Home / Publicaties / Levering deels gesloopt winkelcentrum btw-vrijges...

Levering deels gesloopt winkelcentrum btw-vrijgesteld

17-07-2012

Bij vastgoedtransacties komt regelmatig de vraag op of bepaalde bewerkingen voor of na levering de fiscale kleur van een onroerende zaak (kunnen) doen verschieten. Zo ook in de zaak J.J. Komen, waarin het Europese Hof van Justitie thans uitspraak heeft gedaan. In dit geval resulteerden de sloopwerkzaamheden aan het winkelcentrum – dat nog deels toegankelijk was voor het publiek – niet in de btw-belaste levering van een nieuw gebouw.

Don Bosco

Uit het arrest Don Bosco bleek dat bij de fiscale beoordeling van een transactie rekening moet worden gehouden met de intenties van partijen. Hierdoor kon de levering van een gebouw waarbij de leverancier zich tevens had verplicht tot volledige sloop, worden aangemerkt als de levering van een onbebouwd terrein (al dan niet bouwterrein). Na dit arrest kwam de vraag op hoe dit zit bij koop-/aanneemcontracten (“Don Bosco-II”) en bij vernieuwbouw (“Don Bosco-III”).

“Don Bosco-II”

Het laatste bericht van het ministerie van Financiën omtrent de fiscale kwalificatie van koop-/aanneemovereenkomsten, luidde dat de levering van de grond fiscaal afzonderlijk mag worden beoordeeld. Het lijkt vooralsnog steeds mogelijk om bij koop-/aanneemcontracten de grond in de overdrachtsbelasting over te dragen (tenzij sprake is van een btw-bouwterrein), zodat alleen op de aanneemkosten btw drukt. Het bericht van het ministerie is echter nog niet geformaliseerd.

“Don Bosco-III”

Thans heeft het Hof van Justitie arrest gewezen in een Don Bosco-III situatie. Het Hof oordeelde dat de levering van het gedeeltelijk gesloopte winkelcentrum niet kon worden aangemerkt als de btw-belaste levering van een nieuw vervaardigd gebouw. Hierbij nam het Hof van Justitie in aanmerking dat de winkelpassage ten tijde van de levering nog gedeeltelijk in gebruik was. De passage was immers nog toegankelijk voor publiek en ten minste één winkel was open. Daarbij had de verkoper het gebouw slechts gedeeltelijk gesloopt, terwijl de koper de winkelpassage verder zou verbouwen tot een nieuwe onroerende zaak.

Wij proeven in de overwegingen van het Hof dat de uitkomst mogelijk anders had kunnen zijn, indien de oude onroerende zaak niet meer in gebruik zou zijn én de daadwerkelijke constructiewerkzaamheden niet door de koper maar door of in opdracht van verkoper zouden worden uitgevoerd.

Belang voor de praktijk

Uit deze laatste uitspraak van het HbJ blijkt dat het oogmerk van partijen een belangrijke rol speelt bij het bepalen van de fiscale status van de onroerende zaak, maar daarnaast ook de feitelijke situatie ten tijde van de overdracht en de contractuele afspraken die partijen hebben gemaakt.

Auteurs

De foto van Etienne Cox
Etienne Cox
Counsel
Amsterdam