Ongewenste erfdienstbaarheden bij beleggingsobjecten

Met de ingang van het (destijds nieuw) Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is de mogelijkheid ontstaan dat ook niet-zichtbare en niet-voortdurende situaties die zien op het gebruik van andermans onroerende zaken leiden tot de vestiging van een erfdienstbaarheid, mits deze situatie reeds 20 jaar bestaat. Dat betekent derhalve dat per 1 januari 2012 eigenaren van onroerende zaken kunnen worden geconfronteerd met een ongewenste beperking van hun eigendomsrechten. Met name bij onroerende zaken waar de eigenaar niet de gebruiker is (zoals bij beleggingsobjecten) zal vaak geen zicht zijn op dergelijke niet-zichtbare en niet-voortdurende situaties.

Een erfdienstbaarheid is een last op een erf om iets te dulden of niet te doen ten behoeve van andermans erf. Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door verjaring oftewel naar verloop van een bepaalde in de wet genoemde termijn. Per 1 januari 2012 kunnen voor het eerst erfdienstbaarheden ontstaan die een niet-zichtbare en niet-voortdurende situatie betreffen. Zo'n situatie doet zich onder meer voor als een partij regelmatig gebruik maakt van andermans erf om via dat erf bij het eigen erf te komen of als een partij regelmatig op andermans erf parkeert, zonder dat daar een overeenkomst aan ten grondslag ligt.

Het gevolg van het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is dat er 'ineens' een zakelijk recht op het erf blijkt te bestaan, zonder dat het is ingeschreven in de openbare registers, zonder dat daarvoor een betalingsverplichting geldt en dat bovendien bij verkoop van het erf mee wordt overgedragen. Een dergelijke erfdienstbaarheid kan dan ook een waardedrukkend effect hebben.

Teneinde deze ongewenste situatie te voorkomen doen eigenaren er goed aan om na te (laten) gaan of er situaties bestaan die het gevaar kunnen opleveren dat zij worden geconfronteerd met een ongewenste erfdienstbaarheid. Is dat het geval, dan kan dit in ieder geval tot 1 januari 2012 worden voorkomen door de verjaring te onderbreken (het zogenaamde stuiten van de verjaring, hetgeen aan formele eisen is gebonden). Door het gebruik vast te leggen in een overeenkomst of zelfs simpelweg te verbieden (mits de andere partij hieraan gevolg geeft) kan dan worden voorkomen dat dit gebruik tot in lengte van dagen dient te worden toegestaan. Weigert de andere partij hieraan mee te werken, dan dient binnen zes maanden na het onderbreken van de verjaring een procedure aanhangig te worden gemaakt.