Mediante Decreto Supremo Nº 014-2022-MIDAGRI, publicado el 27 de julio de 2022, se aprobó el Reglamento de la Ley Nº 31145, Ley de Saneamiento Físico Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, que entró en vigencia desde el 28 de julio último.
La Ley Nº 31145, publicada en marzo del año pasado, derogó expresamente al Decreto Legislativo Nº 1089, que establecía el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, que en un primer momento estaba a cargo de COFOPRI, pero a raíz de las modificaciones introducidas por el Decreto Supremo Nº 013-2016-MINAGRI, dichas competencias fueron asumidas por los Gobiernos Regionales. Asimismo, con la derogación del DL Nº 1089, también se derogó su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA.
La Ley Nº 31145 establece el nuevo marco legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a nivel nacional. El nuevo régimen mantiene las competencias de saneamiento a cargo de los Gobiernos Regionales, dentro del área de su jurisdicción para los terrenos rurales, excluyendo expresamente del ámbito de su competencia a los predios comunales, zonas urbanas, entre otros.
Uno de los principales aportes de este nuevo Reglamento de la Ley Nº 31145 radica en que a partir de su vigencia algunos procedimientos de saneamiento físico legal y formalización de predios rústicos de propiedad del Estado procederán tanto de oficio, previendo que la Entidad deberá iniciar campañas de regularización de propiedad dentro de su jurisdicción, como a solicitud de parte.
El Reglamento de la Ley regula las actuaciones y etapas de los procedimientos de saneamiento físico legal tanto para terrenos públicos como privados, a través de los siguientes cuatro procedimientos: (i) formalización de predios rústicos, (ii) formalización de de tierras eriazas habilitadas, (iii) declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio y (iv) regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio. Adicionalmente, el Reglamento establece el procedimiento para rectificación de áreas en terrenos privados y el procedimiento de visación de planos y expedición de certificados de información catastral para modificación física de predios.
A continuación, realizaremos una breve explicación detallando las características más relevantes de estos procedimientos.
I. Saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos
El Reglamento establece la posibilidad de regularizar la titularidad de los terrenos rústicos hasta permitir la inscripción del nuevo propietario en Registros Públicos, mediante la acreditación ante la entidad regional del uso y posesión de los terrenos por un plazo establecido. Estos procedimientos se aplican tanto para terrenos de propiedad del Estado como de propiedad particular. Todos los procedimientos de saneamiento establecen las siguientes etapas: (i) Diagnóstico físico - legal; (ii) Saneamiento; (iii) Levantamiento catastral: empadronamiento y linderación de los predios; (iv) Calificación; (v) Oposición; y, (vi) Emisión de resolución administrativa que permitirá la inscripción en Registros Públicos del nuevo titular.
No obstante, según sea el caso, sean iniciados de oficio o a solicitud de parte, o sean de predios de rústicos de propiedad del Estado o de particulares, pueden agregarse algunas etapas.
A continuación, vamos a detallar las principales características de los cuatro procedimientos, tanto para predios rústicos de propiedad del Estado y los de propiedad particular.
Saneamiento para predios rústicos de propiedad del Estado
Es necesario señalar que de acuerdo a lo establecido en la Ley Nº 31145 y su Reglamento, para formalizar su propiedad sobre predios rústicos de propiedad del Estado, los poseedores deben acreditar posesión desde antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley 29618, que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal.
Asimismo, se requiere acreditar (i) la explotación económica; y, (ii) ejercer la posesión directa, continua, pacífica y pública como propietario del predio rústico.
Dentro de los procedimientos para predios rústicos de propiedad del Estado podemos encontrar los siguientes:
- Saneamiento físico legal y formalización de predios rústicos de propiedad del Estado (iniciado de oficio, o a solicitud de parte).
- Saneamiento físico legal y formalización de tierras eriazas habilitadas e incorporadas a la actividad agropecuaria.
En el caso del saneamiento físico legal y formalización de tierras eriazas habilitadas e incorporadas a la actividad agropecuaria, el saneamiento implica la tasación, pago y adjudicación de los mismos para su posterior inscripción en el Registro de Predios (en adelante, RdP).
Predios rústicos de propiedad particular
Para el saneamiento de predios rústicos privados, los procedimientos se dividen en
- Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos de propiedad particular.
- Declaración administrativa de propiedad vía regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio de predios rústicos.
Para la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, iniciado de oficio o a solicitud de parte, es necesario acreditar (i) la explotación económica; (ii) ejercer la posesión directa, continua, sin interrupciones, pacífica y pública como propietario del predio rústico; y (iii) ejercer como propietario, no como arrendatario, comodatario u otra modalidad contractual. El Reglamento establece también los tipos de pruebas que se deben acompañar para acreditar la posesión; sin perjuicio de que se pudieran presentar cualquier otra prueba que a criterio del evaluador puedan demostrar que el propietario viene ocupando dichos terrenos y acreditando la explotación económica del predio con fines agropecuarios por un plazo no menor de cinco años.
Por otro lado, la declaración administrativa de propiedad vía regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio de predios rústicos se da en caso existan deficiencias o imperfecciones de forma en los títulos que no permitan su inscripción ante el RdP y siempre que se acredite la continuidad de las transmisiones de dominio, el Ente procede a declarar administrativamente la propiedad de predios rústicos.
II. De la prevalencia de la información catastral y rectificación de áreas
De acuerdo con la nueva normativa establecida en el presente Reglamento, se establece que la información gráfica del Ente de Formalización Regional prevalece y sustituye a la que obra en el RdP siempre que no exista información técnica suficiente y esta se encuentre desfasada e inexacta. En este sentido, el registrador puede extender el asiento rectificatorio cuando exceda o no los rasgos de tolerancia registral permisible.
De igual manera, se ha establecido que la prevalencia de la información catastral generada por el Ente de Formalización Regional se aplica en todos los trámites que realice ante el RdP, en los distintos procesos de formalización de la propiedad rural.
El Reglamento también regula la posibilidad de que el propietario de un predio rural inscrito en RdP pueda rectificar su área cuando existan discrepancias en los datos físicos inscritos y estas excedan los rangos de tolerancia catastral y registral permisible. Este procedimiento no altera ni modifica los asientos de dominio, cargas, gravámenes o cualquier acto o contrato inscrito en el RdP.
III. Visación de planos y de memoria descriptiva de predios rurales para procesos judiciales
Finalmente, de acuerdo con la nueva normativa, la visación de planos y de memoria descriptiva requerida para procesos judiciales, establecido en el artículo 504 del Código Procesal Civil, sobre predios rurales, ubicados en zonas catastradas y no catastradas, continúa a cargo de los Gobierno Regionales, dentro del área de su jurisdicción.
El Reglamento resalta que la visación de planos y de la memoria descriptiva para procesos judiciales no implica el reconocimiento o modificación de derechos de propiedad o posesión alguna sobre el área involucrada y tampoco genera la asignación del Código de Referencia Catastral.
El nuevo Reglamento establece los requisitos y el procedimiento para la visación de planos y emisión del Certificado de Información Catastral, cuando corresponda.
