Koopovereenkomst. Dwaling. Wenk onder Hof Arnhem-Leeuwarden, 15 september 2020

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is rechtsgeldig een koopovereenkomst tot stand gekomen ondanks een achteraf onjuiste veronderstelling van koper voor wat betreft de omvang van het verkochte?

Wenk in RN 2020/113, ECLI:NL:GHARL:2020:7251

Deze uitspraak illustreert dat misverstanden kunnen ontstaan over de erfgrens van een object, zeker als er geen sprake is van een duidelijke afscheiding tussen het object (van verkoop) en het buurperceel. In casu was zelfs in het geheel geen sprake van enige afscheiding tussen het object en de achtertuin dat behoorde bij het buurperceel. Op de vraag wanneer voor een contractspartij een gehoudenheid tot het verschaffen van informatie bestaat over (in casu) de kadastrale eigendomssituatie van het object, is geen algemeen antwoord mogelijk. Alles hangt af van de omstandigheden van het concrete geval. Hoe dan ook speelt de factor 'deskundigheid' een belangrijke rol bij het aannemen van een spreekplicht voor de wederpartij (het hof heeft het in deze uitspraak spreekwoordelijk over "zwijgen waar spreken plicht is") en/of een eigen onderzoeksplicht voor de dwalende. De professionaliteit van partijen komt in deze uitspraak sterk naar voren in de overwegingen van het hof. In casu valt overigens ook op dat er appartementsrechten worden verkocht, zodat er vanuit gegaan wordt dat alle appartementsrechten werden verkocht en de splitsingstekening niet zozeer van belang was voor de omvang van het object van verkoop, maar wel de omvang van het grondperceel (perceel 9856) waar de achtertuin, zijnde perceel 10195 blijkbaar geen onderdeel van uitmaakte. De juridische situatie met eigendomsposities van de betrokken percelen en daarmee de wetenschap dat de feitelijke situatie niet overeenstemt met deze juridische situatie was in deze vrij eenvoudig na te gaan als de betrokken percelen via kadaster online bekeken worden (zie figuur 1). Aangenomen wordt dat professionele partijen toegang hebben tot kadaster online en weten hoe zij dit systeem moeten raadplegen. Op eenvoudige wijze is dan na te gaan hoe percelen zich in kadastraal opzicht tot elkaar verhouden en wie daar eigenaar van is. Gelet op de grootte van perceel 10195 ten opzichte van perceel 9856 (welk perceel (destijds) was gesplitst in de appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Drachten, sectie C, nummer 10543 index 1 t/m 79) gaat het hier ook niet om een perceel van ondergeschikte omvang. Het nalaten van dit vrij eenvoudige onderzoek door een koper kan gelet op deze uitspraak worden tegengeworpen, zeker als het gaat om professionele partijen. Als uit het kadastrale onderzoek onduidelijkheden opkomen (bijvoorbeeld de verkoper is geen eigenaar van het betrokken perceel) dan is nader onderzoek, vragen stellen en/of voorbehouden opnemen in de koopovereenkomst noodzakelijk.