Alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação

No passado dia 29 de maio, foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que introduz uma reforma relativamente abrangente ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. Este novo diploma altera mais de 100 artigos do RJUE, aditando novas disposições e revogando outras, com o objetivo de corrigir os constrangimentos de exequibilidade decorrentes da anterior reforma operada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, e de prosseguir a senda da simplificação dos procedimentos urbanísticos. 

1. Clarificação de Definições Legais

O diploma procede à clarificação de vários conceitos fundamentais, com impacto direto na qualificação das operações urbanísticas e nos procedimentos aplicáveis.

O conceito de «edificação» é redefinido como a atividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no território com carácter de permanência, independentemente do sistema construtivo.

As «obras de reconstrução» passam a ser definidas como obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, de acordo com o seu último antecedente válido, das quais resulte a reconstituição da composição formal de todas as fachadas, sem prejuízo de alterações de matérias da estrutura e de correções construtivas estritamente necessárias à melhoria da segurança e salubridade. Fica esclarecido que uma reconstrução que comporte aumento de volume ou área deve ser necessariamente enquadrada como obra de ampliação.

As «obras de alteração» são definidas como obras que não impliquem aumento da área total de construção, da área de implantação, da altura da fachada ou da altura ou volume da edificação existente. As «obras de ampliação» são definidas, por contraposição, como aquelas que impliquem tais aumentos.

As «operações urbanísticas» passam a incluir expressamente as operações de loteamento, ainda que meramente jurídicas, e a utilização dos edifícios, frações ou do solo.

São ainda introduzidos dois novos conceitos: «encargos devidos», abrangendo cauções, compensações e demais pagamentos para além das taxas; e «último antecedente válido», referente à última operação urbanística válida e eficaz ou à operação que, à data, não carecia de título.

2. Reformulação da Comunicação Prévia

A comunicação prévia é reforçada na sua função declarativa, deixando mais definitivamente de funcionar como um mecanismo de controlo prévio com verificação formal pela câmara municipal e passando a constituir uma efetiva assunção de responsabilidade pelo interessado, quer pela entrega dos elementos instrutórios, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis.

A comunicação prévia é, assim, confirmada como uma declaração que, desde que corretamente instruída, permite ao interessado proceder à realização da operação urbanística após o pagamento das taxas e demais encargos devidos e a comunicação do início dos trabalhos, dispensando a prática de quaisquer atos permissivos.

A análise pelos serviços municipais passa a ocorrer apenas em sede de controlo sucessivo, incidindo sobre a validade formal e material da operação como um todo. A câmara municipal pode notificar o interessado da ineptidão da comunicação quando verifique o incumprimento de normas ou condicionantes, podendo ainda solicitar, por uma única vez, o suprimento de faltas no prazo de 10 dias úteis. Este controlo sucessivo caduca no prazo de um ano a contar do pagamento das taxas, sem prejuízo da fiscalização, a todo o tempo, da conformidade da obra com os projetos.

3. Densificação e Alargamento do Âmbito da Comunicação Prévia

São reforçados e densificados os parâmetros urbanísticos que, quando previamente definidos em plano de pormenor, unidade de execução ou operação de loteamento, permitem sujeitar as operações urbanísticas a comunicação prévia. 

Ficam igualmente sujeitas a comunicação prévia as obras em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais e de que não resulte edificação com altura superior à mais frequente no troço de rua.

É introduzida a figura da comunicação prévia com prazo para a utilização e alteração de uso de edifícios ou frações não precedidos de obras sujeitas a licença, comunicação prévia ou informação prévia favorável.

4. Isenções de Licença e Comunicação Prévia

As obras de reconstrução passam a ser genericamente isentas de licença e comunicação prévia, em coerência com a clarificação da definição, constituem, na prática, uma mera reposição da situação do último antecedente válido. Esta isenção é extensível às operações de reconstrução de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação.

A substituição de caixilhos que promova a eficiência energética, mantendo a geometria e acabamento exterior idêntico ao original, passa a ser classificada como obra de escassa relevância urbanística, incluindo em imóveis situados naquelas zonas de proteção.

As operações isentas ficam sujeitas à informação sobre o início dos trabalhos e podem estar sujeitas a cedências, caução e ao pagamento de taxas antes do início dos trabalhos.

5. Novo Regime dos Títulos Urbanísticos

O diploma retoma o conceito de título urbanístico como documento que integra as características da operação urbanística, reforçando a segurança jurídica e a eficácia probatória perante terceiros.

A licença é titulada pelo comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos, pelo último requerimento devidamente preenchido contendo a síntese da operação e pela notificação de deferimento, caso este seja expresso ou pelo comprovativo da sua submissão, caso este seja tácito. A comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo são tituladas pelo comprovativo de pagamento e pelo respetivo modelo devidamente preenchido, acompanhado do comprovativo de submissão.

De especial relevância para as transações imobiliárias, passa a exigir-se que, nos negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas, conste do documento que a titula menção à existência ou inexistência de título urbanístico. O transmitente pode declarar que dispõe do título (apresentando-o ou não) ou que não dispõe de título, assegurando-se uma aquisição consciente e informada.

