Regulamentação RJUE - Novos modelos e elementos instrutórios para operações urbanísticas

Foi hoje publicada a Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, que aprova os modelos de requerimento de licença, comunicação prévia e pedido de informação prévia, de avisos de publicitação das operações urbanísticas e de informação sobre o início dos trabalhos, procede à identificação dos elementos instrutórios dos procedimentos e mecanismos de controlo urbanístico previstos no RJUE.

Esta revoga as Portarias n.ºs 71-A/2024 e 71-B/2024, de 27 de fevereiro.

I. ENQUADRAMENTO 

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procedeu à revisão do regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, visando tornar os prazos mais céleres, esclarecer conceitos, garantir títulos com maior segurança jurídica e regulamentar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados.

O RJUE prevê, entre outras matérias, que a aprovação de modelos uniformizados de requerimento e de comunicação, bem como a definição dos elementos instrutórios, seja objeto de regulamentação através de portaria.

A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, vem dar execução a essa remissão, revogando as Portarias n.ᵒˢ 71-A/2024 e 71-B/2024, de 27 de fevereiro, e substituindo-as por um diploma único.

II. PRINCIPAIS ALTERAÇÕES

1. Consolidação em diploma único 

O legislador optou por reunir num único diploma os modelos de requerimento e comunicação e o elenco de elementos instrutórios, promovendo assim a simplificação normativa e a coerência sistemática do regime, enquanto prepara a transição para a futura plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos.

Anteriormente, a matéria encontrava-se repartida por duas portarias distintas:

• Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro, a qual identificava os elementos instrutórios dos procedimentos previstos no RJUE e aprovava a lista de elementos instrutórios (Anexo I), as condições de apresentação (Anexo II) e modelos de termos de responsabilidade (Anexo III);
• Portaria n.º 71-B/2024, de 27 de fevereiro, a qual aprovava os modelos de utilização obrigatória de licença, de resposta à comunicação prévia, de resposta à comunicação de utilização ou alteração de utilização após operação urbanística sujeita a controlo prévio e de resposta à comunicação prévia com prazo de utilização não antecedida de operações urbanísticas objeto de controlo prévio, dos atos a praticar pelos técnicos e dos modelos de avisos de publicitação de operações urbanísticas.
   

2. Modelo único de requerimento de licença, comunicação prévia e pedido de informação prévia

Nos termos do artigo 1.º, n.º 1, alínea a), é aprovado o modelo de requerimento de licença, comunicação prévia e pedido de informação prévia, previsto no artigo 4.º-A do RJUE, aplicável a todas as operações urbanísticas sujeitas aos mecanismos referidos, sendo igualmente aplicável para efeito das seguintes pretensões, quando sejam admissíveis:

1. Aperfeiçoamento do pedido, nos termos previstos no n.º 3 do artigo 11.º do RJUE;
2. Junção de elementos, nos termos previstos nos n.ᵒˢ 1 e 2 do artigo 24.º-A do RJUE;
3. Entrega de projetos de especialidade, nos termos previstos no n.º 4 do artigo 20.º do RJUE.

Este modelo único prevê uma síntese dos elementos essenciais da operação urbanística, tal como declarados pelo interessado, passando a constituir, juntamente com o comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos, título suficiente para comprovar a legitimidade da execução da operação urbanística, bem como para os demais efeitos legais, designadamente em sede de transações imobiliárias.

Os modelos previstos nas alíneas a), c) e d) do n.º 1 do artigo 1.º são de utilização obrigatória, sem prejuízo das adaptações que sejam exigidas por lei, designadamente no âmbito da aplicação das normas relativas à proteção de dados pessoais (artigo 2.º, n.º 1).
 

3. Identificação dos elementos instrutórios por tipologia de operação urbanística

A Portaria identifica os elementos instrutórios aplicáveis aos diversos mecanismos de controlo urbanístico, especificando os respetivos conteúdos mínimos e colmatando imprecisões e lacunas que a experiência prática tinha evidenciado, em conformidade com o artigo 1.º, n.º 2, nos termos do n.º 4 do artigo 9.º do RJUE.

A organização do diploma segue a tipologia das operações urbanísticas, identificando previamente os elementos instrutórios comuns ao licenciamento, à comunicação prévia e ao pedido de informação prévia previsto no n.º 2 do artigo 14.º do RJUE, uma vez que a qualificação da operação urbanística constitui o elemento estruturante do respetivo enquadramento procedimental.
 

4. Instrução do pedido de informação prévia meramente informativo (n.º 1 do artigo 14.º do RJUE)

A Portaria passa a contemplar a instrução do pedido de informação prévia previsto no n.º 1 do artigo 14.º do RJUE, preservando o seu caráter meramente informativo, mas garantindo a uniformização da tramitação e prevenindo interpretações divergentes quanto à sua finalidade.
 

5. Revisão dos modelos de aviso

Os modelos de aviso previstos no artigo 12.º do RJUE são objeto de revisão, passando também a abranger as obras isentas de controlo prévio na sequência de informação prévia favorável, nos termos do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE, devendo ser afixados no local da obra durante a sua execução.
 

6. Declaração de habilitação profissional em substituição do código de validação

De acordo com o artigo 2.º, n.º 9, em situações de impossibilidade técnica, seja por inexistência transitória de solução digital, seja por indisponibilidade temporária do sistema informático, o código emitido pela associação pública profissional para verificação das competências dos técnicos pode ser substituído pela declaração de habilitação profissional, emitida nos termos dos n.ᵒˢ 3 e 4 do artigo 10.º do RJUE.
 

7. Âmbito de exigência dos elementos instrutórios

Nos termos do artigo 2.º:

• Apenas podem ser exigidos elementos não constantes dos anexos quando previstos expressamente no RJUE, em lei especial, ou quando se revelem estritamente indispensáveis à verificação do cumprimento das disposições constantes de programas e planos de ordenamento do território (n.º 3);
• A exigência de elementos indispensáveis é devidamente fundamentada pelo município, com indicação da norma concreta a que se reporta (n.º 4);
• Podem ser apresentados adicionalmente, pelo interessado, outros elementos que se entendam pertinentes para a completa caracterização da operação urbanística (n.º 5);
• Podem não ser apresentados alguns elementos constantes dos anexos, quando se entendam desnecessários face à pretensão em concreto, devendo tal entendimento ser justificado pelo coordenador dos projetos; a admissibilidade da não apresentação é aferida em sede de apreciação liminar, quando aplicável (n.ᵒˢ 6 e 7).
   

III. ENTRADA EM VIGOR

Nos termos do artigo 5.º, a presente portaria entra em vigor na data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, ou seja a 03 de agosto de 2026.