Optie btw-belaste verhuur kan niet met terugwerkende kracht

Bij het opteren voor een btw-belaste verhuur dienen de betrokken partijen erop bedacht te zijn tijdig aan de formele voorwaarden te voldoen. De gevolgen van een termijnoverschrijding is toegelicht in recente rechtspraak. Het abusievelijk vergeten van de ondertekening van een verklaring van btw-belaste verhuur heeft tot gevolg dat btw-vrijgestelde verhuur wordt aangenomen. Een latere ondertekening van een verklaring (of de huurovereenkomst) heeft namelijk geen terugwerkende kracht tot gevolg.

Opteren voor btw-belaste (ver)huur

Normaliter is de verhuur van onroerende zaken in Nederland vrijgesteld van de omzetbelasting. Aangezien dit niet wenselijk is voor aftrekgerechtigde huurders, biedt de Wet OB de mogelijkheid om te opteren voor btw-h. Opteren is mogelijk wanneer de huurder de gehuurde ruimte nagenoeg volledig (d.w.z. voor 90% of meer) gebruikt voor belaste doeleinden.

Bij opteren voor een belaste verhuur moet voorts aan een aantal formele voorwaarden worden voldaan. Een van deze voorwaarden is het opteren door middel van een gezamenlijk verzoek aan de Belastingdienst, of door een verklaring van de huurder en verhuurder in de huurovereenkomst. Dit verzoek dient binnen 3 maanden na de aanvang van de belaste verhuur te worden ondertekend. Indien dit optieverzoek deel uitmaakt van de huurovereenkomst, wordt aangesloten bij de datum van ondertekening van de huurovereenkomst.

Recente uitspraak Rechtbank Noord-Nederland

Voornoemd vormvereiste kwam aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland. In het onderhavige geval was de huurder een apotheek, die een gedeelte van een gezondheidscentrum vanaf 1 november 2014 huurde en gebruikte voor btw-belaste doeleinden. Er was een aparte huurovereenkomst gesloten met de apotheek waarin werd geopteerd voor btw-belaste verhuur. De Belastingdienst weigerde aftrek van voorbelasting, aangezien de verklaring betreffende de optie belaste verhuur in de huurovereenkomst met de apotheek niet was ondertekend. Nadat de Belastingdienst de aftrek van voorbelasting weigerde, is de verklaring van btw-belaste verhuur alsnog door huurder en verhuurder ondertekend op 9 maart 2016. Daarop volgde de vraag of een eerder gebrek aan een dergelijke verklaring leidde tot btw-vrijgestelde verhuur.

De Rechtbank heeft ten eerste geconstateerd dat de intentie tot btw-belaste verhuur niet ontbrak tussen de verhuurder en huurder. De Rechtbank is echter tot de conclusie gekomen dat niet is voldaan aan de formele voorwaarden van de optie voor belaste verhuur. Door de verklaring van belaste verhuur oorspronkelijk niet aan te hechten bij de huurovereenkomst, is dit afzonderlijke deel van het huurcontract niet in werking getreden. Het abusievelijk vergeten van het aanhechten c.q. ondertekenen van deze verklaring leidt tot btw-vrijgestelde verhuur. Daarnaast vermeldt de Rechtbank dat deze verklaring, indien het alsnog op een later tijdstip wordt ondertekend, geen terugwerkende kracht heeft tot het moment van het aangaan van de huurovereenkomst.

Gevolgen voor de praktijk

Hoewel we doorgaans een coulante houding van de fiscus gewend zijn als het aankomt op sommige formaliteiten, zijn de Belastingdienst, de Rechtbank en eerder Hof Den Bosch (24 maart 2017, nr. 15/00906) strikt wanneer het aankomt op de optie btw-belaste verhuur. Een latere ondertekening van een verklaring of de huurovereenkomst kent – zo blijkt nadrukkelijk – geen terugwerkende kracht naar een eerder tijdvak. Indien een (ver)huurder aftrek wenst van voorbelasting, dient hij bedacht te zijn op een tijdige ondertekening van de benodigde documenten.