Zonnepanelen. Uitleg derdenbeding. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch, 4 oktober 2022

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Dient een eigenaar van een woning door hem geplaatste zonnepanelen van het dak te verwijderen wegens strijd met een beeldkwaliteitsplan dat als kwalitatief beding ten behoeve van de gemeente is opgelegd?

Wenk in RN 2023/41, ECLI:NL:GHSHE:2022:3333

De onderhavige uitspraak toont aan dat indien bepaalde verplichtingen en beperkingen ten aanzien van het gebruik middels een (kwalitatief) beding worden opgelegd aan kopers en rechtsopvolgers, deze verplichtingen en beperkingen zo duidelijk en specifiek mogelijk dienen te worden omschreven. Tevens dient duidelijk te worden opgenomen wie een beroep kan doen op de uit het (kwalitatief) beding voortvloeiende rechten in geval van niet nakoming. Er kan anders onduidelijkheid ontstaan over de uitleg en reikwijdte van het betreffende (kwalitatief) beding en wie handhavend kan optreden. Bij de beoordeling van een geschil over de uitleg van zo'n (kwalitatief) beding, blijkt het immers – naar vaste rechtspraak – niet alleen aan te komen op de taalkundige uitleg, maar ook op de betekenis die partijen over en weer aan het (kwalitatief) beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten in het licht van alle omstandigheden van het geval. Dit laatste geldt indien bij een geschil over de uitleg van het (kwalitatief) beding de originaire partijen betrokken zijn. Indien het object waar het (kwalitatief) beding op rust tussentijds is overgedragen casu quo sprake is van rechtsopvolgers, dan zal de taalkundige uitleg prevaleren en komt het daarmee nog meer aan op duidelijke bewoordingen van het betreffende (kwalitatieve) beding en de hieruit voortvloeiende verplichtingen en beperkingen. Het enkel verwijzen naar een bijlage (in casu het beeldkwaliteitsplan) is daarmee niet aan te bevelen. Beter is het om eventuele verplichtingen en beperkingen expliciet op te nemen in de notariële akte waarin voor het eerst het (kwalitatief) beding wordt opgelegd (in casu de verplichting om geen zonnepanelen op de daken van de woningen te plaatsen). Zeker nu verduurzaming van de samenleving een maatschappelijk speerpunt is en het plaatsen van zonnepanelen daar invulling aangeeft, verdient het expliciet aanbeveling om een verplichting te formuleren die expliciet benoemt dat het plaatsen van zonnepanelen niet is toegestaan. Het in algemene termen verwijzen naar een beeldkwaliteitsplan bleek ontoereikend om een koper aan deze verplichting te houden. Op grond van huidige publieke opinie zal het immers ook voor veelal particuliere kopers van woningen een vanzelfsprekendheid zijn dat zij uitvoering kunnen geven aan de wens tot verduurzaming van de samenleving, waaronder de bebouwde ruimte en hun woningen. Restricties ten aanzien van gebruik dienen expliciet te worden opgelegd, waarbij het door voortschrijdende technologische ontwikkelingen voor de redacteur van het (kwalitatief) beding wel steeds lastiger wordt om ook toekomstige ontwikkelingen onder de reikwijdte te laten vallen van hetgeen men bij het opleggen van het (kwalitatief) beding voor ogen had.