Publican Decreto Legislativo que regula el régimen de la propiedad horizontal

El último domingo 28 de mayo de 2023 se publicó el Decreto Legislativo Nº 1568, el cual entrará en vigencia a los ciento ochenta (180) días calendario siguientes a la publicación de su reglamento. 

El Decreto Legislativo Nº 1568 establece el nuevo marco legal para el régimen de la propiedad horizontal que hasta la fecha está regulado principalmente por la Ley 27157, el TUO del Reglamento¹ de esta última y la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común². La nueva norma actualiza algunos conceptos, establece nuevas disposiciones y mayorías para algunos acuerdos adoptados por los miembros de la Junta de Propietarios y regula algunos casos que anteriormente habían sido desarrollados únicamente en normas de menor rango y en jurisprudencia de los Registros Públicos.    

El régimen de la propiedad horizontal constituye el marco normativo aplicable para las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuenten con bienes y servicios comunes; como son los edificios, galerías, centros comerciales y viviendas tipo clubs de playa, donde coexisten varios propietarios que se benefician del uso de áreas compartidas. 

Uno de los cambios más resaltantes de esta norma es que desaparece los regímenes de propiedad exclusiva y común y de independización y copropiedad que estaban vigentes, unificándolos en el régimen de propiedad horizontal.    

La norma establece expresamente que los aires son bienes comunes, salvo que el Reglamento Interno disponga algo distinto. Sin embargo, prevé la posibilidad de que los aires sean desafectados y transferidos.

Sobre el particular, el Decreto Legislativo ha realizado una variación en relación con la posible desafectación, transferencia y/o gravamen de los bienes comunes. Así, señala que para poder disponer o desafectar los bienes comunes se debe contar con una aprobación por la Junta de Propietarios con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes (salvo que el Reglamento Interno establezca una mayoría superior o exija unanimidad). Como se recuerda, antes se requerían la aprobación de 2/3 de los miembros de la Junta para ejecutar válidamente estos actos. 

De la misma manera, se requiere la aprobación en Junta de Propietarios de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes para ejecutar independizaciones y modificaciones al Reglamento Interno que impliquen cambios en los porcentajes de participación.

Por otro lado, el Decreto Legislativo también regula el derecho de sobreelevación el cual permite la sobre-edificación o sub-edificación de uno o más pisos por encima o debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente. Así, se establece que ésta debe constar en el Reglamento Interno o en una modificación posterior. 

Sobre reglas de convivencia de los vecinos, que implica uno de los mayores inconvenientes en este régimen, el Decreto Legislativo establece la posibilidad de aprobar Manuales de Convivencia y otros manuales para los residentes, adicionales al Reglamento Interno; así como de establecer un régimen sancionador para los propietarios o poseedores de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que incurran en la comisión de infracciones que se encuentren reguladas. Asimismo, permite que las Juntas de Propietarios se lleven a cabo de manera presencial o virtual. La Junta de Propietarios estará presidida por un Presidente, dejando de lado la referencia a la Junta Directiva. 

Por su parte, las obras que no impliquen la afectación de la fachada, seguridad o funcionalidad del edificio no requieren aprobación previa de la Junta de Propietarios; y las cuotas de mantenimiento impagas por parte de los residentes continúan siendo títulos ejecutivos por lo que podrán ser puestas a cobro en un Proceso Único de Ejecución donde se puede solicitar la inscripción de una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad del residente incumplido. 

El Decreto Legislativo regula la posibilidad de que, dependiendo de lo establecido en su reglamento y en la normativa sobre la materia, los propietarios puedan solucionar sus controversias o puedan impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios en vía judicial o arbitral. 

Por otro lado, con este nuevo régimen se implementa la pre-horizontalidad en los inmuebles, el cual se constituye cuando a solicitud del propietario se anota preventivamente en la partida registral correspondiente, en un mismo acto, la pre-declaratoria de la edificación, el pre-reglamento interno y la pre-independización de las unidades inmobiliarias que la conforman. Asimismo, la norma establece que es posible inscribir la pre-declaratoria de edificación sin constituir la pre-horizontalidad, pudiendo el propietario decidir posteriormente si desea que el inmueble se mantenga en una sola edificación o si desea someterlo al régimen de propiedad horizontal. 

De igual manera, se estableció la propiedad horizontal de hecho, de acuerdo con la cual se señala que esta se origina cuando:

• La edificación reúna las características para estar sujeta al régimen de la propiedad horizontal, se haya transferido como mínimo una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva a un tercero y no cuente con un Reglamento Interno. 
• Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que compartan bienes comunes y que en sus títulos constitutivos se les hayan asignado derechos con diferente denominación. 

Otro punto al cual se hace referencia en el Decreto Legislativo es la creación de dos (2) Registros Administrativos: 

• Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, a efectos de que se cuente con un registro de las deudas en la Central de Riesgos de dicha institución.  
• Registro de Administradores de edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal.

Finalmente, se establece que las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que hayan sido ejecutadas o transferidas antes de la presente regulación y las edificaciones que se encuentren bajo el régimen de independización y copropiedad -que compartan bienes y servicios comunes- se deberán adecuar al presente Decreto Legislativo en lo que le resulte aplicable cuando se presente ante el Registro de Predios la solicitud de inscripción de un acto que modifique su Reglamento Interno. 

_____________________________

_{¹ Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda}

_{² Resolución Sunarp N° 340-2008-SUNARP-SN}