Home / Publicaties / Real Estate: overzicht jurisprudentie - maart t/m...

Real Estate: overzicht jurisprudentie - maart t/m juni 2020

Actuele jurisprudentie over onder andere project- en gebiedsontwikkeling, bestemmingsplannen, grondexploitatie en omgevingsvergunningen

22/07/2020

I. Projectontwikkeling   

Koop van een zelfbouwkavel in een project. Betekenis van een beeldkwaliteitsplan

Het door de ontwikkelaar opgestelde beeldkwaliteitsplan (BKP) vormt geen integraal onderdeel van de koopovereenkomst, maar is daarvoor wel relevant vanwege de in de overeenkomst overeengekomen lasten en beperkingen die voor een koper uit het BKP voortvloeien en voor hetgeen koper op grond van het BKP mag verwachten. Koper mag verwachten dat de ontwikkelaar de uit het BKP voortvloeiende lasten en beperkingen niet alleen met hem overeenkomt maar ook met andere kopers van kavels in het project en zorg draagt voor naleving van die lasten en beperkingen. Algemene uitgangspunten/richtlijnen zoals die in het BKP zijn geformuleerd kunnen in de loop van de tijd worden gepreciseerd en bijgesteld.

Verder kan het voorkomen dat in het BKP genoemde aspecten van het project op enig moment niet meer zodanig relevant zijn dat een individuele koper daarvan in redelijkheid nog ongewijzigde handhaving mag verlangen. In het geval van een nadere invulling en uitleg van bepalingen in het BKP, is van wijziging van het BKP geen sprake. Als wel sprake is van enige wijziging, heeft de koper bij zijn vordering om het BKP onverkort na te leven evenmin belang als het gaat om wijzigingen waartegen hij zich in redelijkheid niet kan verzetten.

In dit geval kon de koper zich in redelijkheid niet verzetten tegen een uitbreiding van het aantal architectuurstijlen dat in het project werd gehanteerd. Deze wijziging is tot stand gekomen in overleg met de architect die het BKP heeft opgesteld en met de bestaande eigenaren. De geambieerde kwaliteiten van het project worden hierdoor niet aangetast.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 16 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1803

Bevoegdhedenovereenkomst gebiedsontwikkeling

Samenwerking tussen ontwikkelaar en gemeente Aalten is gericht op de herontwikkeling van een oud bedrijfsterrein tot een locatie voor twee supermarkten. In de tussen partijen gesloten overeenkomst is de gemeentelijke planologische medewerking getypeerd als een inspanningsverplichting onder uitdrukkelijk voorbehoud van de eigen, publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Na jaren van voorbereiding en bestuurlijke inspanningen beëindigt de gemeente haar medewerking omdat er leegstand was ontstaan in het kernwinkelgebied en vestiging van de twee supermarkten op het voormalige bedrijfsterrein die situatie zou verslechteren.

Volgens het hof heeft de gemeente aldus op een aanvaardbare wijze gebruik gemaakt van haar publiekrechtelijke bevoegdheden en verantwoordelijkheden op een manier die in overeenstemming is met de tussen partijen gesloten overeenkomsten. Zij mocht haar medewerking staken aan een project dat strijdig is met een goede ruimtelijke ordening. De gemeente kan dan ook niet worden verweten dat zij wanprestatie of een onrechtmatige daad heeft gepleegd door de onderhandelingen af te breken.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4761

 

II. Bestemmingsplannen

Dynamische verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregel parkeernormen

Bij vergunningvrije gebruikswijzigingen vindt geen toetsing aan parkeernormen plaats

De raad heeft met de vaststelling van het (in deze procedure bestreden) zogeheten paraplubestemmingsplan de parkeernormen in de beleidsregel "Richtlijnen voor parkeernormen" opgenomen in de planregels van de bestemmingsplannen van de gemeente Gooise Meren voor zover die bestemmingsplannen nog niet voorzagen in een parkeerregeling. Het plan bevat een zogeheten dynamische verwijzing naar de beleidsregel "Richtlijnen voor parkeernormen". De toetsing aan de parkeernormen kan volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) alleen plaatsvinden ingeval het bestuursorgaan een bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning uitoefent.

Appellant, die woont in het zuiden van het plangebied, betoogt dat er geen planregel geldt inhoudend dat bij wijziging van het gebruik van een pand en bij wijziging van de functie van parkeerplaatsen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dat is volgens hem problematisch aangezien deze wijzigingen vergunningvrij kunnen zijn.

