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Alterações ao direito de preferência dos arrendatários

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Foi publicada a Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro de 2018, que altera o artigo 1091.º do Código Civil no que respeita ao direito de preferência dos arrendatários na compra e venda do local arrendado.

De acordo com o diploma publicado, que entrou em vigor dia 30 de Outubro de 2018, a regra geral é a da existência de direito de preferência, de qualquer arrendatário, na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos.

Assim, caso o senhorio pretenda vender o local arrendado, deverá comunicar ao arrendatário o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, devendo esta comunicação ser enviada por carta registada com aviso de receção.

O arrendatário passa a ter um prazo de trinta (30) dias a contar da recepção da comunicação do senhorio para, querendo, exercer o seu direito de preferência.

Nos casos em que o senhorio pretenda vender o local arrendado juntamente com outros bens imóveis deverá indicar, na comunicação a enviar ao arrendatário, não só o preço que é atribuído ao locado, mas também os demais valores atribuídos aos imóveis que pretende vender em conjunto.

Nas situações de venda do local arrendado juntamente com outros bens imóveis, caso o senhorio faça uso do seu direito de exigir que o exercício do direito de preferência pelo arrendatário abranja, além do locado, os restantes imóveis, alegando que a venda em separado lhe provoca um prejuízo apreciável, deve incluir na comunicação a enviar ao arrendatário a demonstração do alegado prejuízo, não podendo invocar (...) a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo (...).

Relativamente aos prédios arrendados que não se encontrem submetidos ao regime da propriedade horizontal, o diploma em análise vem introduzir duas novas regras, uma apenas aplicável aos contratos de arrendamento para fins habitacionais e a outra com um âmbito de aplicação que abrange todos os contratos de arrendamento.

Assim, no que respeita aos contratos de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário de parte de prédio passa a ter um direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma.

O direito de preferência referido supra poderá ser exercido de acordo com as seguintes condições:

a) O direito refere-se à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;

b) A comunicação do senhorio para o exercício do direito de preferência deve indicar os valores referidos na alínea anterior;

c) A aquisição pelo arrendatário é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

Por último, a norma que abrange todos os contratos de arrendamento - independentemente do fim a que se destinam - de partes de prédios que não se encontrem submetidos ao regime da propriedade horizontal permite aos arrendatários que assim o pretendam, no caso de o senhorio pretender vender o prédio arrendado, exercerem os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, em compropriedade e na proporção, a totalidade do imóvel.

Autores

A foto de Cristina Gouveida Carvalho
Cristina Gouveia de Carvalho
Associada
Lisboa