Consecuencias de la pandemia del COVID-19 en Alemania

En este apartado hemos recopilado información actualizada sobre la Ley alemana para mitigar las consecuencias de la pandemia del COVID-19.

Resumen de las medidas de financiación y los programas de ayuda de los estados federales para las empresas en la crisis del coronavirus

Para hacer frente a las consecuencias económicas de la pandemia del COVID-19, los estados federales alemanes y los bancos estatales para el desarrollo han establecido varias medidas de apoyo y programas de ayuda en muy poco tiempo. En este apartado hemos recopilado una visión general de los diversos programas disponibles (información completa disponible en alemán).

Arrendamientos en crisis – Leyes especiales alemanas sobre derecho inmobiliario con motivo de la crisis del COVID-19

Desde el punto de vista del sector inmobiliario, la crisis del COVID-19 afectó particularmente a los usuarios de bienes inmuebles, especialmente a los operadores hoteleros y al comercio minorista, ya sea en centros comerciales o en tiendas individuales a pie de calle.

Sin embargo, contrariamente a lo que algunos esperaban, el legislador alemán no se ha visto obligado a introducir una verdadera moratoria en el alquiler o una reducción del mismo con motivo de la crisis del COVID-19, sino que se ha limitado a restringir el derecho de rescisión del arrendador en caso de impago por parte del arrendatario. El legislador alemán ha excluido el derecho de rescisión extraordinaria del contrato de arrendamiento para el arrendador en virtud de las disposiciones del Código Civil alemán (BGB) en caso de que el arrendatario no pague dos meses de alquiler o partes importantes del mismo, con respecto a los pagos de alquiler de los meses de abril, mayo y junio de 2020, si dichos alquileres se pagan antes del 30 de junio de 2022. 

Aunque los tres meses mencionados hayan transcurrido entretanto, el alquiler no pagado en esos meses deberá, por tanto, pagarse dentro del año siguiente para evitar que el arrendador rescinda el contrato de arrendamiento.

No obstante, la mera restricción del derecho de rescisión significa que todas las demás consecuencias de la demora en el pago del alquiler no se ven afectadas. Esto se aplica en particular a la obligación de pagar los daños causados por el retraso, especialmente los intereses de demora. Además, el arrendador tampoco se ve impedido de hacer uso de las garantías para el alquiler que se ponen a su disposición debido a la falta de pago del alquiler de los meses correspondientes. Esto es particularmente interesante para él en el caso de las fianzas en efectivo depositadas o las garantías a primera demanda, ya que puede obtener liquidez a este respecto sin necesidad de procedimientos legales. Por supuesto, el arrendador también puede demandar al arrendatario para que pague el alquiler, ya que la obligación de pagar el alquiler no se ve afectada por la ley especial.

No está claro hasta qué punto los arrendatarios tienen derecho por otras razones a reducir el alquiler debido a las restricciones del COVID-19. Existe un amplio consenso en la medida en que incluso las órdenes de cierre, las restricciones de viaje o la prohibición de alojar a turistas no constituyen un defecto en la propiedad arrendada y, por lo tanto, el arrendatario no tiene derecho a reducir el alquiler. 

Sin embargo, es posible que los perjuicios causados por el COVID-19 sean un caso de cambio en los fundamentos de la empresa de acuerdo con el art. 313 BGB. Esta disposición abarca los riesgos que no corresponden a la esfera de una sola parte del contrato de arrendamiento, sino que deben ser asumidos por ambas partes, riesgos que no fueron considerados por las partes cuando se celebró el contrato y que, si los hubieran considerado, los habrían tenido en cuenta en una disposición del contrato (clausula “rebus sic stantibus”).

Aunque todavía no hay decisiones judiciales al respecto, hay algunos indicios de que las partes en el contrato de arrendamiento tendrán que compartir los riesgos que conlleva la pandemia del COVID-19. Esto es especialmente cierto si estos efectos son considerables debido al uso acordado en el contrato de arrendamiento, como es el caso de los hoteles. En la medida en que se siguen los argumentos correspondientes, también existen indicios de que el reparto de riesgos continuará en cadena, es decir, también en la relación entre el propietario de los bienes inmuebles y su banco financiador, el riesgo del COVID-19 no puede permanecer únicamente en el propietario. 

En la práctica, hemos observado que la mayoría de las partes en los contratos de arrendamiento están muy dispuestas a encontrar soluciones amistosas, a menudo no solo limitadas al monto del alquiler, sino de forma conjunta, por ejemplo, con una extensión del período de arrendamiento, un cambio a un alquiler más adaptado al volumen de negocios u otros arreglos que también ofrecen una ventaja al arrendador. 

