Massaclaims bereiken recordhoogte: European Class Action Report 2024 nu beschikbaar

Afgelopen periode was er een opleving van Covid. Reden om op te frissen wat de impact is van onvoorziene omstandigheden, zoals Covid, op bestaande overeenkomsten. De vraag is of het evenwicht tussen partijen ernstig is verstoord door de onvoorziene omstandigheden. De rechter kan in dat geval de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of zelfs ontbinden (artikel 6:258 BW). De cruciale punten zijn:De omstandigheden moeten onvoorzien zijn en niet besproken of stilzwijgend zijn meegenomen bij het sluiten van de overeenkomst;De andere partij mag niet verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd blijft;De onvoorziene omstandigheden mogen niet voor rekening komen van degene die wijziging of ontbinding vraagt. De laatste jaren zijn veel uitspraken gedaan over Covid en onvoorziene omstandigheden, zelfs door de Hoge Raad. Er worden nog steeds nieuwe uitspraken gepubliceerd. Zo ook over een bios­coop­ex­ploi­tant die vanwege Covid de facturen van een adverteerder niet volledig heeft betaald. Vaststaat dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Partijen hebben in de voorwaarden al afgesproken dat tijdelijke niet-vertoning van de advertenties niet tot terugbetaling, schadeclaim of ontbinding zou leiden. Verder hebben zij afgesproken dat de overeenkomst wordt verlengd als advertenties langere tijd niet kunnen worden vertoond. De rechter concludeert dat tijdens de lockdowns de tegenprestatie van de adverteerder minimaal is. De waar­de­ver­min­de­ring van de diensten van de adverteerder in de periode daarbuiten is door de exploitant onvoldoende aangetoond. Zo gelden geen minimale be­zoe­kers­aan­tal­len. De rechter concludeert dat het evenwicht van de overeenkomst niet essentieel is verstoord. De overeenkomst blijft ongewijzigd in stand. Kortom, bij onvoorziene omstandigheden is het niet zeker dat de rechter een wijziging of ontbinding van de overeenkomst toestaat. Wilt u in onderhandelingen anticiperen op wat u niet weet of is er discussie over de gevolgen daarvan voor een contract; neem contact met ons op!

De hotelmarkt is een van de weinige niches in het commercieel vastgoed waar nog deals gesloten worden. Om van een hoteldeal een succes te maken, moet de belegger wel een paar valkuilen ver­mij­den.  De­na...

Wat eerst fiscaal belast was, is dat nu niet meer (of andersom). Wat voorheen zwart was, blijkt inmiddels wit. Zaken bevinden zich regelmatig in dat grijze tussengebied. Dat is op zich niet zo ver­won­der­lijk;...

A. Mortgages 1. Can security be granted to a foreign lender? Yes, a mortgage can be granted to a foreign lender. 2. Can lenders take a mortgage over land and buildings on the land? Yes, lenders can take...

Op 27 mei 2024 is het wetsvoorstel Wet overgang van onderneming in faillissement (WOVOF) ter consultatie voorgelegd. Het is de bedoeling van de WOVOF dat alle werknemers bij een doorstart in faillissement...