6. Informação Prévia

A informação prévia mantém-se como procedimento preferencial para aferição da viabilidade das operações urbanísticas. Quando incida sobre todos os parâmetros urbanísticos aplicáveis, tem o efeito de isentar a operação de licença ou comunicação prévia.

Em caso de informação desfavorável, o município deve indicar obrigatoriamente os termos em que a operação pode ser revista.

Os prazos para deliberação são de 15 dias úteis (informação prévia simples), 45 dias úteis para loteamentos e 30 úteis dias para as demais operações, contados do saneamento, podendo ser excecionalmente prorrogados, uma única vez e por igual período, com fundamento na especial complexidade da operação. O silêncio da câmara vale como deferimento tácito.

7. Licenciamento – Novos Prazos e Procedimentos

São eliminados os prazos globais indexados à área bruta de construção, substituídos por prazos intercalares ajustados à complexidade efetiva das operações.

O projeto de arquitetura é deliberado no prazo máximo de 30 dias úteis a contar do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar. A deliberação final de licenciamento tem prazos de 20 dias úteis (obras de edificação e demolição), 45 dias úteis (loteamentos) e 30 dias úteis (obras de urbanização e remodelação de terrenos), sob pena de deferimento tácito. Estes prazos podem ser excecionalmente prorrogados, uma única vez e por igual período, com fundamento na complexidade da operação.

O prazo de saneamento e apreciação liminar é fixado em 20 dias úteis, devendo as consultas a entidades externas ser espoletadas logo que o processo esteja corretamente instruído. Se não houver despacho neste prazo, o requerimento considera-se corretamente instruído, não podendo ser determinada qualquer extensão do prazo decisório.

É introduzido um novo regime de audiência prévia dos interessados, que admite apenas uma única entrega de elementos de alteração ao projeto, limitada à correção das desconformidades detetadas ou a questões com estas conexas. Na deliberação final de obras de edificação, apenas pode haver junção de elementos em falta, sem possibilidade de alterações ao projeto.

8. Consultas a Entidades Externas

As consultas a entidades que se devam pronunciar em razão da localização passam a ser promovidas pelo gestor do procedimento junto da CCDR, logo que o pedido esteja corretamente instruído. As entidades pronunciam-se no prazo de 20 dias úteis.

Introduz-se a regra de que os pareceres que não respeitem a aspetos de localização, nomeadamente os relativos às atividades a realizar nos edifícios, devem ser previamente solicitados pelo interessado e entregues com o requerimento inicial ou comunicação prévia, evitando modificações sucessivas ao projeto durante o procedimento municipal.

9. Utilização de Edifícios

É reformulado o regime de utilização dos edifícios, distinguindo-se duas situações. Nos casos de edifícios cujas obras tenham sido submetidas a licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia, a utilização depende da submissão de uma comunicação prévia, acompanhada de termo de responsabilidade que declare a conformidade da obra com o projeto, podendo o edifício ser utilizado imediatamente após a submissão. Nos demais casos, aplica-se a comunicação prévia com prazo, com possibilidade de vistoria pela câmara, podendo o edifício ser utilizado decorridos 10 dias após a submissão, salvo rejeição ou determinação de vistoria.

10. Taxas e Pagamento

A possibilidade de autoliquidação de taxas é alargada à comunicação prévia, comunicação prévia com prazo, deferimento tácito e isenções. São repostas formas de pagamento alternativas à Plataforma de Pagamentos da Administração Pública, devendo o município disponibilizar o IBAN e a identificação da conta bancária no seu sítio da internet e nos serviços de tesouraria. Quando o pagamento não seja efetuado por plataforma ou referência bancária indicada pela câmara, o interessado deve remeter o comprovativo no prazo de 10 dias.

11. Nulidade – Redução de Prazos

Os prazos para declaração de nulidade pelo órgão emitente e para propositura de ação pelo Ministério Público ou ação popular são reduzidos para 3 anos a contar da emissão do ato ou deliberação, exceto para monumentos nacionais e respetiva zona de proteção. Caso os factos consubstanciem a prática de crime, o prazo é alargado para o prazo de prescrição aplicável.

12. Contraordenações

É reposta a contraordenação pela realização de operações urbanísticas sem título, prevendo-se igualmente como novas contraordenações a submissão de comunicação prévia sem os elementos instrutórios necessários e o não envio do comprovativo de pagamento das taxas. É aditado um novo artigo com o regime geral das contraordenações urbanísticas.

13. Entrada em Vigor e Aplicação no Tempo

O diploma entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte à publicação, com exceção das alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que entram em vigor no primeiro dia útil seguinte à publicação.

O novo regime aplica-se aos procedimentos iniciados após a entrada em vigor, bem como àqueles que, tendo sido iniciados anteriormente, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar. Os interessados nesta última situação podem praticar os atos necessários à adaptação do procedimento ao novo regime.

As disposições relativas aos prazos de nulidade e caducidade aplicam-se às situações jurídicas já constituídas, salvo se, segundo a lei anterior, o prazo se completar em menos tempo.