Ontbinding koopovereenkomst. Wenk onder Hof Arnhem-Leeuwarden, 6 augustus 2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is koper tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en is daarmee een contractuele boete verbeurd of heeft koper tijdig een beroep gedaan op de ontbindingsmogelijkheid van art. 7:2 lid 2 BW? Wanneer is sprake van een tot woning bestemde onroerende zaak in de zin van art. 7:2 BW?

Wenk in RI 2019/94, ECLI:NL:GHARL:2019:6356

Ingevolge art. 7:2 lid 2 BW heeft een consument-koper gedurende drie dagen nadat de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan hem ter hand is gesteld, het recht de koop zonder opgave van redenen te ontbinden. De bepaling is geschreven voor de koop van een gebouw dat woondoeleinden heeft en beoogt een zo evenwichtig mogelijke verhouding tussen de verkoper en de consument-koper te bewerkstelligen. Is een pand gedeeltelijk bestemd voor andere doeleinden (bijvoorbeeld het uitoefenen van een vrij beroep), dan moet aan de hand van de omstandigheden worden bepaald of de zaak tot woning is bestemd. Maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, welke feitelijke toetsing ook in de onderhavige uitspraak aan de orde is. Eerst vanaf het tijdstip waarop (een afschrift van) de door alle partijen getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld begint de wettelijke en contractuele bedenktermijn van drie dagen te lopen, ook al bevat de overeenkomst opschortende voorwaarden. Ook als een koper de eerste partij is die tekent, dient hij eerst de door beide partijen getekende koopovereenkomst te hebben ontvangen. Pas de volgende werkdag daarna (niet zijnde een algemeen erkende feestdag) gaat de bedenktijd in. Bij particulier onroerend goed wordt in dit kader vaak gebruikgemaakt van het ondertekenen van een ontvangstbevestiging door de koper, zodat geen onduidelijkheid kan bestaan over de vraag wanneer de bedenktijd is ingegaan. In de onderhavige casus is hier geen gebruik van gemaakt. Nu de begeleidend makelaar heeft verzuimd (een afschrift van de) koopakte na ondertekening van de koopakte aan de koper te doen toekomen, is de bedenktijd om die reden pas op een (veel) later tijdstip aangevangen dan de datum van ondertekening van de koopakte.

Als het pand feitelijk (wel) overwegend als woning zou zijn bestemd zou koper per saldo ruim anderhalve maand na de totstandkoming van de koop nog steeds zonder kleerscheuren van de koop af kunnen met een beroep op de bedenktijd, zelfs nu het financieringsvoorbehoud niet tijdig noch op de juiste wijze door hem is ingeroepen. Enerzijds is hiermee de rechtszekerheid (vanuit consument-kopers bezien) gediend, anderzijds lijkt deze uitwerking niet helemaal te stroken met de ratio van art. 7:2 BW. De wettelijke bedenktijd achteraf met ontbindingsrecht voor de consument-koper van een woning strekt er volgens de parlementaire geschiedenis immers toe de koper de gelegenheid te bieden om aan de hand van de aan hem ter hand gestelde koopakte deskundigen te raadplegen, zodat hij op grond van de door hen verstrekte adviezen kan beoordelen of hij aan de koop gebonden wenst te blijven, en om de koper in de gelegenheid te stellen van een, wellicht gedwongen, overhaaste koopbeslissing terug te komen. Inmiddels heeft de koper meer dan genoeg tijd gehad zich indien gewenst van bijstand te laten voorzien en ook van een overhaaste koopbeslissing kan anderhalve maand na dato geen sprake zijn. In de literatuur is in dit kader de vraag gesteld of het uitoefenen van het ontbindingsrecht op grond van de bedenktijd wordt beperkt door algemene leerstukken van het burgerlijk recht, zoals misbruik van recht of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Uit de jurisprudentie blijkt echter dat een dergelijk beroep van de verkoper tot dusver niet snel door de rechter wordt gehonoreerd.