De Afdeling stelt voorop dat de planregel over de parkeernormen betrekking heeft op omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten en (van het bestemmingsplan) afwijkende gebruiksactiviteiten. Een planregel, waarin is bepaald dat vergunningvrije wijzigingen van het gebruik van een perceel of pand moeten worden getoetst aan normen die zijn neergelegd in het parkeerbeleid van de gemeente, zou in strijd zijn met het Bro, omdat de raad geen bevoegdheid heeft om regels te stellen over activiteiten die vergunningvrij mogen worden uitgeoefend. Met de keuze bepaalde activiteiten/gebruikswijzigingen vergunningvrij te maken heeft de wetgever eigenlijk al in zijn algemeenheid bepaald dat de ruimtelijke gevolgen daarvan aanvaardbaar zijn. Een nadere gemeentelijke afstemming past daarbij niet. De Afdeling is het dan ook niet met appellant eens dat met de planregel onvoldoende is gewaarborgd dat het benodigde aantal parkeerplaatsen zal worden gerealiseerd en in stand gehouden.

ABRvS 10 juni 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1374

Concrete bestemming kan ook volgen uit (publiekrechtelijk) beeldkwaliteitsplan

De gemeenteraad van Waterland heeft een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte in de zin van de Crisis- en herstelwet vastgesteld. Het plan maakt het mogelijk dat het grotendeels leegstaande bedrijventerrein het Galgeriet en de jachthaven worden ontwikkeld tot een gemengd woongebied van maximaal 700 woningen. Daarnaast maakt het plan (maatschappelijke) voorzieningen mogelijk, zoals een supermarkt, bibliotheek en kinderdagverblijf. De bestaande horeca blijft in het gebied. Het plan maakt daarnaast de komst van een nieuw hotel en restaurant mogelijk. De ligplaatsen van de jachthaven worden deels verplaatst.

Appellant, eigenaar van een perceel in het plangebied, stelt dat onduidelijk is welk gebruik op haar perceel is toegestaan. In het Beeldkwaliteitsplan staat volgens appellant dat op haar perceel een parkeergarage, plein, supermarkt, hotel en appartementen kunnen worden gerealiseerd. Het plan verwijst echter niet naar het Beeldkwaliteitsplan. De raad stelt hier tegenover dat de betrokken planregel open normen bevat voor de bestemming "Gemengd - 1", die nader zijn uitgewerkt in een beleidsregel, waarvan het Beeldkwaliteitsplan  onderdeel uitmaakt. Uit de planregel volgt dat het gebruik binnen de bestemming "Gemengd - 1" dient te voldoen aan de beleidsregel en het Beeldkwaliteitsplan. Nu uit het Beeldkwaliteitsplan volgt dat op het perceel van appellant een openbare parkeergarage, supermarkt en hotel zijn toegestaan, is de Afdeling  van oordeel dat met de (combinatie van) de betrokken planregel, de beleidsregel en de verwijzing daarin naar het Beeldkwaliteitsplan duidelijk is geregeld wat er op het perceel van appellant is toegestaan.

ABRvS 17 juni 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1402

 

III. Grondexploitatie

Posterieure overeenkomst inzake grondexploitatie

Overeengekomen exploitatiebijdrage zonder afrekenbeding. Macro-aftoppingsregel is niet van toepassing op een posterieure overeenkomst

Een posterieure overeenkomst inzake grondexploitatie is een overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer/ontwikkelaar die is gesloten na de vaststelling door de gemeenteraad van een exploitatieplan. Het sluiten van zo'n overeenkomst kan voor beide aantrekkelijk zijn, omdat zij vroegtijdig zekerheid biedt over de voorwaarden waaronder de aan de grond toegekende bestemming zal worden gerealiseerd en de daarmee verband houdende gemeentelijke kosten die op de initiatiefnemer zullen worden verhaald.

In deze zaak is een posterieure overeenkomst gesloten waarin de exploitatiebijdrage is gefixeerd op een vast bedrag, zonder dat is voorzien in een verrekening op basis van de daadwerkelijk gerealiseerde kosten. De ontwikkelaar weigert de gemeentelijke facturen te voldoen voordat de gemeentelijke eindafrekening is opgesteld en daarmee duidelijkheid is geboden over de definitieve exploitatieopzet. Volgens de ontwikkelaar is dat in overeenstemming met artikel 6.16 Wro waaruit volgt dat een ruimtelijke ontwikkeling financieel haalbaar moet zijn en dat de Gemeente de kosten voor de ontwikkeling slechts mag verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten.

