O movimento legislativo europeu de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo tem, atualmente, uma importância inegável e, nesse sentido, haviam já sido emitidas Diretivas que visavam a regulamentação de variadas matérias de modo a tornar a proteção contra este fenómeno mais efetiva. É neste quadro que surgem as novas regras aplicáveis à celebração de escrituras públicas de compra e venda de imóveis.
Com a entrada em vigor da Lei n.º 89/2017, de 21 de Agosto de 2017, em 19-11-2017, que no âmbito da celebração de escrituras públicas de compra e venda, foram instituídas novas regras que visam impor maior transparência nestas operações e, desta forma, evitar os fenómenos de branqueamento de capitais que possam ocorrer neste domínio.
Com efeito, e nos termos do artigo 8.º da referida Lei, o artigo 44.º do Código de Registo Predial, relativo às menções obrigatórias dos atos notariais, processuais ou outros que contenham factos sujeitos a registo (como é o caso da aquisição da propriedade de bens imóveis), determina que, sempre que, pelo ato em causa, estiver em causa o pagamento de uma quantia, deve ser incluída a indicação do momento em que tal pagamento ocorreu, bem como do meio de pagamento utilizado: tal é o que dispõe o novo artigo 44.º, n.º 1, alínea g), do Código de Registo Predial. É, ainda, esclarecido no n.º 5 do artigo 44.º do Código de Registo Predial que, para cumprimento do disposto supra, nos casos em que o pagamento ocorra antes ou na data de celebração do ato, deverá ser consignado nesse mesmo ato:
a) No caso de pagamento em numerário, a moeda utilizada;
b) Estando em causa um pagamento por cheque, o número de cheque e a entidade sacada,
c) Estando em causa o pagamento através de uma transferência de fundos, será necessária i) a identificação da conta do ordenante e do beneficiário, mediante menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento e ii) quando o ordenante ou beneficiário não realize esta transferência por intermédio de uma conta de pagamento, mediante menção do identificador único da transação ou do número do instrumento utilizador e do respetivo emitente.
Tal regra foi, em conformidade, replicada no artigo 47.º (menções especiais), que regula quais as menções que devem constar de documento destinado a titular atos sujeitos a registo., onde esta regra se encontra replicada (cf. Artigo 12.º da Lei n.º 89/2017, de 21 Agosto.
É de salutar a introdução de normas que tornem o processo de aquisição de imóveis por via de escritura pública de compra e venda um processo cada vez mais transparente, e dessa forma permitir uma eficaz batalha contra o branqueamento de capitais que, por vezes, se estende às situações onde, de forma menos clara, não era totalmente descortinado o método real de pagamento aquando da escritura pública ou mesmo antes da data da sua celebração.
Estas regras, cumpre salientar, surgem no seguimento da entrada em vigor da Lei 83/2017, de 18 de Agosto, que estabeleceu medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, e que, em sede de deveres de comunicação de atividades imobiliárias, estabeleceu o dever das entidades obrigadas que exerçam atividades imobiliárias comunicarem ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P. (IMPIC, I.P.) os seguintes elementos:
i) A data de início da sua atividade, acompanhada do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no prazo máximo de 60 dias a contar dessa data;
ii) Numa base semestral, os seguintes elementos sobre cada transação imobiliária e contrato de arrendamentos efetuados:
a. Identificação clara dos intervenientes;
b. Montante global do negócio jurídico e do valor de cada imóvel transacionado;
c. Menção dos respetivos títulos representativos;
d. Identificação clara dos meios de pagamento utilizados, com indicação, sempre que aplicável, dos números das contas de pagamento utilizadas;
e. Identificação do imóvel;
Prazo de duração do contrato de arrendamento, quando aplicável (e apenas cujo montante de renda seja igual ou superior a €2,500.00 (dois mil e quinhentos euros) mensais.
São, pois, tais regras benéficas e não obstam, de forma alguma, à realização dos negócios imobiliários, sendo aliás um importante fator de aumento de confiança, com especial importância numa época de especial crescimento do sector imobiliário em Portugal.