Compartir el riesgo tiene la ventaja para todas las partes implicadas de que esto reduce la probabilidad de que una de las partes no sobreviva económicamente a la crisis y se declare insolvente. Después de todo, esto no le conviene a nadie.

La Ley de Suspensión de la Insolvencia COVID-19 (COVInsAG)

La ley “COVInsAG” fue aprobada por el parlamento alemán, firmada por el presidente federal y promulgada el 27 de marzo de 2020.

Esta ley proporciona disposiciones para proteger a los arrendatarios en la crisis del coronavirus. Esto es lo que los arrendadores necesitan saber a partir de ahora:

La Ley alemana para mitigar las consecuencias de la pandemia del COVID-19 en el ámbito del derecho civil, de insolvencia y sobre el procedimiento penal “COVInsAG” contiene numerosas disposiciones para proteger la economía alemana de los efectos negativos del coronavirus. Esto se aplica en particular al derecho de arrendamiento, que está adquiriendo una importancia especial en estos días.

Muchas empresas han tenido que cerrar como resultado de medidas gubernamentales. Esto ha llevado a una caída en las ventas, mientras que los arrendamientos siguen vigentes y los alquileres continúan acumulándose. Esto lleva a buscar un equilibrio entre el derecho de insolvencia y el derecho de arrendamiento. Los arrendadores se enfrentan ahora a la cuestión de cómo pueden apoyar a sus arrendatarios con medidas de protección contra la insolvencia.

¿Qué disposiciones específicas contiene el “COVInsAG” para los arrendamientos?

De acuerdo con el nuevo apdo. 2 del art. 240 EGBGB (Ley alemana de Introducción al Código Civil), el arrendador no podrá rescindir el contrato de arrendamiento de un terreno o local si el arrendatario no paga el alquiler en el período comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020, aunque éste sea exigible, y esto siempre que el impago se deba a los efectos de la pandemia del COVID-19. Esto incluye el pago de anticipos para gastos imprevistos.

Papel de la ley de prevención de la insolvencia en el proyecto “COVInsAG”

El proyecto de ley también modifica la ley sobre la impugnación del administrador concursal, lo cual es especialmente relevante para el derecho de arrendamiento.

El derecho de rescisión, tal como existe actualmente, permite al administrador concursal impugnar posteriormente el cumplimiento del deudor en determinadas circunstancias y recuperar el importe de la masa de la quiebra sin que el acreedor reciba ninguna contraprestación. Transferido al derecho de arrendamiento, esto significa que para los pagos realizados al arrendador por un arrendatario que posteriormente se declare insolvente, existe el riesgo de que estos pagos sean impugnados por el administrador concursal y deban ser devueltos a la masa de la quiebra.

Según las disposiciones sobre el recurso en materia de insolvencia, el riesgo de recurso por parte del administrador concursal es especialmente elevado si se puede probar que el arrendador debía haber sido consciente de la insolvencia inminente del arrendatario en el momento de la ejecución. Según la jurisprudencia, este conocimiento puede probarse ante el arrendador sobre la base de ciertos indicios (por ejemplo, el mal comportamiento de pago por parte del arrendatario).

Según el nuevo proyecto de la “COVInsAG”, el pago del alquiler pendiente hasta el 30 de septiembre de 2020 en principio ya no es cuestionable si el arrendatario se declara insolvente después. Esto se aplica no solo a los pagos de alquiler adeudados hasta el 30 de septiembre de 2020, sino también y sobre todo a la concesión de condiciones de pago reducidas y a los pagos que se realizan en lugar del cumplimiento durante este período.

Mientras que con arreglo a la regulación anterior, el administrador concursal podía impugnar estos acuerdos o pagos en determinadas condiciones hasta cuatro años antes de la presentación de la solicitud de insolvencia, la nueva ley ofrece protección contra la desestimación de la solicitud de insolvencia para los actos jurídicos realizados hasta el 30 de septiembre de 2020.

Esta nueva disposición tiene por objeto ayudar a los arrendatarios y arrendadores a encontrar una solución amistosa en un momento de crisis del COVID-19 en cuanto a cómo el contrato de arrendamiento puede mantenerse y quedando asegurada la ejecución de las reclamaciones del arrendador.

Sin embargo, con arreglo a la nueva ley, es posible impugnar la insolvencia en casos excepcionales si el arrendador sabía que los esfuerzos de reestructuración y financiación por parte del deudor no eran adecuados para poner fin a una insolvencia que ya se había producido.
No obstante, la ley no especifica cuándo es éste el caso. Este caso excepcional debería existir, en particular, si es visible que el arrendatario debe una cantidad sustancial de deuda histórica, que ya consume gran parte de los recursos pagados por el Estado.