Het hof is het niet met die redenering eens. De zogeheten "macro-aftoppingsregel" (artikel 6.16 Wro) waarop de ontwikkelaar zich beroept, heeft betrekking op de grondexploitatie als zodanig, niet op de exploitatie van individuele percelen of op een relatie met daadwerkelijk betaalde prijzen voor individuele percelen en dus ook niet op de vraag of en op welke wijze een bepaald perceel uiteindelijk winstgevend in de markt kan worden gezet. Met het sluiten van een posterieure exploitatieovereenkomst staat in principe en behoudens een afrekenbeding, de hoogte van de exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar vast. Dit heeft een voordeel én een nadeel: tegenover het voordeel van rechtszekerheid staat het nadeel/risico dat de gefixeerde vergoeding achteraf tot een voor de ontwikkelaar negatief resultaat kan leiden. De macro-aftoppingsregel geldt slechts voor het exploitatieplan, niet voor een posterieure overeenkomst. De slotsom is dat de ontwikkelaar onverkort aan zijn betalingsverplichting uit de posterieure overeenkomst is gehouden.

Gerechtshof Den Haag 31 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:545

Financiële uitvoerbaarheid bestemmingsplan en exploitatieovereenkomst

In beroep tegen een bestemmingsplan wordt de financiële uitvoerbaarheid daarvan in twijfel getrokken. Blijkens de tussen de gemeente en de initiatiefnemer gesloten exploitatieovereenkomst komen de kosten voor de realisatie van het woningbouwplan voor rekening van de initiatiefnemer. Volgens vaste jurisprudentie kan in het kader van een beroep tegen een bestemmingsplan een betoog over de (financiële) uitvoerbaarheid van dat plan slechts leiden tot vernietiging van het bestreden bestemmingsplan indien en voor zover het aangevoerde leidt tot de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de financiële aspecten van het plan aan de uitvoerbaarheid ervan in de weg staan.

Het is in eerste instantie aan de initiatiefnemer om te beoordelen of zij het plan kan uitvoeren en of dit voor haar rendabel is. Gelet op de uitdrukkelijke verklaring van de initiatiefnemer dat zij de kosten van de uitvoering van het plan zal financieren, was er voor de raad geen aanleiding om daaraan te twijfelen, waarbij geldt dat de raad niet hoeft te treden in de door de initiatiefnemer gemaakte bedrijfseconomische afweging.

Voorzieningenrechter ABRvS 7 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1562

 

IV. Omgevingsvergunningen

Intrekking omgevingsvergunning

Intrekking van bouwvergunning voor een appartementengebouw omdat de bouw niet voortvarend werd voortgezet. Na intrekking werd geconstateerd dat er niettemin bouwwerkzaamheden werden verricht, waarna een last onder dwangsom (bouwstop) volgde.

De ontwikkelaar/vergunninghouder voert aan dat de ontstane vertraging te maken had met het feit dat de oorspronkelijke aannemer wegens prijsstijgingen het werk niet voor de overeengekomen aanneemsom wilde voltooien, waarop de ontwikkelaar op zoek moest naar een andere aannemer.

Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling is de intrekking van een omgevingsvergunning geen verplichting, maar een bevoegdheid. Bij de toepassing van die bevoegdheid komt het college beleidsruimte toe. De rechter toetst of het college in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen. Bij toepassing van deze bevoegdheid moeten alle relevante belangen worden geïnventariseerd en afgewogen, en daartoe behoren ook de (financiële) belangen van de vergunninghouder. Daarbij mag in aanmerking worden genomen of het niet tijdig gebruik maken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. De enkele omstandigheid dat de houder van een omgevingsvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten, is voldoende om de intrekking van een ongebruikte omgevingsvergunning te rechtvaardigen.

In dit geval oordeelt de Afdeling dat de ontwikkelaar/vergunninghouder zich aantoonbaar heeft ingespannen om een andere aannemer te contracteren om het werk voort te zetten en dat er ten tijde van het intrekkingsbesluit ook reeds overeenstemming met die andere aannemer was bereikt. Omdat een deel van het appartementengebouw al was gerealiseerd, had de vergunninghouder er zelf een zwaarwegend belang bij om de bouw voort te zetten en te voorkomen dat het reeds gebouwde weer gesloopt zou moeten worden. Het college heeft met deze belangen geen rekening gehouden en daarom is het intrekkingsbesluit onrechtmatig. Als gevolg daarvan had ook geen bouwstop opgelegd mogen worden. De Afdeling herroept de beide besluiten.

ABRvS 17 juni 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1399

Voldoende maatschappelijk draagvlak voor zonnepark?

Wanneer een ontwikkelingsinitiatief in strijd is met het geldende bestemmingsplan, kunnen B&W door middel van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik toch medewerking daaraan verlenen. In dat geval kan de omgevingsvergunning alleen worden verleend, indien en nadat de gemeenteraad een zogeheten verklaring van geen bedenkingen (vvgb) heeft afgegeven.

