“Es muy frecuente que, en la práctica, se desestimen demandas en las que se solicita la restitución de la posesión de un inmueble, debido a que los jueces no encuentran una adecuada relación entre lo que se pretende y la realidad de los hechos. Esto conlleva, para quien demanda, cuantiosas pérdidas de tiempo y dinero”.
¿Qué es la posesión?
La posesión (regulada en el artículo 896° del Código Civil) es un poder de hecho provisional del que todos hemos gozado alguna vez, ahí radica la importancia de conocer qué clases de posesión regula el ordenamiento jurídico y de entender frente a qué clase de poseedor nos encontramos antes de elegir la alternativa judicial que permitirá recuperar la posesión de un inmueble. Ello, por una sencilla razón, la condición en virtud de la cual se posee puede cambiar en la medida que varían los hechos.
Al respecto, se debe tener presente que, quien posee no siempre es propietario, pero que, quien es propietario, siempre se encuentra facultado para ejercer la posesión.
¿Qué clases de posesión existen?
En cuanto a la posesión, entendida esta, como un poder de hecho que se sustenta en la existencia de una situación fáctica, advertimos varios tipos o clases de posesión. Así encontramos que, en el Código Civil, de los artículos 905° al 911°, se encuentran reguladas las clases de posesión que pueden ser: (i) inmediata, (ii) mediata, (iii) legítima o (iv) ilegítima y (v) precaria.
La posesión ilegítima puede ser de buena o mala fe. Será de buena fe, cuando el poseedor crea en la legitimidad de su título, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida el título. Mientras que, será de mala fe cuando el poseedor sea consciente del vicio o error que invalida su título.
Especial mención merece la tan “discutida” posesión precaria (regulada en el artículo 911° del Código Civil), desarrollada en jurisprudencia a través del Cuarto Pleno Casatorio Civil y sobre la que, parte de la doctrina, sostiene que es un tipo de posesión ilegitima, específicamente, de mala fe.
¿Cómo recupero la posesión de un inmueble?
Identificado el tipo de poseedor en contra de quién se iniciará el proceso judicial, el siguiente paso es determinar que alternativa judicial será la más apropiada en el caso concreto:
- Interdicto de Recobrar: lo podrá iniciar el poseedor que fue despojado de la posesión de un inmueble de modo irregular. En este caso, no se analizará si el demandante tiene la calidad de propietario o no, ni se determinará si su posesión es legítima o ilegítima. Es importante precisar que este proceso judicial se deberá iniciar dentro del año de ocurrido el despojo de la posesión.
- Desalojo: lo podrá iniciar el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un inmueble y en contra de aquel que posea el inmueble sin ningún título que lo justifique.
- Reivindicación: lo podrá iniciar el propietario de un inmueble que no ejerce la posesión y será dirigido contra el poseedor no propietario. Es importante precisar que, la pretensión reivindicatoria es imprescriptible y para que proceda, se requerirá, en principio, que el inmueble se encuentre plenamente individualizado.
Si bien es un mecanismo extrajudicial, la defensa posesoria puede ser también empleada para recuperar la posesión de un inmueble ya sea por un poseedor legítimo o ilegítimo. Al respecto, el poseedor de un inmueble puede hacer uso de la fuerza para: (i) repeler a quien quiera desposeerlo de un inmueble y/o (ii) recuperar la posesión de un inmueble del que fuera desposeído; sin embargo, se deberán cumplir con ciertos requisitos establecidos en el artículo 920° del Código Civil.
Conclusión
Existen distintas alternativas judiciales para recuperar la posesión de un inmueble; por lo que, primero se deberá determinar contra qué clase de poseedor se iniciará el proceso judicial y, luego de ello, se deberá analizar cuál es la alternativa más viable para lograr la restitución de la posesión de un inmueble y no caer en el intento – lo que conllevará cuantiosas pérdidas de tiempo y dinero –.
