Wijziging splitsingsakte. Wenk onder Hoge Raad, 14 juli 2017

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is een splitsingsakte op het punt van de stemverhouding rechtsgeldig gewijzigd nu het bestaan van een toereikende volmacht daartoe door partijen wordt betwist?

Wenk in RN 2017/83, ECLI:NL:HR:2017:1356

In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de reikwijdte van art. 3:61 lid 2 BW. Dit artikel geeft een toepassing van de in de art. 3:35 BW en 3:36 BW neergelegde beschermingsregels voor het geval dat iemand in wiens naam is opgetreden een beroep doet op het ontbreken van (toereikende) volmacht. Deze volmacht kan uitdrukkelijk of stilzwijgend worden verleend. Voor toerekening van schijn van volmachtverlening kan op grond van rechtspraak echter ook plaats zijn, ingeval de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Mede gelet op het onderhavige arrest mogen bedoelde verklaringen en gedragingen echter niet alleen zijn gebaseerd op verklaringen en gedragingen van de onbevoegde handelende persoon of van de notaris; er moet ook sprake zijn van verklaringen en gedragingen van de onbevoegd vertegenwoordigde zelf.

De uitspraak is voorts ook tuchtrechtelijk interessant. Uit de uitspraak lijkt te volgen dat het e-mailbericht van Ter Heide d.d. 4 juni 2012 wel aan Metten is kenbaar gemaakt (middels een "cc"), maar lijkt niet als zodanig aan de notaris kenbaar te zijn gemaakt. Los hiervan heeft de notaris (a) op 3 augustus 2011 aan partijen een mail gestuurd waarin hij schrijft dat een stemverhouding van 1:1:2 voor de hand ligt en hiervoor akkoord vraagt, en (b) later op die dag gemaild dat een dergelijke stemverhouding niet juridisch is bepaald maar wel gebruikelijk en redelijk is dat een groter appartement meer stemmen heeft. Niet is gesteld dat deze e-mailcorrespondentie een vervolg heeft gekregen, maar uiteindelijk is wel de notariële akte getekend waarin de in eerste instantie voorgestelde stemverhouding is opgenomen (1:1:1). De voorliggende uitspraak geeft eens te meer aan hoe belangrijk de toelichting (Belehrung) van de notaris is bij het verzenden van concepten en het schetsen van de procedure om te komen tot ondertekening, daar in praktijk de begeleidende e-mailberichten veelal beter worden gelezen dan de daarmee gepaard gaande (vaak omvangrijke) conceptakten. Ook tuchtrechtelijk kan dit een risico opleveren. De Belehrungspflicht omvat immers de plicht van de notaris om zich ervan te vergewissen dat partijen de gevolgen van de door hen beoogde rechtshandeling overzien. Hij dient zich ervan te overtuigen dat hetgeen in de akte wordt opgenomen, inderdaad door partijen gewild en begrepen is. Nu partijen niet in persoon voor hem verschijnen, dient de notaris na te gaan of sprake is van een toereikende volmacht (zowel in geval van volmachtverlening aan een medewerker van het notariskantoor dan wel in geval van volmachtverlening aan een namens partijen handelend persoon die op zijn kantoor verschijnt om de akte te ondertekenen).