Home / Publicaties / Geldt levering terrein met te slopen opstallen als...

Geldt levering terrein met te slopen opstallen als levering bouwterrein?

15/12/2009

Op 19 november 2009 heeft het Europese Hof van Justitie ('het Hof') arrest gewezen in de Don Bosco-zaak. Don Bosco heeft een terrein met opstallen gekocht met het voornemen de opstallen te slopen en nieuwe kantoorpanden te bouwen. Met de verkoper is overeengekomen dat deze een sloopvergunning zou aanvragen en een sloopovereenkomst met een aannemer zou sluiten. Op het moment van levering is reeds met de sloopwerkzaamheden begonnen.
Don Bosco, vertegenwoordigd door Willie Ambergen, is van mening dat - nu reeds met de sloop is aangevangen - het terrein in de btw-sfeer is verkregen en dat daarom geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. De inspecteur is het hiermee niet eens en heft overdrachtsbelasting na. Volgens het Hof kan de levering mogelijk kwalificeren als de levering van een bouwterrein.

De verkoper verkoopt en levert niet alleen een terrein aan Don Bosco, maar heeft zich ook verplicht de opstallen te slopen. De kosten voor deze sloop worden immers aan Don Bosco doorberekend middels een verhoging van de koopprijs van de onroerende zaak. Omdat de twee handelingen zo nauw met elkaar verband houden, moeten ze volgens het Hof voor de btw als één handeling worden beschouwd. De handelingen hebben als economisch doel de levering van een terrein dat gereed is voor bebouwing. Zodoende heeft de levering een onbebouwd terrein tot voorwerp en niet het bestaande gebouw, ongeacht hoever de sloop van het gebouw is gevorderd.
Het Hof geeft aan dat het aan de lidstaten is om te beoordelen of het terrein als bouwterrein kan worden aangemerkt. Daarbij geeft het Hof wel nog de richtlijn dat enkel de levering van onbebouwde terreinen die niet voor een opstal bestemd zijn, van btw zijn vrijgesteld.

Uit het arrest blijkt volgens ons dat aan de btw-belaste levering van een bouwterrein niet in de weg staat dat er zich nog opstallen op het terrein bevinden. De verkoper moet dan wel instaan voor volledige sloop en vóór de levering moet met de sloop zijn begonnen. De levering zal in dit geval in de btw-sfeer vallen, waardoor geen overdrachtsbelasting zal zijn verschuldigd.
Door de sloopopdracht te beperken, zodat bijvoorbeeld de bodemplaat in stand blijft, lijkt het dat de levering nog in de sfeer van de overdrachtsbelasting plaatsvindt. Het Hof geeft duidelijke aanwijzingen over wanneer de btw-fase een aanvang zou kunnen nemen. Er zal echter pas echte rechtszekerheid over de Nederlandse gevolgen van dit arrest bestaan nadat de Hoge Raad arrest heeft gewezen.

Auteurs

De foto van Willie Ambergen
Willie Ambergen
Belastingadviseur
Amsterdam
De foto van Etienne Cox
Etienne Cox
Belastingadviseur
Amsterdam