Mag een aanbestedende dienst van een inschrijver verlangen dat deze een (deel van de) aanbestede opdracht uitvoert voor dezelfde prijs als de inschrijver met de laagste inschrijfprijs? In het arrest van 13 juni 2024 heeft het Europees Hof van Justitie (het “Hof”) deze vraag bevestigend beantwoord. Als een opdracht is verdeeld in percelen mag een aanbestedende dienst aan de gunning van een perceel de voorwaarde verbinden dat de inschrijver de opdracht voor de laagste inschrijfprijs uitvoert, om zo te bewerkstelligen dat voor alle percelen gelijke tarieven gelden. Hiervoor geldt evenwel de voorwaarde dat wordt gegund op basis van het criterium 'laagste inschrijfprijs', de gun­nings­sys­te­ma­tiek vooraf in de aan­be­ste­dings­stuk­ken kenbaar is gemaakt en de inschrijver na gunning instemt de opdracht voor de laagste inschrijfprijs uit te voeren. In het onderstaande lichten wij toe hoe de gun­nings­sys­te­ma­tiek in deze zaak is ingericht en hoe het Hof tot dit oordeel is gekomen. Wat was er aan de hand? SKI, een Deense aankoopcentrale, heeft een openbare aan­be­ste­dings­pro­ce­du­re georganiseerd voor de levering van bi­bli­o­theek­ma­te­ri­a­len en voorbereidende diensten. De opdracht is verdeeld in acht percelen, waarvan perceel 1 en 2 het voorwerp zijn van het hoofdgeding. Deze percelen zien op het leveren van Deense boeken en bladmuziek in de regio Oost-Denemarken (perceel 1) en de regio West-Denemarken (perceel 2). Gunning vindt plaats op basis van de laagste prijs. In de aan­be­ste­dings­do­cu­men­ten is bepaald dat een inschrijving op perceel 1 of perceel 2 automatisch geldt als een inschrijving die op beide percelen is ingediend. De inschrijver die de laagste prijs biedt, krijgt perceel 2 (het grootste perceel) toegewezen. Perceel 1 wordt gegund aan de als tweede in de rangorde geëindigde inschrijver, op voorwaarde dat deze inschrijver bereid is te leveren tegen dezelfde prijzen als de winnende inschrijver. SKI wenst namelijk gelijke tarieven te hanteren voor bi­bli­o­theek­ma­te­ri­a­len in Oost- en West-Denemarken. Wanneer de als tweede in de rangorde geëindigde inschrijver niet bereid is de opdracht voor de laagste prijs uit te voeren, dan wordt deze mogelijkheid geboden aan de derde inschrijver in de rangorde, en zo verder. Indien alle inschrijvers weigeren de opdracht tegen de laagste prijs uit te voeren, worden beide percelen aan de inschrijver met de laagste inschrijfprijs gegund. BibMedia en AVM hebben beide op perceel 1 en 2 ingeschreven. BibMedia heeft ingeschreven met de laagste prijs en heeft daarmee perceel 2 gegund gekregen. AVM heeft perceel 1 toegewezen gekregen, op voorwaarde dat zij akkoord gaat met de prijzen van BibMedia. AVM heeft dit aanbod geaccepteerd, maar heeft na acceptatie bezwaar ingediend bij de Deense commissie voor aan­be­ste­dings­ge­schil­len (de “com­mis­sie”). De commissie heeft geoordeeld dat de gun­nings­sys­te­ma­tiek zoals SKI heeft vastgesteld niet is geoorloofd, omdat daarmee de tarieven van AVM na inschrijving worden gewijzigd. Een dergelijke handelwijze is volgens de commissie in strijd met het on­der­han­de­lings­ver­bod, dat voortvloeit uit de beginselen van gelijke behandeling en transparantie. SKI kan zich niet vinden in het oordeel van de commissie  en heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank, die vervolgens de zaak aan het Hof heeft voorgelegd. Wat heeft het Hof geoordeeld? In tegenstelling tot de commissie heeft het Hof geoordeeld dat een gun­nings­sys­te­ma­tiek zoals door SKI is gehanteerd, geen enkel element van onderhandeling bevat dat verboden is door de beginselen van gelijke behandeling en transparantie en daarmee dus is toegestaan. De gun­nings­sys­te­ma­tiek waarborgt dat alle percelen van de opdracht worden gegund tegen de laagste prijs, zonder dat de aanbestedende dienst heeft afgeweken van dit criterium of één van de inschrijvers heeft verzocht zijn offerte te wijzigen. De rangschikking van de inschrijvers wordt immers rechtstreeks bepaald door de prijzen die zijn ingediend vóór de uiterste datum voor de indiening van de inschrijvingen. De rangschikking wordt dus niet gewijzigd na de beoordeling van de inschrijvingen. Het Hof acht hier van belang dat in de aan­be­ste­dings­do­cu­men­ten uitdrukkelijk de mogelijkheid is beschreven dat de inschrijver met de op één na laagste prijs een perceel gegund kan krijgen. Bovendien is de daadwerkelijke gunning van het perceel afhankelijk gesteld van de instemming van de inschrijver om de opdracht voor dezelfde prijs als de laagste inschrijfprijs uit te voeren. Deze voorwaarden van de gun­nings­pro­ce­du­re zijn dus expliciet vastgesteld in de aan­be­ste­dings­do­cu­men­ten en zijn ook correct gevolgd door SKI. Het stond inschrijvers in deze procedure ook niet vrij met de aanbestedende dienst te onderhandelen over hun ingediende inschrijfprijzen of hun ingediende inschrijfprijs te wijzigen. Door in te stemmen met het uitvoeren van de opdracht voor de laagste prijs zijn de initieel ingediende offertes ook niet gewijzigd. Al met al heeft het Hof geconcludeerd dat het gunnen van een perceel aan de op één na laagste inschrijver op voorwaarde dat deze de opdracht uitvoert voor de laagste prijs, niet in strijd is met de beginselen van gelijke behandeling en transparantie. Voor de rechtmatigheid van deze systematiek is vereist dat de gun­nings­sys­te­ma­tiek uitdrukkelijk vooraf in de aan­be­ste­dings­do­cu­men­ten kenbaar is gemaakt en de inschrijver de mogelijkheid heeft in te stemmen met de levering tegen de laagste prijs. Gevolgen voor de praktijk In dit arrest heeft het Hof de grenzen van het on­der­han­de­lings­ver­bod en de toepassing van de beginselen van gelijke behandeling en transparantie bij het gunnen van percelen verduidelijkt. Met het arrest wordt bevestigd dat een systematiek waarbij inschrijfprijzen voor verschillende percelen gekoppeld kunnen worden, zodat ieder perceel voor dezelfde prijs wordt uitgevoerd, toelaatbaar is. Dit kan een interessante systematiek zijn voor aanbestedende diensten die een opdracht met verschillende percelen in de markt wensen te zetten, maar daarbij ook homogeniteit wensen te behouden. Wij merken in dit kader op dat het arrest ziet op situaties waarin de opdracht wordt gegund op basis van de laagste prijs, en niet op basis van de beste prijs-kwa­li­teit­ver­hou­ding. Contact Heeft u vragen over de toepassing van de bovenstaande gun­nings­sys­te­ma­tiek in aan­be­ste­dings­pro­ce­du­res of andere vragen over het aan­be­ste­dings­recht, neem gerust contact met ons op.

