Makelaar aansprakelijk wegens te hoge taxatie!

Dat een makelaar aansprakelijk kan worden gesteld wegens een te lage taxatie was inmiddels bekend, maar dat aansprakelijkheid tevens kan voortvloeien uit een te hóge taxatie is opmerkelijk. Toch is dat het oordeel van de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 december 2009. Aan de hand van de feiten van de desbetreffende zaak zullen wij het oordeel van de rechtbank toelichten.

Grondslag waardebepaling.
Wegens een aanstaande verhuizing naar een ander deel van Nederland zet mevrouw X in 2007 haar woning te koop. Zij geeft haar makelaar de opdracht zo snel mogelijk een waardebepaling op te stellen van haar oude woning, mede ten behoeve van de financiering van haar nieuwe woning. Vervolgens zet zij de oude woning conform dit advies te koop voor € 205.000,--.
Nadat de oude woning niet binnen 7 maanden is verkocht, beëindigt mevrouw X de verkoopopdracht met de makelaar en schakelt een andere makelaar in. Deze makelaar taxeert de oude woning op € 174.500,--, waarna de oude woning binnen twee maanden verkocht wordt voor een prijs van € 165.00,--. Deze opbrengst is onvoldoende in het kader van de financiering van de reeds gekochte nieuwe woning, waardoor mevrouw X een aanvullende financiering nodig heeft.

De vorderingen.
Mevrouw X vordert van haar eerste makelaar (I) de (financierings)kosten van de oude woning voor zover deze langer dan gebruikelijk te koop heeft gestaan en (II) de lasten van de aanvullende woningfinanciering.
Zij stelt dat de makelaar toerekenbaar is tekortgeschoten in het kader van de opdracht tot waardebepaling van de woning.

WOZ-waarde, opknapwerkzaamheden, marge en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt.
De makelaar verweert zich door te stellen dat de WOZ-waarde van de woning ten tijde van de taxatie € 220.000,-- bedroeg. Daarnaast stelt hij dat de waardebepaling tevens was gebaseerd op de opknapwerkzaamheden die mevrouw X zou laten uitvoeren. Ook betoogt hij dat een waardebepaling veel oppervlakkiger is dan een taxatierapport en dat hierbij een marge van 10-20% algemeen aanvaard wordt. Ten slotte voert de makelaar aan dat vanwege de haast die mevrouw X had geen uitgebreid onderzoek naar de marktwaarde is gepleegd, maar dat schattenderwijs is uitgegaan van een bedrag dat redelijk leek, en dat de razendsnelle ontwikkelingen op de vastgoedmarkt de houdbaarheidsdatum van de waardebepaling niet ten goede komen.

Het oordeel van de Rechtbank.
Geen van de verweren van de makelaar houdt stand. Naar het oordeel van de rechtbank moet een makelaar zich jegens zijn opdrachtgever kunnen verantwoorden over de wijze waarop hij tot zijn waardebepaling is gekomen. Een grove inschatting is niet voldoende. De makelaar had zich er daarnaast van bewust moeten zijn dat de waardebepaling ten behoeve van een bankfinanciering was aangevraagd, zodat de waardebepaling de werkelijke waarde zo dicht mogelijk moet benaderen. Een afwijking van 22% is daarbij niet aanvaardbaar. Evenmin is aanvaardbaar dat de negatieve gevolgen van een foutieve waardebepaling voor rekening van mevrouw X zouden komen. De makelaar is immers ingeschakeld om dit soort negatieve gevolgen te voorkomen.

Conclusie.
Bij het vaststellen van een waardebepaling moeten de uitgangspunten worden vastgelegd. De grondslag voor de waardebepaling is daarbij een belangrijk aandachtspunt. Ten behoeve waarvan vindt de waardebepaling plaats? Het verdient voorts aanbeveling gebruikelijke marges aan te geven, en de risico´s daarvan kenbaar te maken. Daarnaast is het verstandig om afspraken omtrent de beoogde verkooptijd en eventueel door de verkoper nog uit te voeren werkzaamheden vast te leggen. Wanneer dergelijke zaken tussen partijen duidelijk op papier staan, kunnen conflicten in de toekomst wellicht worden voorkomen.