de regel heeft te gelden dat op de grondeigenaar die bereid is tot heruitgifte of verlenging de plicht rust een marktconforme canon vast te stellen in overeenstemming met de werkelijke waarde van het recht. De redelijkheid en billijkheid en de bijzondere zorgplicht(en) die partijen jegens elkaar hebben, ook na afloop van een erfpachtrecht voor bepaalde tijd, spelen daarbij een rol.

Voor de notariële praktijk verdient tevens aandacht de vraag of in geval van heruitgifte of verlenging van een tijdelijk recht van erfpacht het bestaande recht wordt gecontinueerd of dat er sprake is van vestiging van een nieuw recht. Dit onderscheid is onder meer van belang vanuit fiscaal oogpunt en voor de vraag of en in hoeverre de rechtspositie van eventuele andere beperkt gerechtigden wordt beïnvloed. Bij twijfel is het raadzaam een nieuw beperkt recht (bijv. een nieuw hypotheekrecht) te vestigen zodat de rechten van de betrokken beperkt gerechtigden (bijv. een hypotheekhouder) blijven gewaarborgd. Tot slot is het uitgangspunt dat een wijziging van de erfpachtvoorwaarden pas goederenrechtelijke werking heeft na inschrijving in de openbare registers, met dien verstande dat inschrijving niet lijkt te zijn vereist -en wellicht zelfs onmogelijk is met het oog op art. 3:17 BW- als de verandering niet meer is dan een automatisch gevolg van de reeds ingeschreven erfpachtvoorwaarden, zoals een canonindexering.