Frente a la difícil tarea que representa para los arrendadores el eventual desalojo de un inmueble, el 24 de abril de 2019 se publicó la Ley No. 30933 - Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, llamada de manera resumida como el desalojo “express” dado que se consideró que regularía un procedimiento más rápido – y, en consecuencia, más idóneo – para solucionar un desalojo.
Sin embargo, luego de casi tres años de dicha publicación, aún surgen ciertas interrogantes sobre su puesta en práctica. ¿Todos los contratos de arrendamiento acceden a este “privilegio”? ¿Realmente estamos ante un camino más veloz y, más importante aún, con nula participación del ámbito judicial? Veamos qué respuestas identificamos.
Muchas veces, nos hemos topado con el escenario en el que, un arrendatario dejó de pagar las rentas pactadas y, frente a este incumplimiento, el arrendador desea resolver el contrato y liberar el inmueble para un nuevo inquilino.
Dicha desocupación puede no llegar a ser una tarea fácil, más aún si se decide iniciar un proceso judicial para ello, debido a la excesiva carga procesal con la que cuentan algunos despachos del Poder Judicial. Es por esa razón que, el legislador decidió brindar una opción a los arrendadores a través del desalojo notarial.
Para evaluar si dicho arrendador puede o no acceder al procedimiento de efectuar un desalojo “express” es necesario que, como primer paso, se evalúe el contrato de arrendamiento suscrito.
De acuerdo al texto de la Ley No. 30933, para acceder a un desalojo notarial, dicho contrato deberá cumplir los siguientes requisitos de procedibilidad:
- El inmueble arrendado debe encontrarse individualizado de manera inequívoca.
- El contrato debe encontrarse contenido en el formulario único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA) o en escritura pública.
- Cabe indicar que, el arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.
- En caso se llegase a realizar una modificación o adenda al contrato, las mismas deberán cumplir con la misma formalidad que el documento primigenio.
Por su parte, este contrato también deberá incluir en su contenido:
- Una cláusula de allanamiento futuro del arrendatario para que se restituya el bien inmueble cuando: (i) Haya vencido el plazo del contrato y/o (ii) se produzca la resolución del contrato por falta de pago de la renta.
- Una cláusula de sometimiento expresa a la Ley No. 30933, con la finalidad de que el Notario constate las causales de vencimiento de plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta.
- Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono de la renta mensual de arrendamiento en una empresa del sistema financiero o cooperativa de ahorro y crédito.
Sin embargo, es necesario tener en claro cuál es la participación del notario. El notario NO soluciona el conflicto generado por el desalojo, sino que emite un documento en donde, de manera expresa y clara, se indica la obligación de devolver el inmueble luego de la verificación de los requisitos y contenido y, así, generar certeza posterior al juez, quién será el encargado del lanzamiento del inmueble en caso de oposición por parte del arrendatario.
Así pues, podemos dividir este desalojo express en dos etapas:
- Etapa notarial: Recibimiento de la solicitud y verificación de los requisitos, poner en conocimiento de la misma al arrendatario para que formule oposición (de darse el caso), y generación del acta con la declaración de procedencia del desalojo.
- Etapa judicial: Presentación de solicitud ante el Juez de Paz Letrado, verificación de los requisitos de la solicitud y copia legalizada del acta, elaboración de resolución ordenando el lanzamiento y/o descerraje en un plazo de tres días hábiles desde el recibimiento de la documentación
Ciertamente, vemos que SÍ hay una participación judicial en la etapa final de este procedimiento de desalojo notarial, pues es el Juez de Paz Letrado quien, luego de verificados los requisitos de la solicitud y en un plazo de tres días hábiles, emitirá la resolución ordenando que se desocupe el inmueble.
Si bien el legislador brinda un plazo corto para la emisión de esta resolución, lo cierto es que, dada la carga procesal de los Juzgados de Paz Letrados, el mismo puede no cumplirse para todos los casos, generándose así un estancamiento para la ejecución del desalojo.
Podemos concluir entonces que, si bien este desalojo se denomina “notarial”, lo cierto es que la participación de este último sirve para la generación del acta de procedencia del desalojo, facilitándole esta revisión al Juez de Paz Letrado, quien se encargará de la orden de desocupación.
En ese sentido, solamente mientras se cumpla de manera rápida con la emisión de la resolución ordenando la desocupación (si fuese posible, dentro del plazo establecido) se estará garantizando que esta figura sea eficaz para la satisfacción del interés de los arrendadores.
