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NRAU: Bom para os inquilinos, mau para os senhorios

Diário de Notícias/Dinheiro Vivo

25/06/2017

Entrou em vigor o alargamento do período transitório de atualização das rendas antigas, de cinco para oito anos.  
 
Joana Rebelo Morais  
 
Há novidades no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). A 14 deste mês foram publicadas em Diário da República novas alterações e, no dia seguinte, entrou em vigor, entre outras mudanças, o alargamento do período transitório de atualização das rendas antigas, de cinco para oito anos. Uma boa notícia para inquilinos, menos boa para proprietários. Há, de acordo com a Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), 115 mil contratos celebrados antes de 1990 em todo o país. Não se sabe quantos destes contratos são habitacionais, mas o presidente da AIL, Romão Lavadinho, acredita que se tratará “da maioria”.  
 
Quando o NRAU entrou em vigor, em 2006, “o regime transitório não teve grande sucesso porque era bastante complicado”, explica Cristina Gouveia de Carvalho, advogada de imobiliário da CMS Rui Pena & Arnaut. Em 2012 foi publicada a lei que tornou o processo “mais apelativo, mais fácil e menos burocrático”. Houve contratos que transitaram imediatamente para o novo regime, diz a advogada. Para os restantes, o procedimento era mais trabalhoso. “O senhorio comunicava a intenção de transitar o contrato, propunha uma nova renda, o regime a aplicar ao contrato e, se fosse de duração certa, o número de anos.”  
 
Depois, o arrendatário indicava se aceitava ou não as condições e, nesta fase, informava o senhorio de que “usufruía de determinadas características que lhe iam conceder um regime especial”. Uma destas condições era que o agregado familiar do arrendatário tivesse um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o equivalente a 38 990 euros. Nesse caso, mediante declaração comprovativa das Finanças, “a renda só poderia ser atualizada tendo como limite máximo 1/15 do valor do locado, ou seja, o valor patrimonial tributário do imóvel”. Mas, independentemente deste limite de 1/15 e “dependendo do rendimento do agregado, havia escalões que podiam diminuir ainda mais o valor da renda”, explica a advogada.  
 
Ao nível destes escalões também há alterações. “Antes as taxas de esforço eram de 25%, de 17% e de 10% do RABC e agora temos também de 15% e de 13%.” Foram introduzidos na lei os limites de 1000 e de 750 euros mensais e o cálculo do limite máximo “vai ter de ser feito em função disto”. Estas condições deviam manter-se durante cinco anos, mas, com a nova alteração, vão prolongar-se até 2020. De acordo com Cristina Gouveia de Carvalho, esta prorrogação pode levantar problemas. “Acho que há proprietários que estão convencidos de que ao fim de cinco anos vão aumentar a renda. Mais: estão convencidos de que a lei que agora saiu não os afeta, porque é só para os procedimentos que se iniciarem.  
 
O problema é que não há uma norma transitória que salvaguarde a aplicação dessas regras para o futuro. Como não há, aplica-se a regra geral, que é muitas vezes sujeita a interpretações – uns puxam para um lado, outros puxam para o outro.” Para a advogada, não há justificação para o alargamento do prazo. “Não era suposto o Estado ter já os mecanismos de apoio?”, questiona, referindo-se aos subsídios de renda. “É proteção social às custas do proprietário. O senhorio continua a subsidiar a renda do arrendatário.”