Prinsjesdag: het begrip "bouwterrein" wordt aangepast

Vandaag - met Prinsjesdag - heeft de wetgever nieuwe fiscale regelgeving gepubliceerd. Het spannendste item voor de vastgoedwereld is de aanpassing van het begrip "bouwterrein", zoals dat in de btw wetgeving staat. Zodra een onbebouwd terrein als "bouwterrein" kan worden aangemerkt, is de levering van het terrein belast met btw en veelal vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

In de huidige Nederlandse wet staat een definitie van het begrip bouwterrein waarbij een onbebouwd terrein pas als bouwterrein wordt aangemerkt als aan voorwaarden wordt voldaan. Er is pas sprake van een bouwterrein als de grond bewerkt is, als - vrij vertaald - er voorzieningen zijn getroffen, of als er een omgevingsvergunning is verleend. Deze voorwaarden in de Nederlandse wettekst vervallen per 1 januari 2017.

De nieuwe wettekst wordt:
"Onder een bouwterrein ... wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen."

Gevolg zal zijn dat grond veel eerder in de tijd als een bouwterrein zal worden aangemerkt, waardoor in een ontwikkelketen eerder btw verschuldigd zal worden. Ook merkt de wetgever expliciet op dat als de verkoper van een gebouw met een koper overeenkomt dat de verkoper het gebouw na de levering gaat slopen, er al sprake zal zijn van de levering van een bouwterrein. De staatssecretaris omarmt daarmee het Don Bosco arrest volledig.

Per 1 januari 2017 komt er helaas een einde aan de praktijk waarbij de koper en verkoper een beetje kunnen spelen met het moment waarop vastgoed fiscaal van kleur verschiet. Nu is het immers nog mogelijk om óf een beroep te doen op de ruimere, Europese interpretatie van het begrip bouwterrein (vooral voordelig bij de ontwikkeling van kantoren of hotels), óf op de engere, Nederlandse definitie (vooral voordelig voor de ontwikkeling/transformatie van/naar woningen).