Koopovereenkomst. Partiële nietigheid. Wenk onder Rechtbank Noord-Nederland, 9 december 2020

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Staat het gemeenten vrij om kopers van door haar uitgegeven woningbouwkavels contractueel te verplichten een regenwatersysteem af te nemen en aan te sluiten op de daarop te bouwen woning?

Wenk in RN 2021/27, ECLI:NL:RBNNE:2020:4348

Het is in toenemende mate maatschappelijk gewenst om plangebieden te (her)ontwikkelen waarbij (her)ontwikkeling van de bebouwing en realisering van de openbare ruimte gepaard gaan met het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen op het gebied van klimaat en energie. Via bestuursrechtelijke weg (bijv. via het beeldkwaliteitsplan of het bestemmingsplan) bestaan mogelijkheden om bepaalde duurzaamheidseisen te regelen, vooral bij de inrichting van de openbare ruimte. Denk bijvoorbeeld aan de verplichting om te parkeren op eigen terrein of situering van de bebouwing ten opzichte van een meer gunstige zonnestand. Op die manier kunnen echter geen duurzaamheidseisen ten aanzien van bebouwing worden gewaarborgd en verplicht worden gesteld. Duurzaamheidseisen die bijvoorbeeld een strengere EPC, een WKO installatie, zonnepanelen en/of circulair bouwen voorschrijven aan een contractspartij van een gemeente dan volgt uit het Bouwbesluit, zijn op grond van artikel 122 van de Woningwet nietig, zo bevestigt opnieuw de onderhavige uitspraak. Uiteraard staat het kopers of ontwikkelaars vrij om op vrijwillige basis met de gemeente te contracteren over het realiseren van duurzame bouwprojecten en de hiermee samenhangende voorwaarden. Het ligt op de weg van gemeenten om dergelijke initiatieven zo goed mogelijk te stimuleren (zeker gelet op de huidige klimaatdoelstellingen vanuit de overheid), bijvoorbeeld middels het verstrekken van duurzaamheidssubsidies, maar niet om via privaatrechtelijke weg verdergaande eisen op te leggen dan die vanuit het publiekrechtelijke kader mogelijk zijn. Voor het notariaat heeft te gelden dat een notaris in beginsel niet mag meewerken aan nietige dan wel vernietigbare rechtshandelingen. In het onderhavige geval is sprake van partiële nietigheid. Het is een notaris die geconfronteerd wordt met een dergelijke duurzaamheidsclausule in een koopcontract dus in beginsel geoorloofd mee te werken aan levering van het registergoed ter uitvoering van het overige (in stand blijvende) gedeelte van de koopovereenkomst middels het passeren van de notariële akte van levering. Het is echter de vraag hoe om te gaan met eventuele bepalingen die – mede gelet op de onderhavige uitspraak – (achteraf) nietig blijken te zijn. Dit zal zeker niet in alle gevallen duidelijk zijn en het is ook de vraag in hoeverre van een notaris kan worden verlangd om tegenstrijdigheden ten opzichte van het publiekrechtelijk kader te signaleren. Op het moment dat een notaris wel weet heeft van een tegenstrijdigheid verdient het uiteraard wel aanbeveling om betrokken partijen, waaronder met name de betrokken gemeente, te wijzen op de (eventuele) nietigheid van het betreffende beding. Zeker zodra het de wens van de gemeente is om het beding een vorm van zakelijke werking te geven in de akte van levering, zodat ook rechtsopvolgers van kopers gehouden zijn aan instandhouding en gebruikmaking van de duurzaamheidsvoorziening (in casu het regenwatersysteem), zal een notaris hier terughoudend dienen te zijn met uitvoering hiervan en de eventuele mogelijke nietigheid dienen te signaleren indien er een tegenstrijdigheid tussen het privaatrechtelijke en publiekrechtelijke kader aanwezig is en de notaris hiermee bekend is.