El arrendador y el arrendatario pueden llegar a acuerdos de pago diferentes

Los arrendadores y arrendatarios que se ven directamente afectados por los efectos del coronavirus pueden celebrar acuerdos de pago para el período comprendido hasta el 30 de septiembre 2020, quedando exentos del derecho a impugnar al administrador concursal de inamovilidad.

Los arrendadores tienen varias posibilidades para proponer un compromiso comercial. Estos incluyen acuerdos de aplazamiento, reducciones temporales de alquiler, o el acuerdo de cesión de las reclamaciones de ayuda estatal en lugar del pago del alquiler (con o sin posibilidad de recurso contra el arrendatario).

Sin embargo, el arrendador debe asegurarse de no caer en la excepción prevista por la ley, según la cual se permite excepcionalmente la recusación por parte del administrador. Éste es el caso si sabía en el momento de la actuación del arrendatario que los esfuerzos de reestructuración de este último no eran adecuados para remediar una insolvencia que ya se había producido. Por lo tanto, se debe tener cuidado en el caso de los llamados arrendatarios problemáticos que ya ocasionaban considerables dificultades antes de la crisis del coronavirus y, por lo tanto, es de esperar que las ayudas estatales no sean suficientes. En tales casos, el arrendador debe considerar la utilización de las posibles garantías reales de que pueda disponer, es decir, que el arrendatario haya dado en los términos del contrato de arrendamiento.

FAQ – Efectos del coronavirus en el derecho laboral (también disponible en inglés)

El equipo de abogados especializados en derecho laboral de CMS se ha dedicado en los últimos meses a diversas cuestiones relacionadas con el COVID-19. Hemos recopilado las preguntas que se nos han planteado en un FAQ, entre ellas:

• ¿Puede el empleador exigir el llamado “test rápido” a los empleados?
• ¿Puede el empleado ausentarse del trabajo para el cuidado de los hijos como resultado del cierre del colegio o de la escuela infantil?
• ¿El empleador tiene que seguir pagando el salario si un empleado se enferma a causa del coronavirus?
• ¿El empleador tiene que seguir pagando los salarios si se emite una orden oficial de cierre de la empresa?
• ¿Puede el empleador ordenar unilateralmente a los empleados que trabajen desde casa en forma de teletrabajo?

Protección para los prestatarios en tiempos de coronavirus

El Bundestag y el Bundesrat han aprobado prácticamente sin cambios el proyecto de las fracciones gubernamentales sobre la protección de los prestatarios. El proceso legislativo se completó en el plazo de una semana y la ley se publicó el 27 de marzo de 2020 en la Gaceta de Leyes Federales 2020 I p. 569 y ss. 

Las restricciones impuestas a la vida pública y a los negocios para combatir la pandemia del coronavirus también afectan a los prestatarios, ya que por lo general hacen frente a los préstamos con sus ingresos corrientes o con sus ingresos salariales.

Las pérdidas relacionadas con la crisis, imprevisibles en el momento de concluir el contrato de préstamo, pueden significar que los prestatarios no puedan reembolsar sus préstamos o los pagos regulares de intereses y amortización, o que solo puedan reembolsarlos en parte. Los prestatarios corren el riesgo de que el préstamo se rescinda por incumplimiento y de que se haga uso de la garantía ofrecida.

La Ley alemana para mitigar las consecuencias de la pandemia del COVID-19 en el ámbito del derecho civil, de insolvencia y sobre el procedimiento penal contiene las disposiciones especiales sobre el derecho de préstamo en el art. 240, apdo. 3 EGBGB. El objetivo de la nueva regulación es asegurar que las partes contratantes no tengan que rescindir el contrato de préstamo inmediatamente, incluso en situaciones de crisis. Se les dará tiempo para que busquen soluciones que les permitan continuar con la relación prestataria después de que la crisis haya remitido.

El coronavirus como causante de la crisis – ¿qué pueden hacer los proveedores en tiempos de crisis? 

La crisis del coronavirus está provocando una situación complicada para proveedores y clientes. Si los proveedores están en condiciones de realizar la entrega y su cliente no está sujeto a ninguna restricción oficial, las obligaciones contractuales de ambas partes permanecerán inalteradas (en particular, aceptar y pagar el precio de compra), aunque la situación económica del cliente se haya deteriorado.

La Ley de Suspensión de la Insolvencia COVID-19 (COVInsAG) permite a los proveedores tomar medidas que faciliten la relación contractual con los clientes que tengan dificultades financieras. Por ejemplo, mediante acuerdos de pago a plazos, retención de la titularidad por parte del proveedor, así como otras medidas de protección para el proveedor y para el cliente destinadas a evitar las insolvencias debidas a la crisis del COVID-19.

Este artículo es parte del update del grupo Hispano-Alemán al que puede suscribirse aquí.