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Meet The Law

Alterações ao regime excecional aplicável aos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional e a outras formas de exploração de imóveis, no âmbito da pandemia COVID-19

No dia 30 de dezembro de 2020, foi publicada a Lei n.º 75-A/2020 que procede à (i) sétima alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que aprovou um conjunto de medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS CoV-2 e da doença COVID-19, e à (ii) terceira alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.

No dia 31 de dezembro de 2020, foi publicada a Lei 75.º-B/2020, que aprovou o Orçamento do Estado para 2021, que veio aditar um novo artigo à Lei n.º 4.º-C/2020.

1.    Alterações à Lei 1.º-A/2020, de 19 de março

1.1.    Extensão dos efeitos da suspensão da cessação dos contratos de arrendamento

A Lei n.º 75-A/2020, que entrou em vigor no dia 31 de dezembro, vem alterar o artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, estendendo até 30 junho de 2021 o prazo de suspensão da cessação dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional por denúncia do senhorio, caducidade (salvo se o arrendatário não se opuser à cessação), revogação, oposição à renovação, bem como os efeitos da execução hipotecária sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado (de acordo com a redação anterior, tais efeitos ficavam suspensos até 31 de dezembro de 2020).

A suspensão só é aplicável se o arrendatário efetuar o pagamento da renda devida nesse mês, mais concretamente nos meses de outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021, respetivamente, salvo se estiver abrangido pelo regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas (cfr. artigo 8.º ou 8.º-B da Lei n.º 4-C/2020).

1.2.    Prorrogação de prazos

No caso dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais relativos a estabelecimentos que por determinação legal ou administrativa do Governo tenham sido encerrados em março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, determina-se a prorrogação da sua duração por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se o regime da suspensão acima referido.

A suspensão e a prorrogação da duração do prazo do contrato de arrendamento cessam se o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar de tais medidas ou se estiver em mora no pagamento da renda vencida a partir da data da reabertura do estabelecimento, salvo se o arrendatário tiver optado pelo regime do deferimento.

2.    Alterações à Lei n.º 4-C/2020, de 6 abril

A Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro vem também alterar o regime excecional de mora no pagamento da renda devida nos contratos de arrendamento estabelecido pela Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, a saber.

a)    Contratos de arrendamento para fins habitacionais

No caso dos contratos de arrendamento para fins habitacionais, para o que o arrendatário possa aceder ao regime excecional de mora no pagamento da renda, a taxa de esforço do agregado familiar passa agora a ter de ser superior a 30% (na redação originária, a taxa de esforço teria de ser superior a 35%), devendo o arrendatário comunicar a sua intenção ao senhorio por carta registada com aviso de receção.

b)    Contratos de arrendamento para fins não habitacionais

Relativamente aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, os arrendatários de estabelecimentos que tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, desde março de 2020 e que a 1 de janeiro de 2021 ainda permaneçam encerrados, e tenham optado pelo deferimento de rendas ao abrigo da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, podem voltar a deferir o respetivo pagamento. O período de regularização tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 2023, sendo pagas em 24 prestações sucessivas juntamente com a renda do mês em causa, ou até ao 8.º dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

Para as rendas vencidas em 2021, o arrendatário pode também requerer o seu diferimento até ao dia 20 de janeiro de 2021, aplicando-se o regime para as rendas vencidas em 2020. Para beneficiar deste regime, o arrendatário deve comunicar até esse dia a sua intenção ao senhorio por carta registada com aviso de receção.

Caso o arrendatário opte pelo regime do deferimento, pode o senhorio requerer a concessão de um empréstimo a custos reduzidos por referência às rendas do ano de 2020 e 2021, vencidas e não pagas.

A Lei n.º 75-A/2020 cria ainda apoios a fundo perdido para as seguintes situações específicas:

(1)    os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação entre 25% e 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de €1200 por mês; e
(2)    os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação superior a 40 %, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de € 2000 por mês.

c)    Contratos de utilização de loja em centros comerciais

No seguimento da regra introduzida pelo artigo 168.º-A, n.º 5 do Orçamento do Estado Suplementar para 2020, na redação conferida pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho, que determinou não serem devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de dezembro de 2020, o Orçamento do Estado para 2021, aprovado pela Lei 75.º-B/2020, de 31 de Dezembro adita o artigo 8.º-B à Lei 4.º-C/2020, de 6 de abril, onde passa a prever que a remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais é reduzida proporcionalmente à redução da faturação mensal, até ao limite de 50 % do valor daquela, quando tais estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14 -A/2020, de 18 de março, ou de período inferior, se aplicável.

A redução da remuneração mensal fixa ou mínima até ao limite de 50% vigora no primeiro semestre de 2021, podendo ser prorrogada até 30 de julho de 2021, caso a situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV -2 e da doença COVID-19 se prolongue para além do primeiro trimestre de 2021.

Autores

Luís Abreu Coutinho
Sócio
Lisboa
João Mendes Rodrigues
Associado Sénior
Lisboa