Home / Publicaties / Erfpachtgeschil. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch...

Erfpachtgeschil. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch, 15 maart 2022

07/09/2022

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Heeft het Waterschap gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid bij het aanbod tot heruitgifte aan erfpachter en vaststelling van de canon?

Wenk in RN 2022/67, ECLI:NL:GHSHE:2022:833

Contractsvrijheid is in beginsel het uitgangspunt voor het vaststellen van de erfpachtvoorwaarden. De partijen kunnen zelf invulling geven aan de inhoud van de erfpachtovereenkomst casu quo de erfpachtvoorwaarden en daarover onderhandelen. De rechter zal de inhoud niet bepalen of vaststellen. Bij een uitgifte in erfpacht door een overheidslichaam, is het daarbij belangrijk dat het overheidslichaam rekening houdt met belangen van erfpachter en in het bijzonder bij voortzetting van het erfpachtrecht.

De overheid, en overheidsorganen daarvan, dienen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en meer specifiek het zorgvuldigheidsbeginsel in acht te nemen bij het nemen van besluiten in geval van overheidsoptreden. Ook dient rekening gehouden te worden met de redelijkheid en billijkheid vanuit civielrechtelijk oogpunt. Vaak zal een overheidsorgaan in voldoende mate rekening houden met de belangen van diens wederpartij en in redelijkheid tot een besluit komen gelet op de omstandigheden van het geval. Hierbij worden standpunten duidelijk gecommuniceerd en wijzigingen in uitgangspunten en zienswijzen duidelijk kenbaar gemaakt. Zo is het voor beide partijen in grote mate duidelijk wat de werkwijze is van overheidsorganen en wat men dus kan verwachten met betrekking tot het erfpachtrecht. De erfpachter heeft baat bij tijdig weten van de werkwijze. Toch is het duidelijk dat dit lang niet in alle gevallen gebeurt.

In casu heeft het Waterschap tot op heden geen redelijk aanbod gedaan voor heruitgifte van het (tijdelijke) recht van erfpacht. Daarbij is het canonpercentage aanzienlijk verhoogd en is in onvoldoende mate rekening gehouden met de belangen van de erfpachter. Uiteraard moet erfpachter rekening houden met inflatie en andere factoren die van invloed zijn op het canonpercentage, maar het moet wel naar objectieve maatstaven duidelijk zijn hoe men het canonpercentage berekent en welke grondslag wordt toegepast. Hoe de berekening tot stand is gekomen is niet duidelijk naar voren gekomen en dat heeft het Waterschap ook niet duidelijk kunnen toelichten. In verband hiermee heeft het Waterschap in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en komt haar geen beroep op beëindiging van het erfpachtrecht toe en kan zij ontruiming van het perceel niet afdwingen.

Daarbij is het opmerkelijk dat het Waterschap geen rekening houdt met gevestigde opstallen die zijn gevestigd na eerste uitgifte in erfpacht. Zeker aangezien in de meeste gevallen dit waardeverhogend kan werken. Op grond van 5:99 BW heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht. Dat het Waterschap in eerste instantie de erfpachter niet wil vergoeden voor de op het perceel aanwezige opstallen valt niet te rijmen met de wettekst. Het is onbegrijpelijk dat het Waterschap meent op grond van art. 24 en 25 van de erfpachtakte niet gehouden te zijn de erfpachter te vergoeden, aangezien de wettekst van dwingend recht is en enkel de daarin genoemde uitzonderingen mogelijk zijn.

Indien een notaris wordt verzocht om (algemene en/of bijzondere) erfpachtvoorwaarden vast te stellen, is het zaak om deze erfpachtvoorwaarden zo duidelijk mogelijk te redigeren ter voorkoming van discussie achteraf. Dit geldt met name ten aanzien van de onderdelen die zien op de duur en einde van het recht van erfpacht en de financiële voorwaarden daaromtrent, daar deze materieel van belang zijn voor (rechtsopvolgers van) een erfpachter. Uiteraard dient hier rekening te worden gehouden met dwingendrechtelijke wetbepalingen waarmee de erfpachtvoorwaarden niet in strijd mogen zijn.

Auteurs

Portret vanJasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Partner
Amsterdam
Portret vanMariëlle Blok
Marielle de Blok
Counsel
Amsterdam