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Novedades en el impuesto sobre las transmisiones inmobiliarias en la compraventa de acciones (share deals)

Update Grupo Hispano-Alemán 12/2018

Diciembre 2018

En la reunión de ministros de Hacienda de los estados federales de Alemania celebrada en Berlín el 21 de junio de 2018, el debate sobre la aplicación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales a las operaciones realizadas como share deal entró en una nueva fase. En la reunión se acordaron las siguientes medidas:

  • Creación de una nueva obligación tributaria para las sociedades capitalistas: Según la legislación vigente, cualquier cambio de socios en una sociedad personalista que posea bienes inmuebles que implique el 95% o más de las acciones del patrimonio social en un período de cinco años, desencadena una obligación fiscal. Esta obligación fiscal no sólo se aplica si el porcentaje mencionado de las acciones se encuentra en manos de un socio, sino también en el caso de que se transfiera un 95% o más de todas las acciones a “nuevos socios”. En el futuro, esta disposición también se aplicará a un cambio de socios en sociedades capitalistas. Para evitar que en su share deal de una sociedad capitalista se incurra en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en el futuro será necesario que un socio ya existente conserve una participación suficiente para no desencadenar la obligación fiscal.
  • Reducción del nivel de participación social: No sólo se extenderá la obligación tributaria, tal y como indicado en el punto anterior, a sociedades capitalistas, sino que el nivel de participación relevante se reducirá de al menos el 95% a al menos el 90% de las acciones. En caso de querer evitar en un share deal el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en el futuro sólo se podrá adquirir el 89,9% de las acciones de la sociedad.
  • Ampliación de los plazos de cinco a diez años: Los actuales plazos de cinco años previstos en las disposiciones de la Ley alemana del impuesto sobre transacciones inmobiliarias (Grunderwerbsteuergesetz) se ampliarán a diez años. Hasta ahora, las transacciones de acciones se estructuraban de tal manera que inicialmente el 94,9% de las acciones del patrimonio de la sociedad personalista se transfería a un nuevo socio y, transcurridos cinco años, el 5,1% restante también se transfería a este socio. Tras la ampliación de los períodos de cinco años a diez años, el 5,1% restante (respectivamente el 10,1%, teniendo en cuenta la reducción del nivel de participaciones sociales mencionada en el punto anterior que se han planteado los ministros) no podrá transferirse a este nuevo socio hasta que hayan transcurrido diez años. Asimismo, durante ese período, la entidad estará vinculada por los acuerdos celebrados y, por tanto, limitada en su libertad de acción.

Los Ministerios de Hacienda de los estados federales de Alemania, tal y como como el Ministerio Federal de Hacienda, tienen ahora la tarea de convertir estas propuestas en textos legislativos con carácter de urgencia, que serán introducidos en el procedimiento legislativo por el Ministerio Federal de Hacienda.

Conclusiones

Las modificaciones previstas son principalmente relevantes para las operaciones convencionales con acciones inmobiliarias. Sin embargo, también pueden tener un impacto en la obligación de pagar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias de las empresas o sobre la reestructuración de sociedades con arreglo al Derecho de sociedades, en la medida en que la propiedad inmueble en Alemania se vea afectada indirectamente.

La implementación de los cambios anunciados a la ley significaría para futuras transacciones de acciones que el vendedor (u otro accionista minoritario) debe retener una participación de más del 10% de la sociedad de inversión inmobiliaria durante un período de al menos diez años. Debido a la ampliación de la cuota tributaria para los cambios de socio/accionista, esto se aplicaría tanto a las sociedades capitalistas como a las sociedades personalistas. No se han anunciado cambios en cuanto a las posibilidades de estructurar esta participación minoritaria restante.

En principio, el objetivo de evitar la agrupación de acciones sigue siendo igualmente importante. Sin embargo, sobre la base de las propuestas, se requerirá la presencia de un “antiguo accionista”, incluso en el caso de las sociedades capitalistas. Esto significa que ya no sería posible adquirir el 100% de las acciones inmediatamente a través de estructuras de coinversión sin tener que pagar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.

La ampliación prevista de la tributación de share deals para las sociedades capitalistas representa un cambio de paradigma en la legislación sobre el impuesto a las transferencias de bienes inmuebles. La ampliación plantea la cuestión de si las exenciones fiscales en virtud de los artículos 5 y 6 de la Ley del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se aplicarán también en el futuro a las sociedades capitalistas, a fin de evitar un trato desigual de las sociedades personalistas y capitalistas. Hasta ahora, estas exenciones fiscales requerían la participación de sociedades personalistas. Si no se amplían las exenciones fiscales de conformidad con los artículos 5 y 6 de la Ley del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, la adquisición de una participación adicional del 10,1% al cabo de diez años por parte de un accionista del 89,9% de las sociedades capitalistas siempre estaría sujeta al impuesto en su totalidad, mientras que una exención fiscal del 89,9% se aplicaría generalmente a las sociedades personalistas.

Los detalles de las enmiendas no se conocerán hasta que se presente el proyecto de ley. Es de esperar que en lugar de poner a prueba los límites constitucionales, los legisladores evitarán cualquier efecto retroactivo.

Por lo que se refiere a share deals en curso, debe prestarse especial atención al avance del proceso legislativo y a las modificaciones previstas a la hora de estructurar el acuerdo.

Sus personas de contacto de CMS estarán encantadas de asesorarle al respecto.

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