La DGRN establece un límite objetivo a los intereses ordinarios

Marta González

La DGRN ha establecido doctrina administrativa sobre la limitación objetiva de los intereses ordinarios en un préstamo hipotecario: no pueden ser superiores al interés moratorio contractualmente pactado.

En su resolución de 7 de abril de 2016, la DGRN confirma la nota de calificación de un préstamo con garantía hipotecaria emitida por el titular del Registro de la Propiedad número 3 de Alicante, desestimando el recurso planteado por la acreedora hipotecaria y declarando contrario a derecho, entre otros aspectos, el tipo de interés ordinario contractualmente pactado.

El origen del recurso es el otorgamiento por un particular de un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 40.000 € a otros dos particulares (uno de ellos, el hipotecante), con la participación de una entidad intermediaria sometida a las disposiciones de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito ("Ley 2/2009"). Entre las condiciones del préstamo, llamó la atención del registrador (por abusivo) el hecho de que los intereses ordinarios se establecieran en un 14,99% fijo anual, mientras que los intereses de demora se fijaban en "tres veces el interés legal del dinero" (10,50% en el momento de suscripción del préstamo).

La resolución parte de un análisis del marco legal aplicable a la operación. En especial, determina si procede aplicar o no la extensa normativa en materia de protección de consumidores en operaciones de concesión de financiación con garantía hipotecaria. Sin perjuicio de que, atendiendo a la condición de persona física que, según se manifiesta en la escritura de hipoteca, no se dedica con habitualidad a la concesión de préstamos, en un primer momento se podría considerar excluida la aplicación del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios ("Ley 1/2007"), esta operación tiene, en opinión de la Dirección General, una serie de particularidades que justifican la aplicación de la citada Ley 1/2007, la Ley 2/2009 y la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Estas particularidades son: (i) la aportación de una oferta vinculante y de la ficha de información personalizada; (ii) la concurrencia de la empresa de intermediación; (iii) la remisión expresa a la Ley 1/2007 en la documentación precontractual; (iv) la ausencia de información sobre el prestamista real en la información precontractual, y (v) la forma de "contrato de adhesión" que adoptó el préstamo hipotecario.

La Dirección General parte de la premisa anterior, (aplicación de la Ley 1/2007) para llevar a cabo el ya habitual control de transparencia e incorporación sobre el tipo de interés en su condición de elemento esencial del contrato de préstamo hipotecario oneroso. La aparente sencillez de un tipo fijo, sumado a la correcta información precontractual facilitada a los deudores, no plantea problemas. La Dirección General acierta al excluir del ámbito de sus facultades de control el de la Ley de 23 de julio de 1908, de Represión de la Usura, aunque sin duda apunta a la eventual consideración de los intereses fijados en la operación objeto de recurso como usurarios.

No obstante, la resolución hace referencia a otros supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios. En opinión de la Dirección General, la naturaleza disuasoria e indemnizatoria del interés moratorio hace que estos deban ser, por definición, necesariamente superiores a los intereses ordinarios. Este criterio se justifica atendiendo a la proporción que, según la Dirección General y en referencia a “la Ley” deben mantener ambos intereses, en la medida en que "los intereses de mora deben calcularse partiendo de los intereses previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero". Por tanto, confirma la nota de calificación del Registrador en este aspecto, denegando la inscripción de la hipoteca.

La normativa citada en la resolución establece una serie de techos a los intereses moratorios en distintos supuestos y siempre fija como base para el cálculo del tipo máximo permitido el interés legal del dinero o el interés remuneratorio contractualmente pactado, pero no hay indicación explícita respecto de la necesidad de que el interés moratorio sea superior al ordinario. Obviamente el caso objeto de recurso resulta, como poco, llamativo, pero cabe plantearse la duda de si esta estructura de intereses tan "peculiar" es realmente abusiva (porque de ello no resulta necesariamente un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones en perjuicio del deudor/consumidor) o si, simplemente, entra dentro de la esfera de libertad de contratación.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. Este post ha sido elaborado por miembros del departamento de Bancario & Financiero. Para cualquier duda, póngase en contacto con Abraham Nájera.

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