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Exigências adicionais de transparência no âmbito das escrituras públicas de compra e venda de imóveis

Meet The Law

13/12/2017

O movimento legislativo europeu de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo tem, atualmente, uma importância inegável e, nesse sentido, haviam já sido emitidas Diretivas que visavam a regulamentação de variadas matérias de modo a tornar a proteção contra este fenómeno mais efetiva. É neste quadro que surgem as novas regras aplicáveis à celebração de escrituras públicas de compra e venda de imóveis.

Com a entrada em vigor da Lei n.º 89/2017, de 21 de Agosto de 2017, em 19-11-2017, que no âmbito da celebração de escrituras públicas de compra e venda, foram instituídas novas regras que visam impor maior transparência nestas operações e, desta forma, evitar os fenómenos de branqueamento de capitais que possam ocorrer neste domínio.  

Com efeito, e nos termos do artigo 8.º da referida Lei, o artigo 44.º do Código de Registo Predial, relativo às menções obrigatórias dos atos notariais, processuais ou outros que contenham factos sujeitos a registo (como é o caso da aquisição da propriedade de bens imóveis), determina que, sempre que, pelo ato em causa, estiver em causa o pagamento de uma quantia, deve ser incluída a indicação do momento em que tal pagamento ocorreu, bem como do meio de pagamento utilizado: tal é o que dispõe o novo artigo 44.º, n.º 1, alínea g), do Código de Registo Predial. É, ainda, esclarecido no n.º 5 do artigo 44.º do Código de Registo Predial que, para cumprimento do disposto supra, nos casos em que o pagamento ocorra antes ou na data de celebração do ato, deverá ser consignado nesse mesmo ato:

a)  No caso de pagamento em numerário, a moeda utilizada;

b)  Estando em causa um pagamento por cheque, o número de cheque e a entidade sacada,  

c)  Estando em causa o pagamento através de uma transferência de fundos, será necessária i) a identificação da conta do ordenante e do beneficiário, mediante menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento e ii) quando o ordenante ou beneficiário não realize esta transferência por intermédio de uma conta de pagamento, mediante menção do identificador único da transação ou do número do instrumento utilizador e do respetivo emitente.

Tal regra foi, em conformidade, replicada no artigo 47.º (menções especiais), que regula quais as menções que devem constar de documento destinado a titular atos sujeitos a registo., onde esta regra se encontra replicada (cf. Artigo 12.º da Lei n.º 89/2017, de 21 Agosto.

É de salutar a introdução de normas que tornem o processo de aquisição de imóveis por via de escritura pública de compra e venda um processo cada vez mais transparente, e dessa forma permitir uma eficaz batalha contra o branqueamento de capitais que, por vezes, se estende às situações onde, de forma menos clara, não era totalmente descortinado o método real de pagamento aquando da escritura pública ou mesmo antes da data da sua celebração.

Estas regras, cumpre salientar, surgem no seguimento da entrada em vigor da Lei 83/2017, de 18 de Agosto, que estabeleceu medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, e que, em sede de deveres de comunicação de atividades imobiliárias, estabeleceu o dever das entidades obrigadas que exerçam atividades imobiliárias comunicarem ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P. (IMPIC, I.P.) os seguintes elementos: 

i) A data de início da sua atividade, acompanhada do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no prazo máximo de 60 dias a contar dessa data; 

ii) Numa base semestral, os seguintes elementos sobre cada transação imobiliária e contrato de arrendamentos efetuados:

a. Identificação clara dos intervenientes;

b. Montante global do negócio jurídico e do valor de cada imóvel transacionado;

c. Menção dos respetivos títulos representativos;

d. Identificação clara dos meios de pagamento utilizados, com indicação, sempre que aplicável, dos números das contas de pagamento utilizadas;

e. Identificação do imóvel;

Prazo de duração do contrato de arrendamento,  quando aplicável (e apenas cujo montante de renda seja igual ou superior a €2,500.00 (dois mil e quinhentos euros) mensais.

São, pois, tais regras benéficas e não obstam, de forma alguma, à realização dos negócios imobiliários, sendo aliás um importante fator de aumento de confiança, com especial importância numa época de especial crescimento do sector imobiliário em Portugal.

Autores

Renato Pires
Renato Miguel Pires
Associado
Lisboa
A foto de Luis Coutinho
Luís Abreu Coutinho
Sócio
Lisboa
A foto de Cristina Gouveida Carvalho
Cristina Gouveia de Carvalho
Associada
Lisboa
Salvador Pires Marques
Salvador Pires Marques
Associado
Lisboa
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