Omdat de aanleg van een zonnepark van 21 hectare in strijd was met twee bestemmingsplannen hadden B&W van de gemeente Midden-Drenthe bij de gemeenteraad een vvgb aangevraagd. In het ontwerp van die vvgb had de raad de voorwaarde gesteld dat de initiatiefnemer moest aantonen dat er voldoende draagvlak voor het zonnepark in de omgeving was. Omdat dat laatste volgens de raad was aangetoond, werden de vvgb en de omgevingsvergunning verleend. Appellanten komen hiertegen op omdat er volgens hen geen (voldoende) lokaal draagvlak is.

De Afdeling stelt vast dat initiatiefnemer het nodige heeft gedaan om lokaal draagvlak te creëren: contact gezocht met direct omwonenden, buurtverenigingen en jeugdsozen, aan een dorpshuis geld beschikbaar gesteld om een warmtepomp aan te schaffen, twee jeugdsozen obligaties in het zonnepark geschonken en er samen met de lokale energiecoöperatie voor gezorgd dat geïnteresseerden financieel in het zonnepark konden participeren. Dat hiermee niet iedere omwonende tevreden is gesteld, betekent volgens de Afdeling niet dat er onvoldoende lokaal draagvlak is. Bij projecten zoals dit zonnepark moet het bestuursorgaan namelijk een afweging maken tussen het belang van een duurzame energievoorziening in het kader van de energietransitie enerzijds en anderzijds de belangen van omwonenden. Het ontbreken van draagvlak bij omwonenden is in die belangenafweging niet zonder meer het zwaarwegendst.

ABRvS 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:958

 

V. Vertrouwensbeginsel

Geslaagd beroep op gewekt vertrouwen, maar vertrouwen niet gehonoreerd

Voor het slagen van een betoog dat het besluit dat was aangevraagd wegens opgewekt vertrouwen daadwerkelijk moet worden genomen, is vereist dat er sprake is van een toezegging die aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend, en dat er geen zwaarwegender belangen zijn die zich verzetten tegen een honorering van dat opgewekt vertrouwen.

In een glastuinbouwgebied wilde een agrarisch ondernemer zijn agrarische bedrijfswoning omzetten naar een burgerwoning. B&W zegden de gevraagde planologische medewerking schriftelijk toe, zonder zich daarbij te bekommeren over één van de voorwaarden daarvoor, namelijk dat na de bestemmingswijziging geen grotere kavel bij de perceeleigenaar in eigendom zal zijn dan maximaal 1.000m². Daardoor had betrokkene de gerechtvaardigde verwachting dat het college gebruik zou maken van de wijzigingsbevoegdheid. Uiteindelijk werd die medewerking toch niet verleend omdat de aanvraag voor de aangevraagde omzetting betrekking had op een perceel groter dan 1.000m².

In dit geval heeft het college zich op het standpunt gesteld dat het algemeen belang en belangen van derden in de weg staan aan het honoreren van het gewekte vertrouwen. Deze belangen, die samenhangen met het creëren van goede glastuinbouwkavels, worden onder meer beschermd door de voorwaarde met betrekking tot de maximale grootte van de kavel. Het college was gelet op deze voorwaarde volgens de Afdeling niet bevoegd om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Het college heeft zich vanwege de belangen van de glastuinbouw in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat zwaarder wegende belangen in de weg stonden aan het vaststellen van een wijzigingsplan terwijl niet was voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.

Appellant had in vertrouwen op de bestuurlijke toezegging zijn bedrijf inmiddels verkocht. Maar doordat aan het in eigendom verbleven perceel niet de bestemming 'wonen' zou worden toegekend, leed hij schade. De Afdeling oordeelt dat het college had moeten onderzoeken of niet tegelijk met de afwijzing van de aanvraag ook aanleiding bestond mogelijke schade te vergoeden die appellant heeft geleden omdat hij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de juistheid van de gedane toezegging. Het college wordt dan ook veroordeeld om een nieuw besluit te nemen (na afweging van de vraag of er schadevergoeding moet worden toegekend).

In deze zaak werden de eerste twee fasen in het beoordelingstraject dus met succes doorlopen, maar struikelde het beroep alsnog bij de derde stap omdat zwaarwegender belangen zich tegen honorering van het opgewekt vertrouwen verzetten. Met deze uitspraak is nog geen duidelijkheid geboden over de vraag, of een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel er ook toe kan leiden dat het bestuur een besluit neemt dat tegen een wettelijk voorschrift ingaat ('contra legem').

ABRvS 22 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1128

Auteurs

De foto van Robert Lucassen
Robert Lucassen
Advocaat
Amsterdam