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La concesión de un derecho de residencia permanente con renuncia a la rescisión en el contrato de compraventa de inmueble es un auténtico contrato a favor del arrendatario

Update Grupo Hispano-Alemán 12/2020

Diciembre 2020

Contexto

Un contrato en virtud del derecho de obligaciones, que en principio solo vincula a las partes contratantes, puede concebirse como un auténtico contrato a favor de terceros mediante un acuerdo correspondiente. En el caso de un contrato celebrado a favor de terceros en el sentido del art. 328 BGB, el tercero adquiere el derecho directo de exigir al contrayente la prestación acordada en el contrato. La prestación también puede consistir en una omisión.

La resolución

En su sentencia de 22 de junio de 2018 –VIII ZR 287/17– el Tribunal Supremo Federal (BGH) tuvo que decidir si la concesión de un derecho de residencia vitalicio en virtud de la exclusión del derecho ordinario de rescisión en un contrato notarial de compraventa de un inmueble entre el vendedor y el comprador constituía un verdadero contrato a favor del arrendatario en su calidad de tercero. La resolución en este sentido fue afirmativa.

En 1981, los demandados firmaron un contrato de arrendamiento con la ciudad de Bochum para una vivienda en una urbanización con dos viviendas. En 2012, los demandantes adquirieron esta propiedad de la ciudad de Bochum y se mudaron a la segunda vivienda. El contrato de compraventa contenía la siguiente disposición: “Los arrendatarios tienen un derecho de residencia vitalicio. El comprador se hace cargo de la relación arrendataria existente. En particular, no podrá rescindir el contrato debido a sus propias necesidades o a la restricción de una explotación comercial razonable. Solo es posible rescindir el contrato de arrendamiento por un incumplimiento sustancial de las obligaciones contractuales que incumben al arrendatario [...]”. En 2015, los demandantes pusieron fin a la relación con el demandado de conformidad con el art. 573 a (1), frase 1 BGB (terminación simplificada para la vivienda en un edificio ocupado por el propio arrendador) y presentaron una demanda para el desalojo y la entrega de la vivienda.

La demanda no tuvo éxito en todos los aspectos. El BGH dictaminó que no había derecho de desalojo o entrega debido a la falta de una rescisión efectiva. El derecho de residencia vitalicio a favor del demandado como arrendatario, acordado en el contrato de compraventa de inmueble con exclusión del derecho ordinario de rescisión, es un auténtico contrato a favor del demandado, en virtud del cual éste adquirió directamente el derecho a exigir a los demandantes que se abstuvieran de la rescisión ordinaria del contrato de arrendamiento de por vida. La propia redacción de la disposición indica que los demandados también deben gozar de una posición jurídica segura frente a los demandantes. Además, la gran necesidad de protección de los demandados como arrendatarios a largo plazo y la responsabilidad de la ciudad de Bochum como propietario y vendedor municipal argumentaron que estaba prevista una exclusión de la rescisión del contrato.

Recomendación

Para que el arrendatario goce de una posición jurídica segura e independiente como parte de la venta del inmueble, debe expresarse claramente y mencionarse expresamente para evitar discrepancias de interpretación. Los compradores potenciales deben ser conscientes, en el curso de las negociaciones del contrato, de que tal disposición puede restringir el uso ulterior del inmueble a largo plazo y, por lo tanto, debe ser tenida en cuenta en el precio de compraventa.

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Autores

Dr. Laura Victoria Moser-Lange