Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
Is de ontbindende voorwaarde uit een akte van levering van een door de gemeente aan appellant geleverde kavel op een industrieterrein in vervulling gegaan?
Wenk in RN 2021/107, ECLI:NL:GHARL:2021:8665
In deze uitspraak gaat het over de koop en levering van een registergoed onder de ontbindende voorwaarde van niet tijdig financieren en betalen van de koopprijs. In de praktijk staat een levering onder zo'n ontbindende voorwaarde bekend als levering middels een Groninger akte. Een Groninger akte casu quo een levering onder ontbindende voorwaarde zorgt ervoor dat de titel tot koop een voorwaardelijk karakter krijgt. Dit betekent dat de levering doorgaans ook aan ontbinding onderhevig is en daarmee goederenrechtelijk effect sorteert. Zowel de levering als de koop worden aldus ontbonden en (de eigendom van) het registergoed keert van rechtswege terug bij de verkopende partij. Actieve teruglevering is zodoende niet nodig. De ontbinding heeft echter geen terugwerkende kracht (art. 3:38 lid 2 BW).
De wet stelt geen materiële vereisten aan het overeenkomen van een dergelijke ontbindende voorwaarde. Het verdient echter aanbeveling om een termijn aan de ontbindende voorwaarde te verbinden alsmede onder welke exacte voorwaarden de ontbindende voorwaarde in werking treedt en welke bewijsstukken daartoe aangeleverd dienen te worden. Tevens is van belang om in overleg met partijen na te gaan of de voorwaarde na verloop van de termijn van rechtswege in vervulling dient te gaan of dat (één der) partijen een beroep op het vervullen van de voorwaarde dient te doen en zo ja, op welke wijze dit dient te geschieden. Het is verstandig om met betrokken partijen te overleggen wat het beoogde resultaat is dan wel moet zijn van een dergelijke ontbindende voorwaarde en daar de redactie op aan te passen rekening houdende met het goederenrechtelijk effect van een ontbindende voorwaarde.
De ontbindende voorwaarde die een registergoed betreft dient te blijken uit de ingeschreven akte (als een de overdracht betreffend onderdeel van de titel (vgl. art. 3:89 lid 2 BW)). Is dit niet het geval, dan is sprake van een onjuiste inschrijving in de zin van art. 3:26 BW (bescherming bij onjuist ingeschreven feiten). Een opvolgende verkrijger die niet op de hoogte is van de voorwaarde wordt op grond van deze bepaling beschermd. Indien inschrijving van de voorwaarde achterwege is gebleven dan kan, naar volgt uit art. 3:17 lid 1 aanhef en onder c BW, ook het in vervulling gaan van de voorwaarde niet worden ingeschreven. Blijkt het bestaan van de voorwaarde (wel) uit de ingeschreven akte, dan zal de vervreemder in geval van vervulling van de voorwaarde ervoor moeten zorgen dat ook de vervulling in de openbare registers wordt ingeschreven. Is inschrijving van de vervulling van de voorwaarde nagelaten, dan zal de vervulling niet kunnen worden tegengeworpen aan de derde-verkrijger, tenzij deze van de voorwaarde op de hoogte was.
Teneinde discussie met derden te voorkomen is het wenselijk om ook een eventuele (mogelijkheid tot) verlenging van de termijn schriftelijk bij notariële akte vast te leggen. Het niet inschrijven brengt het risico met zich dat een derde die niet van het nog immer bestaan van de voorwaarde afweet, wordt beschermd. Een beroep op art. 3:24 BW (bescherming bij onvolledigheid registers) lijkt – onder verwijzing naar de Parlementaire Geschiedenis – in ieder geval te slagen in het geval de voorwaarde is gekoppeld aan een termijn. In deze visie vindt alleen als de voorwaarde binnen de gepubliceerde termijn wordt vervuld ontbinding plaats.
In de literatuur bestaat discussie over dit onderwerp. Hier is immers tegenin te brengen dat partijen de termijn verlengd kunnen hebben, zonder dat deze verlenging wordt ingeschreven in de openbare registers. In deze visie wordt de rol van het notariaat wellicht onderschat; de notaris zal immers ter gelegenheid van bijvoorbeeld een doorlevering of hypotheekstelling de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar onderzoeken c.q. onderzoeken of de ontbindende voorwaarde op de in de akte genoemde betaaldatum in vervulling is gegaan en zo ja, niet meewerken aan het passeren dan wel erop wijzen dat er een mogelijkheid bestaat dat de eigenaar (nog) geen onvoorwaardelijk eigendom bezit.
Het arrest toont aan dat van de notaris verwacht wordt met al het vorenstaande zo goed mogelijk rekening te houden bij het opnemen van een ontbindende voorwaarde in een notariële akte. Het hof merkt namelijk op dat het 'opmerkelijk' is dat in de akte van levering niet wordt gespecificeerd welke bewijzen moeten worden overgelegd en wanneer dat uiterlijk moet gebeuren. Hieruit volgt een belangrijke rol voor de notaris bij de redactie van de tekst van een ontbindende voorwaarde en uiteraard ook wat betreft de Belehrung richting partijen over de consequenties van een levering onder ontbindende voorwaarde, bijvoorbeeld dat gedurende de fase tussen levering en datum van (niet-)betaling heeft te gelden dat de verkrijger slechts met inachtneming van de ontbindende voorwaarde beschikkingsbevoegd wordt ten aanzien van het geleverde registergoed. De notaris dient zeer zorgvuldig om te gaan bij het gebruik van een dergelijke constructie gelet op de verstrekkende consequenties van het al dan niet in werking treden van een ontbindende voorwaarde en dient ervoor te zorgen dat de constructie aansluit bij de wensen van betrokken partijen. Tevens is mede gelet op deze uitspraak en de verschillende visies in de literatuur van belang dat er een termijn is gekoppeld aan de ontbindende voorwaarde en dat het al dan niet in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde meteen na afloop van deze termijn en/of het al dan niet verlengen van de termijn wordt ingeschreven in de openbare registers.
Socialemedia-cookies verzamelen informatie over het delen van informatie op onze website via sociale media en/of uw surfgedrag tussen sociale media, onze socialemediacampagnes en onze websites om dit beter te begrijpen. Wij doen dit om de mix van kanalen te optimaliseren via die wij onze inhoud ter beschikking stellen. Details over de gebruikte hulpmiddelen ("tools") kunt u vinden in onze Privacyverklaring.