Procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação de contratos de investimento para arrendamento - Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro

Foi publicada a Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, que regulamenta o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA). A portaria vem agora concretizar os procedimentos e requisitos para a apresentação e aprovação dos CIA, os requisitos de elegibilidade dos investidores e as obrigações a que estes ficam sujeitos. 

Em concreto, o referido diploma visa criar um quadro de estabilidade fiscal e legislativa para o investimento no arrendamento, garantindo benefícios fiscais durante o período de vigência do contrato e protegendo o investidor em caso de alterações legislativas com impacto no equilíbrio económico-financeiro do investimento.

Entre outras medidas, o diploma estabelece os seguintes aspetos: 

• Objeto do investimento e limites de renda (art. 2.º da Portaria n.º 447-A/2026/1): Os CIA abrangem investimentos na aquisição, construção ou reabilitação de edifícios para arrendamento ou subarrendamento habitacional, exigindo-se que pelo menos 700/1000 da área total de construção seja afeta a esse fim. A renda mensal não pode exceder o limite de renda moderada correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional e, nos CIA destinados a arrendamento acessível (RSAA), se aplicam cumulativamente os limites e requisitos desse regime;
• Requisitos de elegibilidade do investidor (art. 3.º da Portaria n.º 447-A/2026/1): Qualquer pessoa singular, coletiva ou entidade pode celebrar um CIA desde que possua capacidade técnica e de gestão devidamente comprovada, contabilidade regularmente organizada, lucro tributável não determinado por métodos indiretos, situação fiscal e contributiva regularizada, e desde que cumpra os requisitos legais gerais exigíveis para a atividade;
• Procedimento e caducidade de candidatura e celebração do CIA (art. 4.º a 7.º da Portaria n.º 447-A/2026/1): A candidatura é submetida eletronicamente através de plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.), devendo incluir, entre outros, os elementos identificadores do investidor e do investimento, o prazo pretendido para o CIA e uma declaração sob compromisso de honra. O IHRU dispõe de 20 dias para analisar a candidatura e remeter ao investidor a proposta de minuta do CIA, que, após aceitação (ou retificação), é aprovada por despacho dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação. Findo o procedimento descrito anteriormente, o CIA é celebrado pelo investidor ou seu representante e pelo representante legal do IHRU, I.P., em nome do Estado. O incumprimento de prazos pelo investidor determina a caducidade automática da candidatura, sem prejuízo da possibilidade de apresentar nova candidatura.
• Acompanhamento e fiscalização (art. 10.º da Portaria n.º 447-A/2026/1): Até ao fim de janeiro de cada ano, o investidor submete ao IHRU o relatório anual de execução do CIA, que, posteriormente, comunica as ditas informações à Autoridade Tributária e Aduaneira até ao final de fevereiro.

Em particular, os contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional estão sujeitos a um regime mais restritivo. Têm de incluir expressamente determinadas cláusulas, sob pena de resolução pelo senhorio. Entre elas destacam-se a identificação completa das habitações, com o número de referência atribuído nos termos do anexo II da Portaria em apreço, e a afetação exclusiva dessas habitações a subarrendamento habitacional.

A Portaria entrou em vigor a 1 de outubro de 2026 e pode ser consultada aqui.