Arrendamiento para fines comerciales

Recientes decisiones judiciales comienzan a aclarar criterios en disputas por arrendamiento para fines comerciales, por restricciones de uso causadas por la Pandemia de Covid-19.

Como es de público conocimiento, desde al menos el mes de febrero del año 2020 a la fecha, nuestro país se ha visto gravemente afectado por la pandemia derivada de la propagación del virus COVID-19. A causa de ella, la autoridad declaró estado de excepción constitucional de catástrofe, por calamidad pública, en todo el territorio de Chile, el cual se encuentra actualmente vigente y se extenderá -en principio- hasta el 30 de septiembre de 2021.

A raíz del estado de excepción constitucional, la autoridad ha decretado diversas medidas sanitarias que implican una restricción a la movilidad de las personas, tales como, órdenes de aislamiento, cuarentenas, cordones sanitarios, aduanas sanitarias, entre otras, que han afectado la ejecución de diversos contratos en general. Uno de los contratos que se ha visto más afectado, y que ha suscitado numerosas disputas comerciales y legales, es el contrato de arrendamiento de inmueble para uso comercial (por ejemplo, oficinas, locales de ventas, atención a público, uso industrial, etc.).

En resumen, este contrato consiste en que una de las partes (arrendador) confiere a la otra (arrendatario) el uso y goce de una cosa (en este caso un inmueble) durante un período de tiempo, a cambio del pago de una renta. El arrendador está obligado a mantener la cosa para el fin que ha sido arrendada, tal como lo dispone el artículo 1924 del Código Civil. Por ejemplo, si el inmueble se arrendó para ser usado con fines comerciales, el arrendador garantiza, en virtud de la ley y del respectivo contrato, que el inmueble podrá ser usado con esos propósitos.

A consecuencia de las medidas de restricción sanitarias impuestas por la autoridad, particularmente, aquellas que afectan una privación o limitación a la movilidad de las personas, se produce una imposibilidad de usar el inmueble arrendado -total o parcial, dependiendo de la fase del “Plan Paso a Paso” en el cual se encuentre la comuna donde se emplaza el bien raíz-, como oficina, establecimiento o local comercial del arrendatario, porque sus trabajadores no pueden concurrir a su lugar de trabajo, restricciones de aforo, etc.

Entonces, desde marzo del 2020 a la fecha han surgido conflictos entre arrendadores y arrendatarios respecto de quién debe soportar los efectos económicos que producen estas medidas de restricción o limitación que impiden utilizar la cosa para el fin que ha sido arrendada (puntualmente, si se deben pagar las rentas mientras no se pueda usar el inmueble). Y sin duda que estos conflictos seguirán, ya que todo indica que la pandemia seguirá entre nosotros por un tiempo más.

La solución para este conflicto no tiene una respuesta clara, ya que la ley sobre arrendamiento (como es esperable) no prevé los casos de pandemia o catástrofes similares, y muy raramente esta clase de indisponibilidades de uso es regulada por las partes en sus contratos de arriendo. Sin embargo, existen razones legales para sostener -en principio- que el arrendatario no tiene la obligación de soportar la totalidad de los costos económicos por la imposibilidad o restricción de uso del local comercial, incluso si éstas provienen de decisiones de la autoridad (a menos que las partes hayan pactado lo contrario en el contrato).

Dado que esta circunstancia es muy reciente, a la fecha no existe un criterio asentado por los Tribunales respecto de cómo se resolverán estos conflictos. Sin embargo, incipientemente la Corte de Apelaciones de Santiago ha comenzado a aclarar el problema.

Dicho Tribunal recientemente rechazó una demanda de cobro de rentas de arrendamiento, no pagadas por el arrendatario debido a la imposibilidad de usar el local comercial debido a la pandemia. La Corte de Apelaciones de Santiago rechazó condenar al arrendatario al pago de las rentas impagas y a indemnizar los perjuicios, estimando que las restricciones decretadas por la autoridad nacional a raíz de la pandemia correspondían a un caso fortuito, que liberaba al arrendatario de su obligación de pagar.

En nuestro parecer, la sentencia si bien llegó al resultado correcto (considerando las características específicas de ese caso), no necesariamente utilizó el razonamiento más preciso, porque la obligación del arrendatario -obligación de pagar la renta- no se extingue por caso fortuito: las obligaciones de pagar una cantidad de dinero nunca se extinguen de esa manera, pues, teóricamente, siempre podrá existir dinero para pagar. Sin embargo, lo rescatable de la sentencia es que finalmente los Tribunales han comenzado a abordar la situación de los arrendamientos comerciales en contexto de pandemia, comenzando a entregar directrices para despejar esta incertidumbre.

Si bien cada caso es distinto, y por ende nada garantiza que en el futuro los Tribunales resuelvan de la misma manera, es recomendable que las empresas -arrendadoras o arrendatarias- sigan con atención estas decisiones, ya sea para planificar sus actividades, negociaciones y eventuales litigios, como para administrar sus riesgos de la mejor manera posible.

Consideramos que esta información puede ser valiosa para su compañía. En caso de cualquier comentario o consulta acerca de esta materia y sobre como estas decisiones judiciales podrían impactar sus operaciones, por favor no duden en contactarnos.