Nederland kent een grote en urgente huis­ves­tings­op­ga­ve, waarbij gemeenten en wo­ning­cor­po­ra­ties vaak samenwerken om dit probleem op te lossen en (tijdelijke) huisvesting te realiseren. Bij deze samenwerking komt regelmatig de vraag op of sprake is van een over­heids­op­dracht die de gemeente dient aan te besteden. De uitspraak in kort geding van 16 mei 2024 van de rechtbank Limburg biedt in dat kader relevante inzichten voor gemeenten en wo­ning­cor­po­ra­ties. De voor­zie­nin­gen­rech­ter heeft in die uitspraak namelijk geoordeeld dat geen sprake is van een aan­be­ste­dings­plich­ti­ge opdracht wanneer een woningcorporatie woningen realiseert voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en de gemeente deze woningen vervolgens van de woningcorporatie huurt. In deze signalering lichten wij toe hoe de voor­zie­nin­gen­rech­ter tot dit oordeel is gekomen. Wat was er aan de hand? De gemeente Leudal (de “Gemeente”) heeft een plan ontwikkeld om tachtig Oekraïense vluchtelingen te huisvesten in twintig modulaire woningen, die op een onbebouwd perceel worden geplaatst. Conform dit plan zal de Gemeente het perceel van een private partij aankopen en vervolgens in erfpacht uitgeven aan de woningcorporatie Stichting Wonen Zuid (“Wonen Zuid”). Wonen Zuid zal op haar beurt de te bouwen modulaire woningen inkopen bij C3 Living Pro­ject­ma­na­ge­ment B.V. ("C3") en deze in eigendom houden. Zodra de woningen zijn gerealiseerd, verhuurt Wonen Zuid de woningen gedurende twee jaar aan de Gemeente, zodat de Gemeente hierin Oekraïense ontheemden kan huisvesten. Na afloop van de twee jaar zullen de woningen worden gebruikt voor sociale huisvesting van andere 'woonurgenten'. Flexhotels B.V. (“Flex­ho­tels”), een onderneming die zich bezighoudt met de verhuur van vakantiewoningen en appartementen, heeft bezwaar gemaakt tegen het plan van de Gemeente. Flexhotels stelt dat het project in strijd is met de regels van het aan­be­ste­dings­recht. Volgens Flexhotels betreft het geheel aan contractuele betrekkingen voor de koop van het perceel, de uitgifte van het perceel in erfpacht en de huur en bouw van de woonruimten namelijk een gemengde opdracht, die de Gemeente had moeten aanbesteden. De Gemeente beoogt immers te beschikken over de woningen en bij wijze van maatschappelijke dienstverlening onderdak aan vluchtelingen te verschaffen, zodat zij een rechtstreeks economisch belang heeft bij de realisatie van de woningen. Voor een beroep op de uitzondering op de aan­be­ste­dings­plicht die geldt voor de huur van bestaande gebouwen, zoals opgenomen in artikel 2.24 sub b Aanbestedingswet 2012, is naar mening van Flexhotels geen ruimte, aangezien de woningen nog moeten worden gerealiseerd en van bestaande bouw dus geen sprake is. Wat heeft de voor­zie­nin­gen­rech­ter geoordeeld? De vraag die voorligt is of (een deel van) het plan van de Gemeente een aan­be­ste­dings­plich­ti­ge opdracht betreft. De voor­zie­nin­gen­rech­ter heeft deze vraag ontkennend beantwoord. De voor­zie­nin­gen­rech­ter oordeelt dat van een gemengde opdracht in de zin van artikel 1.12 Aanbestedingswet 2012 geen sprake is. De verwerving van de grond is immers geen over­heids­op­dracht in de zin van de Aanbestedingswet 2012, omdat deel 2 van deze wet niet van toepassing is op de verwerving van grond, bestaande gebouwen of andere onroerende zaken. De uitgifte van grond in erfpacht is evenmin een aan­be­ste­dings­plich­ti­ge opdracht in de zin van de Aanbestedingswet 2012, omdat de uitgifte niet de inkoop van een werk, een levering of een dienst betreft. Ook de met C3 te sluiten aan­ne­mings­over­een­komst is voor de Gemeente geen aan­be­ste­dings­plich­ti­ge over­heids­op­dracht, omdat de opdracht daartoe aan C3 niet door de Gemeente zal worden verstrekt, maar door Wonen Zuid. Dan rest de vraag of de huurovereenkomst die de Gemeente voornemens is te sluiten met Wonen Zuid, een aan­be­ste­dings­plich­ti­ge over­heids­op­dracht is in de zin van de Aanbestedingswet 2012 . Daarover oordeelt de voor­zie­nin­gen­rech­ter dat de Gemeente zich terecht op de uitzondering van de aan­be­ste­dings­plicht ex artikel 2.24 sub b Aanbestedingswet 2012 heeft kunnen beroepen, nu onder ‘bestaande gebouwen’ ook moet worden begrepen gebouwen die nog moeten worden gerealiseerd en waarbij de aanbestedende dienst een (van de) huurder(s) zal zijn. Dit is anders, indien een aanbestedende dienst eisen stelt aan het nog te realiseren gebouw die verder gaan dan de eisen die een huurder normaal aan nieuwbouw stelt, of indien een aanbestedende dienst beslissende invloed uitoefent op het ontwerp van het gebouw. In dat geval is wel sprake van een aan­be­ste­dings­plicht (zie in dat verband de jurisprudentie van het Hof van Justitie, zaak C-536/07 (Köln-Messe) en zaak C-212/13 (Impresa Pizzarotti)). Van dergelijke verdergaande eisen is naar mening van de voor­zie­nin­gen­rech­ter in dit geval geen sprake.  Flexhotels heeft dit onvoldoende onderbouwd, zodat in dit geval kan worden uitgegaan van huur van een bestaand gebouw dat is uitgezonderd van de aan­be­ste­dings­plicht. Gevolgen voor de praktijk Deze uitspraak biedt inzicht voor gemeenten en wo­ning­cor­po­ra­ties die samenwerken aan de realisatie van tijdelijke huisvesting. De voor­zie­nin­gen­rech­ter heeft bevestigd dat het mogelijk is om een uitzondering op de aan­be­ste­dings­plicht te benutten, ook wanneer het gebouw nog gerealiseerd moet worden. Gemeenten dienen er echter op bedacht te zijn dat een aan­be­ste­dings­plicht wel bestaat als zij dusdanige (technische) eisen stellen waarmee beslissende invloed op de kenmerken van de huisvesting wordt uitgeoefend. Contact Heeft u vragen over de inkoop van tijdelijke huisvesting of andere vragen over het aan­be­ste­dings­recht, neem gerust contact met ons op.