Extreme huurprijsindexatie: "Hoe om te gaan met de hoge indexatie van de huurprijzen?"

Met de coronacrisis nog vers in het geheugen, worden verhuurders en huurders sinds de tweede helft van vorig jaar geconfronteerd met de volgende vraag: "Hoe om te gaan met de hoge indexatie van de huurprijzen?". Ook het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) heeft zich in de discussie gemengd door meerdere overleggen tussen verhuurders en ondernemers te coördineren, onder leiding van INretail, Koninklijke Horeca Nederland en MKB-Nederland. Helaas nog zonder resultaat. In dit artikel nemen we u mee in de huidige situatie en de ontwikkelingen bij het CBS op het gebied van de bestaande consumentenprijsindex (CPI) meetmethode.

Indexatiemethode

Veel huurovereenkomsten van bedrijfsruimten sluiten aan bij de huurprijsindexatiemethode zoals opgenomen in de algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Conform deze methode wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd middels de volgende formule:

Historisch hoge inflatie

Als gevolg van de zeer stabiele inflatie in de afgelopen jaren, zijn de huurprijzen op basis van deze indexatiemethode slechts met enkele procenten geïndexeerd. Echter, de inflatie is momenteel historisch hoog door onder meer de verandering van het koopgedrag van consumenten na de coronapandemie, de krapte op de arbeidsmarkt en de sterk gestegen energieprijzen door de oorlog in Oekraïne. Dit leidt tot huurprijsindexaties oplopend tot wel 14,3% in oktober 2022. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) blijft de inflatie dit komende jaar nog hoog, maar zal deze afzwakken door een daling van de energieprijzen, grondstoffen en gasprijzen.

Huurprijsindexatie; wel of niet doorvoeren?

In de ROZ-huurovereenkomsten staat de bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast in overeenstemming met de ROZ algemene bepalingen. Desondanks is een veelgestelde vraag of de hoge huurindexatie zonder enige correctie mag worden doorgevoerd. Is deze vraag terecht?

Vanuit het huurdersperspectief wél:

• Een veel aangehaald argument is dat de huurder dubbel wordt geraakt als er naast verhoogde energiekosten ook een hoog geïndexeerde huurprijs in rekening wordt gebracht. De inflatie is immers mede veroorzaakt door de hoge energieprijzen;
• Daarnaast hangt bij veel huurders de dreiging boven het hoofd dat zij hun deuren moeten sluiten, omdat zij na de coronapandemie deze klap niet kunnen opvangen;
• Ook geldt dat de huurprijzen enkel worden geïndexeerd als het indexcijfer hóger is dan het voorafgaande jaar. Indexatie kan dus enkel leiden tot een huurverhoging, geen huurverlaging, met als resultaat dat de recent geïndexeerde huurprijzen op dit niveau doorgaan en telkens hoger worden.

Daartegenover staan argumenten van verhuurders:

• Huurders kunnen in veel gevallen hun hoge huur- en energielasten doorbelasten aan de consument;
• Alles is duurder geworden, ook voor de verhuurder. Verhuurders kampen onder meer met hoge arbeids- en materiaalprijzen;
• Huurders hebben de afgelopen jaren in zekere zin geprofiteerd van de lage indexatie van de huurprijzen;
• Partijen hebben zich gecommitteerd aan deze huurprijsindexatiemethode, ook als die leidt tot een hoog geïndexeerde huurprijs.

Oplossingen voor nieuwe huurovereenkomsten

In nieuw te sluiten huurovereenkomsten kunnen partijen bijvoorbeeld een 'cap' op de indexering van de huurprijs opnemen, waardoor indexering slechts tot een contractueel bepaald maximum percentage wordt toegepast. 

Oplossingen voor bestaande huurovereenkomsten

In veel bestaande huurovereenkomsten is echter geen cap opgenomen. In dergelijke situaties zullen partijen samen tot een passende oplossing moeten komen.

Verder is het nog afwachten of de hoge inflatie (en dus de hoge indexering) zal kwalificeren als een 'onvoorziene omstandigheid', op grond waarvan de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst (de hoge indexatie van de huurprijs) zou kunnen aanpassen. Enerzijds hebben partijen zich gecommitteerd aan een objectieve huurprijsindexatiemethode die met de inflatie (op basis van de maandprijsindexcijfers van het CBS) meebeweegt, waardoor de indexatie zowel hoog als laag kan uitvallen. Anderzijds wordt de huidige extreme indexatie veroorzaakt door een opeenstapeling van (onvoorziene) omstandigheden, die partijen bij het aangaan van de huurprijsindexatiemethode simpelweg niet hadden voorzien, waaronder de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne. 

Ook is het nog afwachten of de rechtspraak de doorwerking van de hoge indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zal kwalificeren.

Over beide kwalificaties is tot nu toe in de rechtspraak nog geen duidelijkheid geschapen.

Nieuwe meetmethode CBS om energieprijzen te berekenen

Voor het vaststellen van dit maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2015=100) kijkt het CBS onder meer naar de prijzen van gas en elektriciteit in alle nieuw te sluiten contracten. Dit zorgt echter bij stijgende energieprijzen voor een overschatting van de gemiddelde prijsstijging en bij dalende energieprijzen voor een onderschatting. Deze waarneming van gas- en elektriciteitsprijzen werkt dus enkel in een stabiele markt. Daarom bestaat de behoefte om de bestaande meetmethode te verfijnen, zodat ook rekening wordt gehouden met langer lopende (bestaande) gas- en energiecontracten. Het CBS onderzoekt sinds begin 2022 een verfijning van de bestaande meetmethode. De eerste resultaten laten zien dat de prijsstijgingen significant lager uitvallen dan op basis van de oude meetmethode. Naar verwachting wordt de nieuwe meetmethode energieprijzen vanaf juni 2023 ingevoerd. Deze meetmethode kan in de bestaande en nieuwe huurovereenkomsten worden gebruikt, mits partijen hier afspraken over maken. 

Zodra het CBS meer bekend maakt over (de invoering van) deze nieuwe meetmethode, dan zullen wij hier verder op ingaan en tips geven over de implementatie hiervan. Wilt u dat advies niet missen? Meld u dan hier aan en ontvang de update automatisch in uw mailbox!

Conclusie

Samenvattend wordt de huurprijsindexatie momenteel beïnvloed door de historisch hoge inflatie wegens een opeenstapeling van omstandigheden, zoals de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne. Vanuit verhuurdersperspectief kan de hoge huurprijsindexatie zonder enige correctie worden doorgevoerd, maar daartegenover staan de argumenten van de huurders. Huurders vrezen dat zij anders hun deuren moeten sluiten, omdat zij deze hoge huurprijzen na de klappen van de coronapandemie niet kunnen opvangen. Een correctie op de huurprijsindexatie is volgens hen op zijn plaats. Gelet op het feit dat er nog geen harde lijn in de jurisprudentie bestaat over hoe partijen moeten omgaan met de hoge huurprijsindexatie, zullen partijen onderling tot een passende oplossing moeten komen. De jurisprudentie rondom de coronapandemie heeft ons immers geleerd dat het de voorkeur heeft dat partijen er onderling uitkomen. Ook verhuurders zijn er doorgaans niet bij gebaat als huurders hun deuren moeten sluiten.

Contact

Wilt u meer weten en van gedachten wisselen over de voor u best passende aanpak? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.