Las distintas figuras jurídicas en la explotación hotelera

Jorge Peño 

Tres son los mecanismos jurídicos a la hora de llevar a cabo la explotación hotelera: arrendamiento de negocio, de inmueble y contrato de gestión (añadimos una modalidad mixta: la franquicia). Del conocimiento de sus diferencias jurídicas depende una correcta asunción o limitación de los riesgos.

El sector turístico es uno de los principales motores de la economía española y, dentro de él, el hotelero es un segmento tradicionalmente esencial en su rendimiento. Tras unos años de aumento de la inversión inmobiliaria en este mercado, los indicadores apuntan a una cierta estabilización, por lo que la atención a los riegos y el análisis de las distintas alternativas jurídicas para la inversión, siempre imprescindibles, cobran ahora especial relevancia.

Conviene esbozar, por ello, cuáles son y en qué se diferencian los distintos mecanismos jurídicos en la explotación de un establecimiento hotelero. Dejando a un lado el supuesto de explotación directa por el propietario del inmueble, estos mecanismos son, fundamentalmente, tres: (i) contrato de arrendamiento de industria; (ii) contrato de arrendamiento sometido a Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU); y (iii) contrato de gestión hotelera.

Finalmente, haremos mención a un sistema mixto que combina los anteriores: el contrato de franquicia.

1. Contrato de arrendamiento de industria

Consiste en el arrendamiento, no sólo del inmueble sino del negocio hotelero con sus enseres, licencias, empleados, mobiliario y demás activos afectos. Se trata por tanto de un contrato atípico sometido al Código Civil (CC).

El propietario del inmueble lo es también del negocio, si bien no interviene en el control de la explotación, por lo que será el arrendatario (la cadena hotelera) quien asuma los riesgos de su marcha.

La renta suele combinar retribución fija (usualmente con referencia a un importe por habitación) y variable (en función de la facturación neta de la explotación), y con una periodicidad no necesariamente mensual sino semestral o anual.

2. Contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda

En los arrendamientos sometidos a la LAU (Título I, III y IV), la separación entre la explotación del negocio y la propiedad del inmueble es, en principio, más radical. Es el arrendatario, como operador, quien aportará sus propios medios, empleados, licencias y, en definitiva, su propio negocio hotelero, que gestionará y desarrollará bajo su responsabilidad.

No obstante, la distinción nítida entre explotación e inmueble y, por tanto, de los riesgos asumidos, se diluye a menudo cuando se introducen determinadas cláusulas de control, supervisión o de buen rendimiento del negocio, u otras que indican una participación en el negocio, siendo la más habitual incluir una renta variable sobre los resultados de la explotación.

Estas cláusulas no únicamente contribuyen a desdibujar la tipicidad de esta figura o a su posible recalificación en otras figuras, sino que –y esto es lo más importante– conllevan determinados riesgos que un juez, en última instancia, podría apreciar como asumidos por el arrendador. En especial, el de que éste haya de asumir el pasivo laboral de los empleados del hotel al finalizar el arriendo.

3. Contrato de gestión

Quien opera el negocio lo gestiona en nombre y por cuenta de su titular que, por un lado, asume los riesgos de su buena (o mala) marcha y, por otro, encomienda la gestión a la cadena hotelera-operador.

La cadena hotelera puede explotar el negocio utilizando sus propios medios y marca, así como el mobiliario, equipos y accesorios (el denominado FF&E, siglas en inglés de "Furniture, Fixture and Equipment").

Desde el punto de vista jurídico, se trata de un contrato atípico y complejo que, si bien se diferencia de otras figuras similares (como el mandato), le son de aplicación analógica determinados aspectos de las mismas (por ejemplo, del contrato de agencia), con un amplio margen de libertad de pacto. Es frecuente que la remuneración se acuerde por referencia a los resultados de la explotación, bien a los ingresos brutos totales (con liquidaciones mensuales), bien a los beneficios obtenidos (que se liquidan con carácter anual), o como combinación de ambas fórmulas.

4. Contrato de franquicia

Si bien no es el sistema más habitual en España, señalamos finalmente el contrato de franquicia, donde el operador-franquiciado (propietario o arrendatario del inmueble) explota el establecimiento de conformidad con un determinado modelo de negocio del franquiciador. El operador adapta su negocio a los términos de la licencia de franquicia y los manuales operativos del franquiciador, que es quien determina la apariencia, fisonomía externa e interna, servicios, elementos y estándares de calidad que identifican a la cadena hotelera del franquiciador.

Se caracteriza por la asunción de los riesgos inherentes a la explotación y a la gestión por parte del propietario.

Conviene, en definitiva, conocer la naturaleza y el perfil de la inversión a realizar, así como el mayor o menor conocimiento previo del mercado por parte del inversor. Para ello, es necesario entender las distintas alternativas existentes a la hora de optar por una u otra figura contractual, de manera que los riesgos asociados queden debidamente cubiertos y estén en consonancia con el perfil del inversor. Del conocimiento de sus diferencias jurídicas mediante un adecuado asesoramiento jurídico depende una correcta asunción o limitación de los posibles riesgos.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. Si desea recibir periódicamente las publicaciones de Referencias Jurídicas CMS, que analizan y comentan la actualidad legal y jurisprudencial de interés, puede suscribirse a través de este formulario.