Totstandkoming koop. Wenk onder Rb. Limburg, 25 mei 2022

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Heeft notaris zijn zorgplicht geschonden door koper niet in te lichten over de koopprijzen die andere kopers in hetzelfde project voor hun kavels hebben betaald?

Wenk in RN 2022/98, ECLI:NL:RBLIM:2022:4141

De Hoge Raad heeft in het bekende ‘Groningse huwelijkse voorwaarden’-arrest bepaald dat de notaris beroepshalve is gehouden naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Hij behoort zich belangen van beide in akte vermelde partijen aan te trekken. Zulks kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van partijen informeert of deze de reikwijdte van aangegane verplichtingen wel overziet. Het is niet altijd even duidelijk wanneer de notaris ‘zo nodig’ op de gevolgen moet wijzen. De zorgplicht van de notaris vindt ingevolge deze uitspraak, die daarmee aansluit bij eerdere jurisprudentie, haar grens daar waar sprake is van de uitvoering van een eerder gesloten (koop)overeenkomst, waarbij de notaris niet betrokken was. De waarschuwingsplicht van de notaris is alsdan nagenoeg beperkt. Het wettelijke systeem laat toe dat een overeenkomst van koop en verkoop van een registergoed rechtsgeldig tot stand komt zonder de tussenkomst van een notaris. De notaris heeft in dat systeem in de regel niet de gelegenheid partijen vooraf voor te lichten over en te waarschuwen voor de kenmerken en risico’s van de voorgenomen transactie, zodat zij daarvan nog zouden kunnen afzien. Dat brengt mee dat de notaris in een dergelijke situatie waarin reeds een koopovereenkomst is gesloten, zoals ook hier aan de orde is, slechts in beperkte mate de mogelijkheid heeft om partijen te behoeden voor het aangaan van transacties waarvan zij de gevolgen niet of niet volledig overzien. Bovendien betreft het ontstaan van een koopprijs een commerciële afspraak tussen partijen en hebben kopers de keuze om zich bij het aangaan van de (een) koopovereenkomst en het voeren van eventuele onderhandelingen te laten bijstaan door een (aankoop)makelaar of overige adviseur(s). De stellingen van eiser in deze uitspraak raken de rol van de notaris en haar positie in het rechtsverkeer, meer in het bijzonder haar geheimhoudingsplicht. In het geval eiser in het gelijk zou zijn gesteld zou dit voor de notariële praktijk het einde van de zogenoemde projectnotaris bij de verkoop van woningen in woning(bouw)projecten hebben betekend. In tegenstelling tot de gangbare situatie waarbij het de koper is die de notaris kiest en betaalt, is het in dat geval immers de verkoper die één notaris aanwijst om alle eigendomsoverdrachten te begeleiden waarbij hij als verkoper optreedt. De projectnotaris heeft alle voor iedere koper kenbare bijzondere projectbepalingen voorhanden (denk aan afspraken omtrent een zelf-bewoningsclausule, erfdienstbaarheden en milieuclausules), maar ontvangt ook (gefaseerd) alle koopovereenkomsten zodra deze tot stand zijn gekomen en zal daarmee alsdan ook inzicht hebben in de (specifiek-commerciële) afspraken (onder andere koopprijzen) tussen de verkoper en de verschillende kopers. Een informatieplicht van de projectnotaris jegens de betrokken kopers zou daarmee ondoenlijk zijn geworden mocht de rechtbank anders hebben besloten.